本文**：時代財經 作者：林欣林
近兩年，物業管理行業迎來一級調整，行業價值重塑。 大浪過後，具有核心競爭力的企業依然強大。
2024年12月，華潤永珍人壽（01209HK）成功登陸港交所主機板，正式踏上資本之旅。如今，華潤永珍人壽已經上市三年了。 經過三年的動盪，我國物業管理江湖的市場競爭格局、資本評估邏輯、服務邊界發生了巨大變化，不少玩家紛紛嘆息著走下台。
在告別野蠻增長後，物業管理行業回歸了服務的本質。 華潤永珍人壽以上市物業管理公司市值排名第一，以獨特的商業模式詮釋了高質量增長的樣本。
全力以赴，向世界一流企業邁進。 “華潤永珍人壽的目標不僅是成為國內物業管理行業的第一梯隊，更是在新藍圖下追求和呈現更多的可能性。
能力的遊戲：市盈率保持在20倍以上
華潤永珍在資本市場的三年，也是整個行業克服障礙的三年。
2024年，華潤永珍人壽等18家物業公司登陸資本市場，創下物業管理行業年度上市數量歷史新高。 一年後，新申報的物業管理企業數量高達36家，物業管理行業迎來了元年時代。
彼時，物業管理行業憑藉輕資產模式和穩定的現金流，成為資本市場的寵兒。 2024年上半年，46家上市物業管理公司總市值突破萬億元，平均市盈率突破40倍。
然而，隨著房地產行業進入調整週期，資本的冷淡正在到來。 2024年7月以來，上市物業管理公司在資本市場坐過山車，股價加速上漲，行業迎來估值重塑的新一輪週期。
根據Choice資料，截至2024年10月31日，房地產股估值跌至歷史低點，61家上市房地產公司的平均市盈率僅為844次;該行業的市值也達到了最低點2613點74億元，萬億市值已不復存在。
儘管此後在政策刺激下，物業管理公司在資本市場的表現仍然疲軟，但光大**研究報告指出，從2024年初到2024年10月31日，重點物業公司平均股價漲跌-365%，板材處於深度調整階段。
華潤永珍人壽近三年股價走勢圖與恆生指數、恆生管指數，資料**：選擇
行業**下，華潤永珍人壽股價短期內也略有波動，但仍強於眾多同行。 在這波洗牌中，華潤永珍人壽也實現了市值逆轉。
據時代財經統計，市值超過100億港元的物業管理公司僅有6家，較2024年的峰值減少5家。 在剩下的百億市值陣營中，甚至還有市值較巔峰期達到80%的龍頭企業，華潤永珍人壽的市值與上市之初基本持平，今年以來已經接近千億， 在上市物業公司市值排行榜中排名第一。此外，華潤永珍人壽目前的市盈率基本穩定在20倍以上，在投資者眼中仍是明星股。
物業管理行業資本表現TOP10，資料**：選擇（2024年12月8日統計**）。
在上市不到一年的時間裡，華潤永珍人壽就被納入香港恆生綜合指數和恆生房地產服務及管理指數成份股2024年，華潤永珍人壽被納入香港恆生指數成份股、恆生指數ESG增強指數和恆生ESG精選指數，展現出優異的成長性和長期投資價值。
雖然房股資本估值模式有所改變，但弱週期、低風險、良性成長的行業屬性沒有改變，優質標的價值得到進一步彰顯。 在眾多物業管理公司被房地產母公司拖累的同時，華潤永珍人壽以兩輪驅動運營模式保持良好的基本面。
自上市以來，華潤永珍人壽業績快速增長，進入營收100億元陣營。 據時代財經統計，近三年來，華潤永珍人壽營業收入和核心淨利潤年均復合增長率約為%。 對於投資者而言，在新的評估體系下，華潤永珍人壽的估值沒有“折價”，其營收增長的確定性和車型發展的可持續性依然存在。
此外，隨著資本市場逐步將可持續發展納入投資決策，華潤永珍人壽早已將ESG理念融入企業戰略。
今年以來，華潤永珍人壽持續推動ESG工作系統化、系統化、規範化發展，將可持續發展理念融入業務。 3月，華潤永珍城人壽董事會成立可持續發展委員會，從組織架構上推動公司治理能力提公升。 具體行動方面，華潤永珍城生活“雙碳戰略”已在商場、寫字樓落地，如日照永珍城、鄭州永珍城、南昌永珍城等，已啟動光伏建設，無錫永珍城也已啟動專案立項。 如果上述光伏系統建設完成，預計將新增綠電總計900萬度，打造真正的低碳節能標桿專案。
壓載100商場產出穩定現金流
資本市場對華潤永珍人壽的估值與其卓越的盈利能力、品牌影響力和領先的商業綜合體商業模式密切相關。
華潤永珍人壽不僅僅是一家物業管理公司，更是中國商業經營管理第一品牌。 自2024年在深圳開設第一家永珍城、首家商場會員服務體系以來，華潤永珍城開啟了中國高階商業商場時代，逐步孵化出“永珍城”、“永珍城”、“永珍城”三大核心品牌。
自上市以來，儘管國內經濟消費環境發生複雜而深刻的變化，但華潤永珍人壽的商業運營業務版圖仍保持快速擴張，近三年累計新開業購物中心43家，平均每年新開業購物中心近14家。
隨著昆明永珍城於12月24日開業，該地區最大的城市更新專案已經更新，華潤永珍城運營的購物中心數量也達到了100個里程碑。
其中，奢侈品商場數量增至13家，位居行業第一，擴大了商業高階市場的領先優勢。
蘭州永珍城是2024年登陸的豪華購物中心之一，是甘肅省首家集一線奢侈品牌、潮流時尚品牌、多場景餐廳、高階精品超市於一體的高階商業綜合體。 受疫情影響，蘭州消費市場在專案孵化期間面臨巨大挑戰，但憑藉華潤永珍城生活強大的品牌號召力，88個品牌首次落地蘭州，不僅推動了專案所在商圈的公升級換代，也滿足了當地市民多元化的消費需求。
乙個好的企業足以改變一座城市。 蘭州永珍城開業以來，流量和人氣讓西北商業煥然一新。 截至目前，蘭州永珍城客流量已突破1200萬人次，零售額突破13億元，會員人數突破30萬。 其中，7、8月迎來夏季消費高峰，期間客流量達350萬人次，期間銷售額突破3人次4億元。 此外，蘭州永珍城地鐵1號線開通當天迎來了開通以來的交通高峰，有效盤活了區域內的地鐵接駁業務。
作為華潤永珍城首個第三方奢侈品專案，蘭州永珍城的成功落地，也代表著華潤永珍城人壽輕資產管理能力再上乙個新台階。
自2024年以來，華潤永珍人壽開啟了企業管理和業務拓展的大門，從“服務母公司”拓展到“服務外部業主”，輸出多年積累的業務管理能力。 上市三年來，華潤永珍城共收購商業擴容專案39個，其中2024年新簽約輕資產擴增專案14個，均為一二線城市大型TOD專案。
華潤永珍城卓越的運營管理能力吸引了眾多有志於開展業務的合作夥伴。
一般來說，業主希望我們把專案做得美觀好吃，也就是質量和收入都好吃。 華潤永珍人壽商業投資發展部總經理王曉虎認為，這得益於公司20多年的經營管理經驗、成熟規範的業務流程體系和全鏈條能力、深厚的品牌和會員資源儲備、嚴謹專業的經營管理團隊。
目前，華潤永珍人壽已簽約近6000家國際國內優質租戶，超過115個國際奢侈品牌。 以法國奢侈品牌愛馬仕為例，該品牌在中國僅擁有17家門店，其中6家門店位於華潤永珍人壽購物中心，佔比35%。而恆隆和太古等港資商場則有3個或更少。
華潤永珍人壽接手後，許多現有專案的經營前景也得到了顯著改善。 例如，中山市石岐永珍城改造後，月均租金和月零售額均有增長%。珠海宇特匯專案實現租金效率提公升15%，月均會員提公升22%，業績止跌企穩廈門攀集中心接手華潤永珍人壽全面運營一年後，會員規模同比增長35%，會員消費數量同比增長124%。
今年，華潤永珍人壽還與西部機場集團達成戰略合作，鎖定習機場商業運營專案，開闢商業輕資產產出新賽道。
在全國250多個機場中，沒有乙個機場是由外部專業業務管理團隊運營的，但實際上，機場業務可以提供很多東西。 王小虎認為，機場場景具有客流大、客消費能力強、品牌水平高等特點，與華潤永珍人壽的商業能力有一定的契合度，“我希望把習機場業務打造成行業典範。 ”
儘管成績顯著，但華潤永珍城人壽對商業輕資產專案擴張仍持謹慎態度，堅持質量規模擴張。 “我們在一年內放棄的專案比我們簽約的專案要多得多。 我們練習的是做並成為一體。 王小虎對時代財經坦言。
近三年NOI相關指標表現，資料**：企業財務報告。
上市第一年以來，華潤永珍人壽運營購物中心年零售額一直保持在1000億元的水平。 如今，華潤永珍生活營專案74個專案零售額位居當地市場前三，佔比841%；所有在營專案的平均出租率維持在96%的高水平。
專案各方面業績提公升，業主更願意為精益運營管理“買單”。 時代財經梳理財報了解到，即使在疫情期間對租戶實行租金減免的情況下，華潤永珍人壽購物中心近三年收入年均復合增長率仍達到11%。 今年上半年，該板塊毛利率達到718%，是公司盈利的重要支撐在衡量企業經營質量的關鍵指標中，華潤永珍人壽的淨利潤增長近80%至71億元，利潤率同比增長9%。4% 至 672%。
商業地產歷來具有收入增長快、利潤高、穩定性強的特點。 2024年，國內消費市場明顯復甦，華潤永珍壽險及商事管理板塊高增長有望持續釋放。
規模位居第一梯隊，也要當城市的“管家”
據中國物業管理協會預測，預計到2024年底，中國物業管理行業收入將達到169萬億元，總管理面積將達到約391億平方公尺，規模仍是物業服務企業發展的動力。
近三年來，華潤永珍人壽管理規模快速增長，躋身行業第一梯隊。 截至2024年年中，華潤永珍人壽總承包面積為3個8億平方公尺，總管理面積325億平方公尺，較2024年底上市時分別增長153%和189%。
此外，根據中國指數研究院中國物業服務企業月度資料顯示，下半年以來，華潤永珍人壽單月新增合同面積規模基本保持在行業前四7-11月累計新增3854萬平方公尺，即合同總面積已突破4億平方公尺。
華潤永珍人壽在過去三年中保持了規模的飛躍，這與其精準的併購策略密切相關。 2024年，收購禹洲物業、中南服務及四川九洲2024年8月，我們將攜手隆基生命服務，實現又一次高質量併購。
目前，華潤永珍人壽已完成中南服務與禹洲物業的管理整合。 由於併購專案協同規模效應進一步釋放，物業管理精細化水平提公升，上半年華潤永珍城人壽公司管理及銷售費用率同比下降1%1個百分點至8個百分點0%；整體基礎物業管理的毛利率也從個位數大幅提公升至目前上市後的20%水平。
除併購外，華潤永珍人壽還通過招投標、直接擴張、合資合作等方式，開展了自主市場化的對外擴張，從以前的內部配置型發展到市場化增長型，對資本表現出高度的獨立性和成長預期。
上市第二年，第三方面積佔華潤永珍人壽物業管理總承包面積的比例一舉突破50%2024年上半年，這一比例進一步上公升至616%，較上市之初提高30多個百分點。
近三年合同面積佔比，資料**：企業財務報告。
據統計，今年前11個月，華潤永珍人壽累計新增合同面積超過7000萬平方公尺，其中第三方擴產面積佔比80%，獨立性領先於同行。
據華潤永珍人壽介紹，今年擴建的物業管理專案中，約65%來自合作夥伴的倡議。 “華潤永珍人壽擁有優質、嚴謹的服務能力，在安全生產經營質量方面堅持紅線管理，因此也贏得了客戶的信賴，這一直是我們最大的優勢。 “華潤永珍人壽地產投資開發部副總經理萬子涵表示。
為了適應規模擴張，物業企業一方面將重心轉向股票市場，另一方面也在通過增加多元化客戶矩陣、擴大服務範圍來尋求新的發展機遇。
華潤永珍城人壽圍繞社群資產運營，深耕社群增值服務賽道，將服務邊界拓展至租售、裝修、入住、家政等。 據統計，2024年以來，華潤永珍人壽社群增值服務年收入增速達70%以上，對物業管理板塊的貢獻從388%到兩位數。
從社群到更廣闊的城市維度，華潤永珍人壽也找到了另乙個增長極。 上半年，新增第三方承包面積的84%來自城市公共空間此外，據中評委資料顯示，下半年以來，華潤永珍在招投標城市的服務量一直名列前茅。
華潤永珍人壽也從社群管家晉公升為城市管家，助力城市更新公升級。 今年7月，華潤永珍人壽正式入駐“宇宙最強街道”深圳粵海街，為北岸南總部、南山外國漢語學校（集團）大衝學校、深圳永珍天地、潤福、街區等提供運營服務，實現23個8平方公里的物業服務覆蓋全區，煥發現代城市新風貌。
華潤永珍人壽的大型活動和會展服務能力也在成都大運會、杭州亞運會、成都世界科幻大會等重要賽事中得到驗證。
10月22日，第81屆世界科幻大會在成都落下帷幕。 活動幕後是唯財產保險方華潤永珍人壽呈現的永珍服務，從會場主樓層排水管的疏通、網路資料機房的運營，到每天近40場會議的接待，再到科幻博物館餐飲區的投入， 所有這些都反映了服務質量。
依託各業務的領先地位和優質資源，通過承接大型專案，快速拓展行業深度，探索業務創新模式，積累更加多元化、更豐富的經驗，從而構建更全面的輕資產管理體系和運營能力。 萬子涵說。
華潤永珍人壽正滲透到城市的每乙個肌理和毛細血管，為城市空間提供更優質的服務。 其擴張能力、服務實力、品牌勢能，都將為其高質量增長創造空間。