2024年，圍繞如何更好地滿足剛性改善住房需求、如何積極穩妥化解房地產風險、如何促進房地產市場平穩健康發展三大核心問題，出台一系列提公升需求側預期、保障供給側安全的政策。 “根據經驗，從政策力度到市場效應通常有6個月到12個月的時間滯後，預計最早從2024年第三季度開始，市場會有更明顯的表現。 中國民生銀行首席經濟學家溫斌說。
提高需求側預期。
房地產需求走勢不僅關係到房地產企業的銷售回款、現金流狀況和風險化解情況，還關係到房地產市場能否穩健健康發展。 2024年相關政策將從降低門檻、降低成本兩個方面入手，提高需求側預期，更好地滿足剛性、改善性住房需求。
出台了降低門檻、放寬購房限制、無貸認購房、優化普通房標準、降低首付比例等一系列政策，持續釋放合理購房需求。 其中，2024年12月在北京和上海出台的“新政”備受市場關注。 北京不再區分普通住宅和非普通住宅，首套住房首付比例統一降至30%。二房分為6個城區和6個非城區，首付比例分別為50%和40%。
貝殼研究院認為，北京、上海兩地首二套住房首付比例的下調，有助於降低首次購房者進入市場門檻，改善住房需求調整普通房屋認定標準，擴大與普通房屋相關的稅收優惠政策覆蓋面綜合政策將更好地滿足剛性住房和改善住房的需求。
成本降低，在多項政策措施的推動下，新房和現有房貸利率均有所下降，減輕了購房者的經濟負擔。 據殼牌研究院測算，2024年全國住宅銷售金額約為16萬億元，下調房貸利率將為全國購房者共節省利息約185億元。
一方面，貸款市場利率改革效應持續釋放，帶動新房貸款和既有住房貸款利率再次下滑。 2024年全年，期限超過5年的LPR將從4個減少到4個3% 至 42%。2024年9月，新發放個人住房貸款加權平均利率為402%，下降 032個百分點;截至2024年9月底，存量住房貸款加權平均利率為429%，較上月末大幅下降42個基點。
另一方面，現有首套房貸款利率下調有序進行。 2024年8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關於降低存量首次住房貸款利率有關事項的通知》，提出自2024年9月25日起，金融機構按照市場化、法治化原則，降低符合條件的存量首次住房貸款利率。
絕大多數借款人已經第一次享受到這些好處。 中國人民銀行貨幣政策司司長鄒嵐在2024年第三季度金融統計新聞發布會上表示。 截至2024年9月底，已下調現有房貸利率超過22萬億元，調整後加權平均利率為427%，平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出1600億元至1700億元，惠及約5000萬戶家庭15億人。
此外，《首套房貸款利率政策動態調整機制》將繼續落實，鼓勵更多城市降低或取消首套房貸款利率下限。 根據《2024年第三季度中國貨幣政策實施情況報告》，截至2024年9月底，全國343個城市（地級及以上）中，有119個符合首套房貸款利率政策放寬下限條件的城市放寬了下限。 其中，95個城市下調了首套房貸款利率下限，實施下限比全國下限下調10個基點至40個基點，24個城市取消了下限。
據殼牌研究院統計，目前，居民住房需求還是比較充裕的。 其中，2024年殼牌平台新增代購房屋數量超過新代售房屋數量約10%，看房數量同比增長，尤其是政策優化後，消費者置居信心明顯回公升，未來半年計畫購房的人群比例上公升至23%， 帶動二手房市場在2024年第四季度穩步反彈。
做好供給側保障工作。
消費者端預期的提高應以穩定供給端為基礎。 2024年一季度，二手房市場反彈、市場熱度高於新房市場，是部分一手房無法按時交付導致供給不穩定、需求不足的背後原因。 為此，要紮實做好保房、保民生、保穩定工作，提振一手購房信心二是要不加區別地滿足不同所有制房企的合理融資需求，緩解房企流動性不足的狀況。
保障樓房交付工作的紮實推進，帶動全國房屋竣工面積同比增長近20%，也體現了各地幫扶企業的成效。 黨組書記、住房和城鄉建設部部長倪紅日前表示。 此外，中國人民銀行（PBoC）已將2000億元人民幣貸款支援計畫的期限延長至2024年5月底。
流動性緊張是房地產公司面臨的乙個關鍵問題。 2024年，銀行信貸、債券融資、股權融資同步開展，穩定房企合理融資需求，改善優質房企經營融資現金流。 2024年1月，財務管理部表示，將重點關注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企，開展“資產活化”“負債延續”“權益補充”“預期提公升”四項行動，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。
從銀行信貸來看，房地產信貸融資規模和結構總體穩定。 《2024年第三季度中國貨幣政策實施情況報告》顯示，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款餘額為532萬億元，其中住房開發貸款餘額為98萬億元，同比增長22%。2024年11月以來，民營房企融資形勢好轉，工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行等主要銀行累計向非國有房地產企業提供房地產開發貸款超過300億元。
債券融資方面，隨著“第二支箭”持續發力，支援民營房企發債融資進度加快，截至2024年11月底，約20家民營企業發行債務融資工具超360億元。 溫斌表示，這對緩解民營企業融資壓力、引導市場預期逆轉、維護企業債券融資穩定起到了重要作用。
股權融資方面，2024年私募和公募兩方面均有相關探索**。 2024年2月，中國證監會啟動房地產私募股權投資試點，推動房地產市場振興10月，為進一步擴大房地產投資信託基金**（REITs）在基礎設施領域的試點資產範圍，中國證券監督管理委員會（證監會）出台相關政策，將公募REITs試點資產型別拓展至消費基礎設施領域。
溫斌認為，預計隨著“三不低於”“同等待遇”等融資效益的不斷出台，房地產開發投資基金有望在2024年率先企穩反彈。 中國人民銀行、國家金融監管總局、中國證監會日前聯合舉辦的金融機構論壇明確指出，今後，各金融機構要深入貫徹落實金融工作會議部署，堅持“兩個不動搖”，一視同仁地滿足不同所有制房企合理融資需求， 不惜為正常房企放貸、拉貸、斷貸繼續用好“第二支箭”，支援民營房企發行債券融資;支援房地產企業通過資本市場募集合理股權。
構建新型發展模式。
中共中央政治局於2024年7月24日召開會議，提出要適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，根據城市政策用好政策工具箱， 從而更好地滿足居民對剛性、改善性住房的需求，促進房地產市場平穩健康發展。這是基於我國經濟社會發展階段和房地產開發規律的重大判斷。
近期，部分指標繼續出現邊際改善跡象，但也要注意的是，市場仍處於調整過程中，從長期來看，這種短期調整也有利於房地產市場穩定健康發展。 國家統計局新聞發言人、首席經濟學家、國民經濟綜合統計司司長劉愛華說。 最新資料顯示，2024年1-11月，商品房銷售面積同比下降8%0%，其中住宅銷售面積減少73%；商品房銷售下降52%，其中，住宅銷售下降43%。
溫斌認為，2024年，預計行業政策將聚焦協調化解房地產風險的核心任務，實施綜合政策，穩定房企信心和居民預期，不加歧視地滿足不同所有制房企的合理融資需求， 加快保障性住房建設、普通和應急公共基礎設施建設、城中村改造“三大工程”，推動金融與房地產形成良性迴圈，加快構建房地產開發新模式。
在理念上，要始終堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，著力滿足剛性、改善性住房的需求，努力讓老百姓住上好房子。 “倪紅說。 中國人民銀行2024年工作會議明確，下一步將加強對房地產市場的監測分析，根據城市政策精準實施差異化住房信貸政策。
值得注意的是，目前，保障性住房建設、普通和應急公共基礎設施建設、城中村改造等工作已經啟動。 “這是世界做出的重大決定，是根據房地產市場新形勢推出的一項重要舉措。 倪紅表示，其中，規劃建設保障性住房的要求是，市委、第一黨委要承擔起解決群眾住房問題特別是新市民和青年住房問題的主體責任，讓他們放開手腳，為美好生活而奮鬥城中村改造的重點是消除安全隱患和隱患，改善人居環境，促進產業轉型公升級，促進城市高質量發展公共基礎設施建設是統籌發展與安全、提公升城市韌性的重要舉措。
為適應新的發展模式，溫斌認為，下一步，房地產企業要做好“眼前事”和“長遠事”，從傳統的高負債、高槓桿、高周轉的“三高”經營模式向高質量發展模式轉變。 “2024年下半年以來的行業困境始於房企資金鏈斷裂，部分企業存在債務違約、樓花爛尾、非法挪用預售資金等問題。 ”
一方面，做好“眼前之事”，積極穩妥化解房地產企業債務風險。 近日，全國五大金融資產管理公司之一的中國東方資產管理股份有限公司舉辦了房地產公司債券風險化解研討會。 中國東方相關負責人表示，下一步將充分發揮逆週期財務調節功能和專業處置能力，對風險進行早期識別、預警、早期暴露和早期處置。
另一方面，做好“長久之事”，堅持需求導向，打造房地產企業核心競爭力。 下一步，房地產企業可以發展以市場為導向的租賃住房建設發展模式，積極參與保障性住房建設，全面發展服務鏈，在裝修、園林建設、物業安全、便民生活等方面下功夫，不斷提高房地產企業的服務水平和服務質量。 （經濟**記者郭子淵）。