在投資已進入暮年的環境下，如果還有人繼續主張投資房地產，我完全不同意。
就在最近，某房地產研究院院長的一句話，真的讓我非常驚訝，大意是這樣的：“作為家庭中最大的資產，房價應該是**，所以現在房價**是影響買房的主要因素，”
這很清楚，完全是房價主張的理論，和投資時代完全一樣。 其實，過去很多人買房都是為了盈利，但我們不能忽視這個問題。
從全額還款到貸款，我們承受著越來越大的壓力！
仔細想想，在樓市火熱時期，很多專案需要5%、6%甚至8%的首付，但一旦遇冷，比例就會馬上降低，只要我們願意，更何況是2%的首付，甚至0首付。
所以，我們先不說房價是否已經失去了支撐，就算能漲，只要速度大於工資漲幅，買房壓力不僅不會變小，反而會越來越大。
注：公積金貸款利率可能是商業貸款利率的底線，為325%！
其實這個時代樓市的關鍵根本不是房價，而是官方的觀點是拯救樓市，有上千種措施，但能刺激我們神經的措施卻沒有那麼多。
我注意到許多地區直接獎勵現金，這在理論上當然是可行的，但在實踐中不是很有效。
原因很簡單，這點現金與我們支付的成本相比，完全是“毛毛雨”，從這個角度來看，我認為降低貸款利率的效果是完全不同的。
自 2011 年以來，它達到了 705%達到峰值，並在接下來的10年中持續下降，尤其是從2019年到2020年80%的水平，加上基點，直接飆公升至588%，直到最近兩年才急劇下降到345%。這樣，下降幅度達到了百分之四十。
其實我覺得貸款利率的特殊性，在於我們是自己買房，還是找中介，還是賣新房這是乙個無法繞過的障礙，對於這些銷售人員來說，它是一種重要的手段。
為什麼我會有這種感覺？
原因一說就能明白，同樣百分之六十的貸款買一套面積100平公尺的房子，差距真的非常大。
據易居研究院統計，2019年全國100個城市新房均價為1440,000平方公尺，計算將產生利息976萬。 到2023年底，雖然100個城市的新房平均價格已經上漲到160,000平方公尺，但利息減少到582萬。
乙個在前，乙個在後，是完全相差 394萬。
如果我是推銷員，我肯定會在這個時候對你說：“大哥大姐，才四年，加上折扣，相當於幫你省了50萬，以後房價也不會漲。 ”
相較於取消買賣限制，或降低首付比例、將房企列入白名單等一系列措施，我認為除了貼現降價外，降低貸款利率是拯救樓市的重要途徑。
從長遠來看，這也將成為未來的常態。 不過，我也要提醒一下，利率不可能永遠降息，底線最有可能是325%。
至於原因，也很簡單公積金本身就是買房的福利，如果商業貸款的利率較低，那麼“福利”就不存在了。
客觀地說，雖然降低貸款利率明顯比現金補貼更具吸引力，但侷限性也非常突出。
我認為核心原因是我們無法通過數學來知道買房可以節省多少錢！
例如，如果您想購買創紀錄的 200 萬價格的房屋，則有兩種選擇供您選擇：
1.開發商有20%的折扣**，我們可以計算出可以節省40萬元。
2.原價**，但是貸款利率可以從5%降到4%，但是我們根本無法計算，因為我們必須先計算貸款金額，然後通過專業的公式得到結果。
這種前後差距注定了降低貸款利率的固有侷限性，注定無法完全取代貼現降價，但當前樓市的問題就在這裡。
另據易居研究院統計，2024年1月中國百個城市的盤點面積為5個2億平方公尺，雖然比去年減少了不少，但庫存問題依然存在。 國家希望房地產市場健康穩定發展我認為我們必須解決庫存問題，而這個問題根本無法繞過。
當然，作為買家，我們需要知道這一點，貸款利率有兩種型別：固定利率和浮動利率。
顧名思義，固定利率從放貸的那一刻起就不變了，好處是樓市火熱期，即使加息也不受影響，但弊端也非常明顯，如果利率降低，你將無法享受到好處， 它相當於**生活。
反其道而行之浮動利率是LPR，根據市場進行調整。
如上所述，您在 2011 年購買了一套利率為 7 的房屋05%，2019年降至588%，那麼你的貸款利率也會下降。
這也是目前LPR明顯比固定利率更受歡迎的乙個重要原因，因為樓市冷淡，利率自然要低很多。
事實上，每個行業在前期都會經歷這個階段：野蠻發展。 它是指以犧牲質量為代價過度追求速度和數量。
據統計，從1996年到2016年的20年間，我國城鎮化率一直保持在年均1%以上。此後，4%的快速增速持續下降，直到2021年首次跌破1%，2022年增速降至05%，雖然2023年比較好，但只有094%。
其實我一直認為，中國房地產市場的發展是建立在城市化的基礎上的，所以只要增速放緩，房地產市場必然會發生變化。
邏輯是這樣的，城市化的背後是農村人口進入城市，從而產生了建造和購買房地產的需求4%的增長率計算，換算成每年1000萬次。
這是一塊大蛋糕，自然為樓市創造了機會，但現在情況已經完全改變了。
求速度和數量的時代已經過去，下一步是求質量，背景是城鎮化增速放緩。 如果它落在我們身上，我們必須改變我們的觀念，打一場持久戰。
還沒有買房的人要時刻關注樓市的交易量，尤其是你所在城市近三年的平均成交量。
買房的人要注意利率的走勢，特別是需要換房的時候，利率的變動往往能反映出樓市的冷暖，如果利率開始上公升，就意味著樓市正在回暖，反之亦然。
*：資料去
與樓市政策不同，我認為，雖然貸款利率表面上簡單，似乎純粹是數字變化，但背後可以反映出很多東西。
因此，我們的認知必須提高，否則我們很可能會落後。
尤其是大中城市，明顯比小城市要多，畢竟房價高，貸款額多，自然就算利率隻變01%，差異完全不同。
還有一點需要提醒的是，投資的時代已經過去，比如房價倡導理論，但我覺得已經沒有什麼東西可以支撐了，比如大規模投資的重新興起，社會發展需要.........
如果有機會再次出現，我認為必須有乙個前提：人均收入大幅增長，更不用說增長了五倍，但至少增長了兩到三倍。
畢竟，現在每個人都有 1 個5套套房，還有多少家庭處於不得不購買的境地？ 我們心裡都知道。
對此，你怎麼看？
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