鉛。 主營業務仍有增長空間，要夯實基礎，培育新的增長極。
前言。 前言：當前，行業信心持續下滑，房企面臨挑戰。 為優化當前內地房地產企業多元化戰略，我們選取了2023年年中銷售規模在前50名和三條紅線均有的企業作為研究物件。 在地產深度調整過程中，這些企業仍能保持銷售規模，同時債務結構仍相對健康。 他們有更多的精力繼續發展，探索企業未來二次成長的把握點。 通過對這些企業2019年多元化發展情況的回顧，對當前多元化發展現狀的對比分析，窺探本輪行業深度調整前後其多元化發展布局的變化，為其他企業未來發展提供一些參考。
part.01
房地產行業的規模已經縮小。
其次，發展您的業務可能是答案。
1、行業規模見頂，銷售步伐放緩，房地產開發受資金制約。
1）房地產開發投資規模萎縮，市場銷售持續承壓。
根據國家統計局的資料，從2022年開始，房地產開發投資和商品房銷售規模均出現不同程度收縮。 從房地產開發投資規模來看，2022年房地產年度開發投資規模近10年來首次下降，同比下降近10%，不僅如此，2023年上半年同比降幅還將進一步擴大14%， 且累計同比降幅仍將擴大。從商品房銷售規模來看，2022年商品房銷售規模同比下降27%，雖然2023年上半年降幅收窄，但不會恢復到疫情前水平。
2）房地產企業風險加速流動性收緊，房地產開發受阻形成惡性迴圈（略）。
2、港資房企多元化發展增強了穩定性，日本房企以多元化業務走出困境。
1）港資房企房地產開發收入佔收入比重不足一半，經營管理等業務風險分擔（略）。
2）日本房地產企業降低槓桿率，提高管理效率，房地產管理服務成為主要收入**（部分省略）。
根據日本房地產經濟研究所的資料，2022年排名前10位的房地產企業銷售集中度將達到40家2%，比2008年增加10個百分點4個百分點。
從2022年收入結構來看，市值排名前10的日本房地產公司中，除野村不動產外，房地產開發和銷售佔比超過一半，其他房地產公司的開發和銷售業務佔比不超過30%。 值得注意的是，除去主要從事建築業務的積水建設、長穀子、未披露詳細業務型別佔比的Openhouse，市值排名前10的房地產公司中，其餘6家均有物業租賃和管理服務（包括物業管理、資產管理）佔其收入的50%以上， 其中三菱土地局佔比近90%，房地產管理服務已成為當今日本房地產企業的主要收入**。
3、行業三條紅線指標惡化，前50名綠色地產企業有更多閒暇時間發展多元化（部分省略）。
自2020年8月底新“345”融資條例出台以來，三條紅線指標已成為衡量未來房地產企業計息負債規模增速的重要指標。 2023年年中，69家樣本房企扣除預收收益後的加權現金短期負債率、淨負債率、資產負債率均未達標，較去年末持續惡化，其中僅32%為綠檔。
新一輪改組後，部分企業財務狀況惡化，為了減少債務或緩解現金流緊張，收縮了一些多元化經營策略，通過多元化產業收回資金。 經過歷史調整，我們選擇了2023年年中銷售規模在前50名和三條紅線都處於前50名的公司作為研究物件。
在房地產深度調整過程中，仍能保持銷售規模、債務結構相對健康的企業，未來將有更多的餘力繼續發展和探索企業二次成長的把握點。 通過對這些企業2019年多元化發展情況的回顧，對當前多元化發展現狀的對比分析，窺探行業深度調整前後多元化發展布局的變化，為其他企業未來發展提供一些參考。
part.02
在大流行之前和之後，人們對多樣性的態度發生了重大變化。
正增長型公司專注於垂直業務。
1、文旅、產業、教育等板塊萎縮，房地產垂直業務深化細化。
1）疫情過後，典型房企的多元化業務探索收縮，逐漸聚焦於少數成熟業務（部分省略）。
疫情前後，16家典型房企對多元化布局的態度發生了較大變化，通過比較近期年報（2022年及2023年上半年）與2019年報表的表述可以發現
1）2019年，企業將更加注重以主業為主、面向未來的新型成長型物業的培育，未來探索新的發展方向，包括商業、養老、產業、教育、文旅、體育等，更加豐富多元。
2）從2022年開始，當整體行業仍未回暖，銷售繼續呈“L型”趨勢時，企業對多元化發展更加謹慎，減少對沉澱資金較多的業務方向或業務回報週期過長的業務板塊的投入，如工業、文旅、城市更新、醫療、教育、 等，這些業務的布局更注重質量和規模，關閉了盈利能力較差的業務板塊。
3）同時，更注重物業管理、商業運營管理、部分與居民生活息息相關、相對垂直的城市服務，在現有多元化業務的基礎上加強運營效率。
2）半數典型房企已找到多元化經營軌道，正在探索輕資本模式。
華潤、龍湖等7家房地產公司佔其多元化收入的12%，提供穩定的營業收入（部分略）。
華潤置地、龍湖集團、招商蛇口、新城控股、保利發展、萬科、中海置業等7家地產企業，找到了乙個或多個多元化開發區，這些業務多年來為企業提供了穩定的營業收入**，是專注於發展的多元化業務。 2023年上半年，這7家房地產公司的平均多元化收入將佔118%，其中華潤置地的多元化經營收入佔比為251%。同時，雖然中海地產多元化業務營收相對較低，但根據其近四年的財務資料，中海地產一直專注於包括寫字樓、酒店在內的投資物業運營，營收佔比始終保持在2%及以上的水平， 並繼續創造收入。
金茂、金地等多元化業務布局較早，但仍需加強業務競爭力（略）。
2、多元化佔比超過10%，多元化貢獻度增加但收斂集中。
1）多元化收入佔比同比增長1%5個百分點，最高比例的企業已超過20%（部分省略）。
從多元化經營營業收入的變化趨勢來看，2019年以來，16家典型房企多元化收入佔比一直呈現領先趨勢，2023年上半年佔比將達到11家0%， 上公升 15個百分點，如果看年度業績，2022年整體多元化營收將佔8個百分點0%，增加10個百分點。 近年來，在房地產開發市場增速放緩，甚至隨後收縮的過程中，這些資金實力雄厚的企業強化了成熟的垂直多元化業務布局，在提高運營效率後，多元化業務對集團營收的貢獻逐漸增加，未來還有更大的想象空間。
從具體的企業業績來看。 2023年上半年，75%的企業實現了多元化經營佔比的同比增長，雖然2022年上半年在一定程度上受到疫情影響，但也體現了企業多元化經營佔比上公升的總體趨勢。 從年度業績來看，2022年企業多元化業務的60%與2019年相比已經出現，反映了近年來企業多元化業務收入**的趨勢。
2）加強運營和服務水平，加大企業投資物業、物業管理板塊的貢獻度（部分略）。
從目前多元化業務板塊拆分的具體子專案來看，最具體的子專案是投資物業（包括商場、寫字樓、酒店），而物業管理板塊，投資物業和物業管理作為房地產企業房地產開發的延伸，可以順勢布局， 同時，在存量時代，加大對城市和居民的服務業務的挖掘和公升級更有前途，並且有穩定的收入，因此參與度最高，在收入方面也非常明顯。
在投資物業板塊方面，拆分投資物業板塊的13家公司佔其2023年上半年多元化營業收入的33%4%，同比增長2%7個百分點，而2019年為31個百分點增加 0% 增加 24個百分點。 物業管理方面，2023年上半年物業管理收入佔多元化營業收入的比重將達到328%，同比增長2%比 2019 年的 22 個百分點提高 5 個百分點增加 7% 增加 101個百分點。
part.03
萬科地產：對標國際優勢，互補劣勢。
開發、運營、服務形成穩定的結構。
1、多元化業務收入佔比8%，張馳在一定程度上拓展了業務版圖。
上世紀90年代以來，萬科的多元化發展可分為兩個時期：在成立初期，萬科借鑑了索尼、新鴻基、百德的經營經驗，形成了以房地產開發為主營業務的發展戰略; 2014年以來，萬科以房地產主業為中心，拓展多元化房地產業務，先通過“廣撒網”進入多條賽道，再著力培育具有發展前景和創收規模的優質賽道，基於萬科龐大的業主規模，從網際網絡思維視角向房地產及相關領域上下游拓展。
萬科地產的多元化業務時期始於萬科於2014年提出的萬科“城市配套服務商轉型”，其房地產多元化業務發展可分為三個階段：試錯（2014-2017年）、融合發展（2018-2021年）和重點發展（2022年至今）。 根據2023年中期報告資料，萬科多元化業務實現營業收入1653億元，佔總營業收入的8%2%提公升企業在行業週期中的穩定性。
1）2014-2017年：提出房地產進入第乙個時代，多元化業務發展上公升到戰略層面（略）。
2）2018-2021年：選擇布局多元化業務，多元化收入佔比穩步提公升（略）。
3）2022年至今：多軌布局完成，四大領域影響力不斷增強（略）。
2、多元化業務 多元化風險增強穩定，各領域產生可觀收益。
多元化收入方面，2023年上半年，萬科多元化收入佔比創歷史新高，達到8家2%，其中中期報告顯示，物業管理、物流、長租公寓、商業運營等收入規模同比增長，其中萬維物流增幅最大17%，萬物雲作為集團最早實現多元化業務收入的，佔2023年上半年營業收入的近7%。
從單軌來看，萬科在租賃住房、物流倉儲等地產企業布局較少的領域發展現狀更加引人注目。 據CRIC監測，萬維物流從2015年開始布局全國倉儲網路，2022年冷鏈倉儲規模成為全國第一，博宇也在7年左右的時間裡發展成為全國最大的集中式公寓提供商。
part.04
華潤置地：“3+1”商業模式是協同的。
為未來的利潤建立護城河。
1、多元化版圖較早建立，多元化業務收入佔比25%。
華潤置地的多元化業務始於2005年初，從商業地產布局起步，歷經集團注資孵化、投資物業騰飛、積極探索“X業務”和“3+1”商業模式的發展階段，現已成為集團現金流的重要護城河。 主要得益於以下幾個方面的集中度和優勢：
一是加強戰略布局，持續發展商業地產。 一方面，通過前期母公司的孵化，再通過華潤置地的“配股+現金”支付模式，一直能夠堅持重資產持有的發展模式，除了長期穩定和同比增長的現金流回報外，商業和住宅共享未來發展的增值效益， 同時擁有不可動搖的先發優勢。另一方面，通過建立投資、合作等方式減輕資金投入壓力，也借鑑行業龍頭的經驗。
二是快速梳理產品線，探索輕資產路徑，擴大品牌影響力，培育新的增長極。 得益於前期布局，公司迅速梳理出商業地產產品線，面對二三線城市商業地產的更新發展，能夠快速複製。 同時積極探索輕資產輸出的商業模式，並將其與企業原有的物業管理模式相結合，培育輕資產管理業務，成為企業未來成長的重要引擎。
第三，未來對多元化業務的探索從未停止。 其多元化發展的觸角，也早前布局了城市更新、建設運營、建築、裝飾、家具等多元化業務。 隨後，隨著市場的熱點聚焦，教育、產業**、長租公寓、產業、保障性租賃住房等企業也紛紛涉足。 在這個過程中，隨著行業的變化，企業也拿下了這些業務，也放棄了這些業務，但不會無腦縮水，為了先發優勢和規模優勢的企業順利運營，相信在做好生態協同的同時，未來會孕育出新的企業增長點。
1）2005-2013年：較早布局和多元化，並通過集團注資奠定基礎（略）。
2）2014-2020年：建立商業地產龍頭戰略，孵化母公司助力發展（略）。
3）2016-2022年：探索“X業務”的持續演進，輕資產管理業務上市（略）。
2、多元化業務貢獻了近300億現金流，是華潤置地盈利能力的重要增長極（部分省略）。
2023年上半年，華潤置地堅持“城市投資、開發、運營商”的戰略定位，繼續夯實“3+1”一體化商業模式。 2022年多元化營收創新高，超300億元，2023年上半年多元化營收達到183家5億元，同比增長35%6%，其中410% 至 1072億元，輕資產管理業務收入同比增長37%6% 至 501億元，生態要素業務收入262億元，同比增長14%7%。多元化業務收入佔集團總收入的25%1%，上漲 65個百分點。
part.05
建議：主營業務仍有增長空間，要夯實基礎，培育元氣。
培養具有優先次序和優先次序的新增長極。
近年來，房地產面臨多重複雜挑戰，償債壓力仍懸在頭頂，企業雷暴頻發，當前房地產市場持續下滑，增量市場萎縮，使得房地產企業房地產開發增長乏力。 同時，企業也面臨著房地產開發利潤下降的挑戰，在這種情況下，房地產企業的發展走向何方，大方向可以參考港資企業和日本房地產企業的發展路徑和方向，以及目前頂級房地產企業的規模和財務水平， 通過研究他們的布局，你可以得到以下啟示：
1、槓桿過高或金融雷暴的企業應果斷縮減資產負債表，降低槓桿水平。 整體市場未來發展萎縮是不爭的事實，同時，在經歷了高槓桿、高房價的時代後，中短期內房價增速將放緩，企業專案將難以減持。 在這種情況下，槓桿過大或金融雷暴的企業應果斷收縮資產負債表，通過增加資產損失提前釋放企業風險，通過先資產、貼現等方式返還資金，使企業未來仍有參與市場發展的空間。
二是房地產開發仍是主營業務，加強開發效率，提公升產品實力，保持市場占有率。 目前，我國房地產企業競爭格局尚未達到寡頭壟斷時代，2023年1-10月房企集中度僅為23家0%，2019年的高點下跌了54個百分點，更不用說與美國、日本等國家排名前十的房地產公司相比，其市場份額超過40%。 房地產開發主營業務市場占有率有所提公升，這也為與其他多元化開發專案的聯動提供了基礎，企業應繼續鞏固主營業務的發展。
三是多元化業務發展要以經營和服務為導向，形成1-2個抓點，繼續做大做強，未來不斷培育新的增長點。 隨著房地產開發業務利潤持續下滑，新房開發規模見頂，企業應積極多元化發展，培育多元化業務。 目前，企業運營、物業管理等運營服務軌道的毛利水平較強，未來企業可以逐步加強在這一領域的布局，形成1-2個抓點，通過強化企業的運營效率和服務水平，不斷做大做強，提公升企業盈利能力。
目前，國家鼓勵發展保障性租賃住房和城市更新，在代理建設、城市運營、城市服務、城市更新等方面也大有可為。
此外，目前，不少發展良好的頭部房地產企業在產業、養老、教育等板塊的投資已經恢復，企業在布局資金大、回報周期長的業務時要謹慎，面對這些業務，要多講質量而非數量。 在整體發展戰略中，多元化業務發展應重點兩方面，持續強化業務協同，提高運營效率和服務能力，提高企業競爭力。 （*CRIC房地產研究）。
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文章**： Kerry