漏水是建築物居住者的常見問題。 樓上的漏水給樓下的居民帶來財產損失，雙方往往一言兩得，在賠償問題上難以達成一致。 近日，徐州市銅山區人民法院審結了一起因漏水造成財產損失賠償糾紛，裁定開發商、物業公司、樓上居民應依法承擔連帶賠償責任。
樓上漏水，樓下居民損失近20萬元。
原告張某於2021年在某小區1502室購置房屋，裝修後於2022年5月搬入。 2022年8月，物業公司在日常巡查空置房屋時發現1602名居民的房間漏水，經檢查後，廚房堵塞漏水，導致張某家房被水浸泡，屋頂漏水，房屋內牆、地板、櫥櫃均受到不同程度的損壞。
在多次就賠償問題進行談判均未成功後，張某向法院提起訴訟，要求開發商、物業公司和1602號房的業主王某共同賠償房屋維修、貨物等財產損失。
訴訟期間，張某向法院申請對其房屋的維修費用和物品損失進行鑑定，經專業機構評估鑑定後，張某房屋漏水造成的損失超過17萬元，張某支付了6000元的鑑定費。
樓上房屋在保修期內空置，三方均有過錯。
經審理，銅山院認為，本案爭議的焦點是被告是否應當對原告的房屋維修損失承擔責任。
《中華人民共和國民法典》第一百一百六十五條規定，行為人因過錯侵害他人民事權益，造成損害的，應當承擔侵權責任。 依照法律規定推定行為人有過錯，不能證明其有過錯的，應當承擔侵權責任。 本案中，根據開發商與王某簽訂的房屋買賣合同的規定以及開發商向王某交付的住宅質量保證證書的規定，保修期自收貨通知書上註明的收貨之日起計算，安裝電氣管道的保修期為保修期， 給排水管道和裝置為2年。根據查明的事實，漏水的1602號房屋是由於廚房管道上的插頭漏水而損壞的。 1602號房屋上房不到兩年，漏水部分仍在保修期內，明顯不超過房屋相關部位的保修期和合理使用期限，開發商仍應承擔因房屋質量原因造成的損失賠償責任。
作為1602號房屋的業主，王某在收到房屋後對其房屋負有法定的管理義務，雖然房屋空置，但其管理義務不能免除。 根據王某“一年沒來過房子”等陳述，可以看出他在房屋空置期間沒有履行充分合理的管理和維護義務，漏水點是廚房的堵線，正常情況下應關閉室內水閥， 事發時閥門開啟，王某作為房屋所有人有過錯，應承擔部分賠償責任。
物業管理公司知道1602號房屋長期空置，且王某已支付物業管理費，因此有義務對空置房屋進行定期檢查和維護，但物業管理公司的工作人員在告知王某將定期檢查房屋後，並沒有按照承諾“每月檢查一次”， 但“每季度一次”，而且檢查的頻率顯然太長，不足以達到“定期檢查和維護”的水平。
同時，物業管理公司在檢查過程中應檢查井箱內的水閥是否關閉，房屋內的水閥是否關閉，但從查明的事實和物業公司“不知道水電開關”的陳述來看，物業管理公司並未履行相關職責。 1602號屋外的水閥安裝在井箱內，井箱位於室外公共區域，應屬於物業管理公司的管理範圍，物業管理公司負有檢查管理的法定義務，其以井箱內鑰匙為通用鑰匙，可能由其他業主或裝修工人持有為由要求豁免， 缺乏依據。因此，物業管理公司對房屋漏水給張某造成的損失也負有過錯。
綜上所述，綜合考慮漏水原因、各方過錯等因素，法院判決開發商應承擔張某房屋損失的60%賠償責任，物業管理公司應承擔25%的賠償責任，王某應承擔15%的賠償責任。
法官說，鄰里之間應本著互助互讓的原則解決糾紛。
本案主審法官劉麗萍表示，日常生活中因漏水而產生的糾紛並不少見，遇到類似情況時，應及時查明原因，並聯絡物業服務公司進行協調。 樓上業主也應積極協助和配合現場的檢查。 如果漏水的原因很容易找到，而且確實是上層排水漏水造成的，則應及時修復。 如果漏水原因不易查明，應聯合委託第三方合格鑑定機構進行專業鑑定，確定樓上房屋有漏水後，應進行進一步的溝通和維修，並委託鑑定機構評估維修方案和維修費用。 在這個過程中，鄰里之間應相互感同身受，通過友好協商進行處理，避免損失進一步擴大，保持鄰里友好關係。
對於漏水造成的損失，如果房屋仍在保修期內，並且確定不是人為損壞，則應及時聯絡開發商進行維修。 當開發商根據業主要求派人維修，但漏水問題仍未解決或維修不到位時，重複兩次後，業主可自行找人維修，並注意保管相關證據，以便向開發商索償維修費用。 如果開發商拒絕付款，業主可以向質監部門投訴或通過司法途徑尋求解決方案。
通訊員：李夢瑤，長江晚報，紫牛新聞記者，馬志雅。
校對：盛媛媛。