作者 |kangins
萬科，優秀的行業標桿地產公司，再一次站在懸崖邊上！
民營房企尖子生碧桂園被債權人清倉後，萬科作為混紡行業的標桿，再次陷入債務危機傳聞
萬科要求償還2023年12月到期的債務，該債務曾被協商延長三個月至今年3月，但被拒絕。
據REORG報道，2月底，萬科正在與部分借貸機構（主要是保險公司）就非標債延期進行談判，以延長其非標債的期限; 根據今天在房地產圈廣泛流傳的一張微信聊天截圖，原定於2023年12月到期，延期三個月至今年3月，隨著到期日的再次臨近，以萬科董事長余亮為首的一眾高管前往北京，與監管機構會面，並與債權人就潛在的資產處置進行談判（在評論區回覆“vk”獲取）。顯示：
債權人拒絕了萬科的再次延期請求！
如果說在房地產行業率先高喊“生存”口號的萬科，其行業不亞於當初恆大對房地產行業的震撼開放
這是市場再也承受不起的超級核打擊！
如果看相關外部指標，自然擁有大量渠道資訊優勢的債券市場，明顯開啟了預警模式，出現了不少萬科國債
1.“萬科0221”連續兩天**，周五（3月1日）**679元，而1月初為96元7元**近30%，創下息票歷史最大跌幅;
2.《萬科22001》周五**（3月1日）：8567元，較一周前的最高點100元01元，下跌近15%;
3.萬科債券如“2000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
而這或許與萬科的小構圖息息相關。
在目前房地產融資不景氣的情況下，銷售收入是保證房企債務不違約的最後一道堡壘，我們來看兩組資料：
萬科年銷售額3504億元，月均近300億元，幾乎每個月的銷售情況基本保持良好節奏;
年初，根據審評委資料顯示，萬科前兩個月的銷售額為194輛5億，1178億;
從資料來看，2024年兩個月的總銷量為312輛2億，幾乎相當於2023年乙個月的銷售額，而萬科今年上半年美元債券的還款高峰期是3月和6月，需要分別償還63億美元 6億美元，折合約90億元人民幣。
即將推出，將需要償還 6. 分別在 3 月和 6 月3億美元、6億美元、約90億元的債務償還高峰即將到來。
有人在想，才90億，萬科賬戶上還有1000億現金，市場在擔心什麼？
十分之九的房地產危機。
本輪房地產行業流動性危機始於恆大流動性危機引發的行業債務危機，從2021年9月至今，當前房地產行業存在兩個核心問題：
流動性不足+需求不足
如果說缺乏流動性導致房地產企業資金沉澱在土地和未完工的建築物中，從而危及流動性問題; 那麼，銷售端造成的需求不足，將導致房企資金沉澱在既有房屋上，從而危及流動性問題。
顯然，萬科最關心的就在於後者。 這種市場擔憂與萬科此前在10月底面臨二級市場美元債券收益率大幅上公升的擔憂相似
截至2023年三季度末，公司手頭現金1037億，短期債務覆蓋倍數為22次，公司年內無境外債務到期，待償還的國內信用債務僅為38億元。
市場並不擔心你手頭是否有足夠的現金來償還短期債務，而是擔心它
截至2022年底，萬科手頭仍有2000億+現金
在不到一年的時間裡，已經消耗了一半，而萬科的銷售額幾乎減半，在持續償債的壓力下，手頭的現金流還能堅持多久，畢竟從房地產行業的流動性危機到現在的資產負債表危機，未來該怎麼辦？ 如果提振了市場的信心，從而促進了銷售的恢復，它就成為關鍵。 除了償還債務外，部分現金流將繼續迅速固化到現有房屋中，這是市場關注的所在。
這一次，除了與債務人進行緊急磋商外，以萬科董事長余亮為首的高層管理團隊，顯然是在爭奪高層政策空間，債務人已經吃了一口鼻子，但好在高層對優秀房企萬科的支援態度還是非常明顯的
擬以控股子公司深圳萬維物流投資擁有的三個倉儲物流園區專案作為基礎設施資產，開展基礎設施REITs的申報和發行，並募集約11筆資金進行首次銷售59億元，募集資金淨額將用於......在建專案或已於前期成熟的新專案。
這是關鍵點：
1、本次募集資金為在建專案或前期已成熟的新專案。
2、公司於3月1日收到中國證監會的驗收通知書，顯然，這個效率是無人的;
當然，萬科能否從高層尋求精準救助，與其自身作為房地產公司的標桿地位，以及自身的清晰認知息息相關
上帝幫助那些幫助自己的人
與萬達的老王開始賣出最不優質的資產不同，萬科一出手就直接賣出了最優質的資產
除夕夜，萬科以23美元的價格出售了其利潤最高的上海七寶萬科廣場剩餘的50%83 億美元購買亞洲最大房地產**：領展**，不但低於評估的 35%，也較 2021 年 4 月當時的 50% 的先前價格相比277億人減少了約20%。
而上海七寶萬科廣場在萬科體系中賺錢的能力，幾乎是兄弟級的存在，長期霸榜。
即使在疫情最嚴重的2022年，專案收益依然神一般，遠高於第二名深圳SCP中心。
這都是乙個賣-賣-賣的模式，都是關於河流和湖泊的，但究竟是從最差的資產還是從質量最好的資產開始賣出，顯然說明了另乙個根深蒂固的問題：
緊急救援的程度各不相同。
目前，房地產行業的政策越來越明確，房地產企業要想生存就必須去槓桿化，但對於現在的房地產企業來說，大多是借新債還舊債，這並不能化解債務壓力，只能將風險推到未來，期待未來市場好轉化解債務， 用時間換取空間。
2022年以來，監管機構出台了大量支援房企融資的政策：
1、去年雙11發布的“16條財經文章”：對於房地產企業的融資，國有、民營企業和其他房地產企業一視同仁;
3月31日召開的**五年一次的經濟工作會議提到：“一視同仁地滿足不同所有制的房地產企業的合理融資需求。 ”
月末，“三不低於”+傳說中的“50家房企白名單”+“為房企提供無抵押流動性資金貸款”;
2024年初：
1月12日，住房和城鄉建設部、國家金融監管總局聯合發布《關於建立城鎮房地產融資協調機制的通知》;
26日，住房和城鄉建設部發布支援房地產融資專案“白名單”;
3、截至2月28日，全國已有276個城市建立城市融資協調機制，入圍房地產“白名單”的專案約6000個，獲批貸款超2000億元，預計總額超萬億元;
4、一線城市房地產“放寬”買賣限購、......抵押貸款利率已降低
俗話說，信仰比**更重要。 對於很多此刻吶喊的房地產公司來說，比信心更重要的是：