澳大利亞商業地產（包括寫字樓、購物中心、物流設施和開發用地）的所有者將需要高達450億澳元的新股本和債務來對其資產進行資本重組，以應對不斷上漲的價值**和融資成本。
對於業主來說，資金缺口是未來幾年迫在眉睫的挑戰，這一點正在逐漸被理解。 對於那些有資本的人來說，這是乙個重大的機會。
商業房地產融資現在正吸引著全球的興趣，據分析，到2024年和2025年，將有22萬億美元的房地產貸款到期。
這些貸款中的大多數都發生了變化。 價值下降正在推動借款達到基於貸款估值比率 （LVRS） 的契約，而融資成本上公升正在挑戰基於利息覆蓋率 （ICRS） 的契約。
許多貸款將需要重新處理，新的**和發行債券，或**房地產。
澳大利亞的450億澳元數字來自Madigan Capital和經濟學家D**id Rees博士的一項新分析。 Madigan Capital是一家專門從事機構業務的商業房地產債務管理公司，D**id Rees博士曾在全球房地產集團仲量聯行（JLL）擔任澳大利亞研究主管超過10年。
他們已經數過了。
他們寫道：“隨著市場適應利率的快速上公升、新冠疫情衝擊的影響以及銀行和債務提供商面臨的更嚴格的監管環境，到 2024 年，澳大利亞的商業地產行業將出現資本缺口。” ”
我們估計，核心商業資產（辦公、零售和工業等傳統行業）的平均價值下降20%意味著約390億美元的資本缺口，“這一數字接近向這些行業發放的所有銀行貸款的15%。
此外，它們還計算了融資成本和ICR契約的潛在障礙。 "債務成本增加300個基點意味著約210億美元的資本缺口"Madigan 和 Rees 估計。
61億美元的資本重組需要包括土地開發和旅遊業等不太傳統的部門，最大缺口為450億美元。
當然，分析中也有假設。 你們中的一些人可能會質疑20%**的價值，但我們已經在辦公和零售領域看到了這一點——Mirvac上週證實了墨爾本柯林斯街367號的乙個數字——以及新加坡投資公司（Singapore** Investment Corp.）持有的雪梨Chatswood Chase一半的45%股份。
一些人還會質疑，為什麼隨著各國央行接近緊縮週期的尾聲，加息仍然是乙個問題。
空缺率高的選區
答案是，隨著現有設施的到期，商業地產業主的利率將繼續上公升。 大多數房地產投資信託基金**（REITs）的當前結果顯示，12月的平均利率高於前六個月。
值得注意的是，Madigan的報告指出，根據最新資料，銀行對辦公、零售和工業部門的貸款在2022年12月達到1950億美元的峰值，約為風險敞口上限的88%。
雖然這表明貸款仍有增加的空間，但在資產價值面臨壓力的時候，銀行似乎不太可能考慮接近100%的上限。 ”
在週三公布的上半年業績中，聯邦銀行指出，對“高空置率地區”辦公樓的貸款的LVR要求已經收緊，對依賴可自由支配支出的零售物業的貸款“標準已經收緊”。
價值下降對資產負債率的影響可以從最新的MSCI Mercer澳大利亞核心批發房地產指數中看出，該指數基於1000億澳元的資產**。
去年12月，整體槓桿率公升至239%聽起來並不高，但這是該指數有記錄以來的最高槓桿率，甚至高於全球金融危機期間的水平。
擁有 65 億美元多元化投資組合的 Charter Hall Long Wale REIT 的最新結果也顯示了數學是如何運作的。
去年 12 月，該投資組合的價值再次為 **45%，使其“透明”LVR百分比降至432%，更接近 50% 的整體 LVR 承諾。
與此同時，由於利息支付增加，融資成本飆公升了335%，使 ICR 降至 32.更接近2
作為回應，REIT** 已對 8.2 億美元的債務進行再融資和展期。 更何況，它已經是**資產，完成了 1如果按計畫完成，這筆 458 億美元的交易和另外 5 億美元的盡職調查資產將使債務比率降至 39% 左右。
全球房地產巨頭世邦魏理仕（CBRE）債務和結構性融資主管安德魯·麥卡斯克（Andrew McCasker）表示，隨著估值折扣更大，資本重組將成為乙個更大的問題。
不同**
他說，銀行更傾向於借款人注入更多股權，就像它們在全球金融危機期間被迫以大幅折扣籌集資金一樣。
公平無處不在......但不是過去的估值水平。 ”
Madigan 管理著超過 10 億美元的資產，由首席執行官麥可·伍德 （Michael Wood） 於 2016 年創立，他是非銀行房地產債務的先驅，由巴里·布拉基 （Barry Brakey） 擔任主席，他領導了未來的第乙個房地產戰略。
今年1月，Street Talk將Madigan和貝恩資本（Bain Capital）與喬恩·阿德傑公尺斯（Jon Adgemis）的公共酒店集團（Public Hospitality Group）的5億美元再融資聯絡起來。
madigan 'S Wood表示，商業房地產的資本重組將在2024年和2025年主導該行業。
“資本缺口將通過一系列不同的資本**來填補，包括股權、優先股、可轉換票據、債券發行和擔保貸款，”他說。 ”
到 2024 年及以後，資產所有者將需要獲得靈活的另類資本**，以優化其資本結構並保持其在中長期內實現投資組合價值最大化的能力。 ”
資金是可用的。 Wood表示，投資者對投資級房地產的興趣仍然強勁。
但即將到來的“所有者和投資者資本儲備的永久性調整”將是有代價的。
他說：“風險回報權衡正在調整，有利於低風險但收益率相對較高的債務工具，其收益率利差現在包括對未來通脹的考慮。 ”