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3月4日，萬科無視債權人新華資產的緊急闢謠，遭遇了“股債雙殺”。
萬科A的股價一度**近5%，最後下跌465%收於943 美元股票。 萬科企業 （02202.）HK）下跌713%，收於560港元股。
同時，萬科擁有多隻債券**，萬科06“**3610% 至 5010元，《萬科2104》**1919%至65元，“20萬08”跌超939% 至 6547元，“萬科22”跌856% 至 7407元，均創歷史新低。 盤中，深交所公告稱，“萬科0421”（149478）的盤中成交價格較前一**價格首次達到或超過20%。 根據《深圳**交易所債券交易規則》和《關於實施日內臨時暫停掛牌債券交易有關事項的通知》等相關規定，本期債券將於今日13：59：14起暫停，14：29：15恢復交易。
事實上，從上週開始，“萬科21”、“萬科012”、“萬科2000”等多隻債券已經大幅**。 其中，《萬科22005》3月1日**67% 至 742元新低，週跌92%，是該債券歷史上最大的單週跌幅。 《萬科21》3月1日**53%至68元新低，週跌94%；3月1日《萬科012》**5%至857元，“200,000 06”3月1日**32% 至 767元，均創下新低。
日前，有傳言稱“萬科正在與貸款機構（主要是保險公司）談判延長部分即將到期的非標債務”，“萬科管理層近日訪問新華資管，要求延長債務融資期限，但遭到拒絕”。
3月3日，新華資產官網發布緊急宣告稱：近日，公司關注有關我公司和萬科的虛假資訊。 萬科是中國房地產行業的龍頭企業，一直與我公司保持著正常的業務合作。 作為一家專業、負責任的資產管理公司，我司對中國經濟發展充滿信心，堅定服務於國家整體戰略發展，支援中國房地產行業健康發展。
不過，這並沒有阻止萬科在3月4日大舉“股債雙殺”。
1. 與債權人
存在多種關係
事實上，早在2024年2月21日，YY評級就將萬科的主評級下調至5級，主要原因是公司銷售額下滑、2024年到期債券規模大、流動性壓力下公司資產變現困難等原因。
從多份公告來看，新華資產此前確實與萬科有過多次股權和債權關係。
根據萬科企業股份有限公司2023年第四期中期票據招股說明書，截至2022年底，萬科非傳統融資渠道中，新華資管、泰康資管為主要借款人。 新華資管共有7筆貸款，累計金額97筆82億元。 貸款終止日期的最早金額為 2625億美元，將於2024年12月25日到期。
新華保險2023年半年度報告顯示，在新華保險控制的主要結構性主體中，與萬科相關的產品有3個，分別是新華-萬科武漢房地產債權投資計畫、新華-萬科物流基礎設施債權投資計畫（第三期）、新華-萬科昆明債權投資計畫（一期），分別持股100%和實收投資資金26%25億元，1577億元，11億元，共計532億元。
值得注意的是，截至2022年底，泰康資管的借款總額為46億元，其中貸款終止日最早到期日為2032年7月6日。 平安銀行和中原信託的貸款額度分別為58億元、30億元和22億元。
除了借款關係，新華資管與萬科的關係還有更深層次。 截至2023年6月30日，萬科A前10大股東中，“新華人壽保險股份有限公司***分紅-個人分紅-018L-FH002深圳”排名第六，持股比例為137%。同時，根據萬科財報資訊，新華保險原董事長兼執行董事康殿是萬科獨立董事。
近期，萬科持續推進資產**延期及債券擔保方案談判，但仍面臨資產變現不確定性高、銷售額下滑等風險。 萬科先後採用部分專案和子公司股權，同時與借款人協商非標債延期，希望緩解公司短期流動性壓力。 本月代表券“萬科0122”（10164Y）月初成交淨價為92元，波動幅度較大。
2、規模龐大
痛苦是無法擺脫的
此前，萬科的美元債已經“惹”了一場危機，最後深圳國資出面回補了底部。
“安全模範學生”的稱號也因為“萬科有足夠的安全保障，在極端情況下，會幫助萬科積極應對”這句話而勉強維持。
不過，從長遠來看，萬科的安全在這個承諾中還是非常致命的。 回到美元債券危機的導火索，全球三大評級機構之一的惠譽於2023年10月17日將萬科的長期外幣發行人違約評級從“XX+”下調至“XX”。
簡單來說，在惠譽看來，萬科的外幣債務違約風險從一般到非常高不等，使萬科的償債信用能力有7%的折讓。 這種“折價”的主要原因是萬科的槓桿率。
正京社分析師發現，儘管萬科的資產負債率低於行業平均水平，但從規模和行業影響力來看，萬科的高負債依然不容小覷。
那麼問題來了，為什麼5年來一直喊著“生存”的萬科沒有大幅降低槓桿率呢？
或者換一種說法，為什麼萬科的高槓桿率沒有大幅降低？
正景社的分析人士認為，其中乙個重要原因是攤位太大。 從徵地量來看，萬科規模從2020年到2023年縮水了70%，但土地儲備規模並沒有減少太多。 資料顯示，萬科2020年土地儲備總面積為1.6202億平方公尺，2022年為1.1853億平方公尺。 截至2023年10月，土地儲備仍有超過1億平方公尺。
也許5年前，土地儲備區是一家房地產公司的大規模議價籌碼，但現在房地產行業遇冷，庫存難去庫存，高額的土地儲備就像是砸蛋糕的鐵盒子，損失太多也太可惜了， 如果強行握住，有可能將其砸在腳背上。
在銷量下滑、債務危機猖獗的當下，萬科的高層土地儲備顯然屬於後者。
這種難以有效運作的巨大失速，是萬科資產運營效率低下的原因。 從行業平均水平來看，105家房地產公司的平均資產負債率為847%，從這個角度來看，萬科75%的資產負債率仍然在“可免除”的範圍內。 然而，萬科的債務卻是鉅額的——截至2023年第三季度末，萬科的總債務為12395萬億元，位居行業第三。
值得注意的是，債務規模排在萬科前面的恆大和碧桂園接連遭遇雷雨，再加上較早倒閉、債務規模同樣較大的融創，房地產企業的“四隻小天鵝”依然得到萬科的全力支援。
3. 現金流 22倍覆蓋率，
安全嗎？
萬科的現金流能否償還現有中期債務？
根據2023年第三季度報告，截至2023年9月30日，萬科現金及現金等價物為1012億元。 手頭現金 10368億元，同比下降244%。萬科有息負債3,230億元，較年初增加89億元; 短期債務 4774億元，現金對短期債務的覆蓋倍數為22次。
然而，許多業內人士認為，紮實的資料背後仍然存在隱藏的擔憂。
一方面，房地產公司的商業模式有其特殊性。 記者從多位房地產業內人士處了解到，考慮到房地產企業的公司結構和專案資金的投資方式，真正能讓上市公司自由調出的資金較少。 預計部分貨幣資金仍存放在專案中，受售前監管限制，尚未滿足向母公司返還款項的條件。
因此，現金與短期債務覆蓋率並不代表現金流安全。 以碧桂園為例，2023年中期報告資料顯示，碧桂園的貨幣現金和應收賬款為4850億元，短期債務倍數為446，但隨後還是下了雷暴。
另一方面，銀行借款佔萬科有息借款的比重仍然較低。 截至三季度末，銀行借款佔萬科有息負債的61%4%，比去年同期增加2個百分點8個百分點。 相比之下，截至第三季度末，銀行借款佔金地集團有息負債的70%84%，公開市場融資佔2898%；截至上半年末，保利發展銀行貸款和直接融資佔其有息負債的86%，招商蛇口銀行貸款佔其有息負債的62%8%。
一位業內人士認為，銀行貸款一般是房地產公司可以獲得的更便宜的資金。 銀行借款比例低，可能意味著萬科面臨的債務成本高於上述競爭對手。
近期，也有跡象表明，萬科正在加速資產的傳承。 今年2月，萬科以折扣價將上海七寶萬科廣場50%的股權出售給香港聯動產業信託**。 交易對價僅為26億元，約為評估價的7%。 萬科全資子公司深圳英達投資管理有限公司將持有616%的股權**給深圳投資控股***
兩個月前，萬科還先後**了3家悅榕庄酒店的股權，並獲得了4家8億元現金“血”。
4. 政策持續發布
市場亟待修復
除了萬科，其他房企也紛紛出手。 據YY評級顯示，銀團貸款失敗後，招商銀行分別向金地地產發放了25億元的授信額度。 此外，**環灣城專案返現後，專案公司委託金地集團及其全資子公司全程管理，專案公司將共支付約396億元。
平安地產已獲得平安企業80億元的資助。 據房地產電子支票顯示，截至2024年2月20日，平安房地產債券餘額為1339億元，其中739億美元將在一年內到期。 此次，平安銀行新增了80億元的平安地產授信額度，可覆蓋明年到期的債券。
大連萬達在股權轉售的“危機”中倖存下來後，公司繼續進行再融資。 2月份，公司4家目標企業股權被凍結，共5家5億元，如果後續股權被拍賣，可能會導致公司資產損失的風險。 為緩解流動性壓力，公司通過簽署1年期貸款前協議進行再融資。
那麼，房地產的現狀如何？ 從資料來看，根據國金**的資料，上週，（224-3.1）15個城市二手房總成交量139萬平方公尺，周環比增長10%，周環比下降41%（按春節和農曆周同比下降9.%）。3%）。
其中：一線城市周環比增長42%，周環比下降36%; 二線城市周環比增長1%，周環比下降44%; 三、四線城市周環比增長32%，周環比下降7%。 整體來看，2024年前兩個月市場供需低迷，當前核心一二線仍有政策放鬆空間，等待政策繼續釋放後市場復甦效應。
最新訊息稱，住房和城鄉建設部要求地級以上城市在3月15日前建立融資協調機制，進一步促進供給側穩定。
其實，目前市場還有另外一種預期，那就是相關部門會在一些城市設立大量的**來收集和儲存住房存量，但這些房屋將經營成廉租房、安全房等。 這樣可以解決房地產企業的一些問題，其次，也可以解決房價下跌的問題。 有分析人士預計，兩會後可能會出台相關政策。 【《正京社》《**風報》《券商中國》《第一財經》《正京社》、公開資料等綜合整理】。
編輯部 |唐偉平 編輯|杜海白金社論 |校對：Ann Ann|是的。
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