文字：Ashin。
翹首以盼，保利終於來到了海珠溪！今年9月，保利拿下東方紅地塊，計畫終於出來了！
許多學生都在問這片土地，他們只關心幾點：
會不會有***做什麼產品？你想等嗎？
關於*** 我個人認為開場可能會有驚喜，但我想要捲心菜的價格
你猜怎麼著。 首先，保利這兩年的發展戰略非常明確，需要的時候會盡快收回資金市中心的核心是穩先贏產品，追逐利潤代表專案如保利四季宋、元村易橫路地塊保利天元等。
東方紅的土地，地塊的核心，很可能會跟著市場走。
其次，根據內部披露的資訊，這塊地應該定位為高階地塊，對於想留在廣州中心區、追求品質的同學來說，值得關注。
至於做什麼產品，要不要等，我們來談談吧。
這將是乙個超高層+低密度的小洋房
本專案產品定位採用高低配置的形式，由5棟45層超高層建築+3棟10層小型高層建築組成，定位非常明確，一部分體量，一部分色調溢價。
這種產品定位不僅出乎意料，而且情理合理。
畢竟保利湖廣悅清盤後，海珠市已經沒有十層小高層樓可賣了，也不排除小高層在保利湖很受歡迎。
按理說，附近的江灣和嶽也賣了8萬元，如果要對標**，那麼這個單價就不能隨便要，畢竟80的三房也會賣600萬+，有這種財力的人會更傾向於四房。
而且，現在這個市場，大戶型的房價會更優惠，選擇大戶型產品的客戶會更加注重低密度和舒適度，所以做一些小高層產品也更符合這部分客戶的需求。
所以利用率高的高層產品，占地面積可小，功能面積齊全小型高層產品稀缺且差異化，吸引有購買力的人。
要做小型高層產品，其實是有侷限性的。
東方紅地塊總容積率為45、容積率不是特別低，可以做高低配置，但條件是要把高密度均勻分布到超高層。
小高層應該賣給有實力的客戶，他們注重舒適性和景觀性。
從地圖上看，東方紅地塊的小高層向東南望向華新333商圈，東北方向向低層住宅樓望去。
至於客戶會不會買單，我覺得還是要看保利給出什麼產品配置。
保利之所以選擇做小型高層產品，猜測是因為在整個海珠非常稀缺。
據悉，保利東方紅小型高層產品總價將超過1000萬件，這個總價段可以蹭蹭中海湧的熱度，剛好足以承接中海虹無法到達或搶到最小戶型的客戶，而東方紅的市場切入點有望在中海湧之後。
另一方面，保利東方紅最大的競爭對手應該是海珠厚航道，可以有廣闊的江景，而保利東方紅只有高樓大廈的江景，所以為了與後匯道的競爭對手一較高下，我們可以小心產品，吸引更精準的客戶。
至於產品，保利的產品力還是很強的，在土地轉讓的時候，高禮已經寫在了轉讓條件上，產品效用率預計不會低。
這從控制圖中可以看出，一張圖，只能聽不懂，不能說出來，自己去實現
你想等嗎？
等待的標準是東方紅專案是否具有競爭力和可替代性，讓等待更值得。
該項目的基礎卡還不錯。
位於海珠西工業大道，緊鄰廣佛線、11號線（在建）燕崗站，周邊設施非常成熟，醫院、企業、自有小學一應俱全。
把它放在整顆海珍珠裡有優勢嗎？
目前海珠市的競爭格局如下：
*最高地塊位於琶洲，有產業的加持和城市扶持的顏值，但琶洲南TOD部分單位已突破15萬;
在中軸線上，主要在售的是方圓濱江壹號、保利四季和松河即將推出的中海湧專案，地段不錯，但需要等待一定時間的城市變化。
配套最成熟的是海珠溪，珠江後面的區域是首選，因為這裡是廣州最後的珠江景觀，稀缺。
專案位於海珠西區，目前海珠區西區待售樓盤產品及**版塊大概是這樣的：
越秀濱江月、中海江台裡、珠江金藥泰、東方紅地塊的定位不盡相同，無法進行比較。
中海觀瀾府目前所剩無幾，東方紅地塊出來之後，應該是在清盤的盡頭，中旅天辰府是單棟樓，重點**。
因此，東方紅陰謀的主要目標是江灣和越。
目前，江灣悅的主力是賣望江公寓，東方紅地塊推貨比較交錯，但江灣和悅還有兩款107-140戶型產品沒有開通，預計未來東方紅專案入市時，如果產品類似**， 將產生直接影響。
但這兩個專案的性質存在差異。
江灣、越有江景優勢，注重居住舒適度的人會更傾向於這一點;
東方紅地塊有地鐵優勢，注重便利的同學會更加興奮。
當然，到明年，天河也會有一些新專案要上線，2024年，天河海珠的主要專案有以下幾個專案：
從區域段來看，大部分專案都會做120個以上的區域段，明天天河海珠還在完善和堆積。
但是，配套設施成熟、地鐵覆蓋的專案並不多，即使有，**也不會低。
所以，如果想留在廣州核心區配套的成熟板塊，有地鐵、有學校，還是可以等東方紅專案。
當然，到了年底，一些專案也推出了更多的竹筍，如果有合適的單位，就不用等東方紅地塊了，可以先上車。