鄒西鐵沙林發表於 2023-12-17 14：23來自 雪秋 ·浙江的雪球柱來自鄒西鐵沙嶺。
15年前，2024年年中，房地產市場剛跌大牛市後，萬科已經是全球最大的開發商，年銷售6萬套房屋，萬科**在06-07年牛市中上漲了20倍。 在2007-2024年致股東的信中，陳啟宗評論了萬科的商業模式，並將其與恆隆進行了比較。
對於萬科的商業模式，陳啟宗表示：“萬科的模式是購買大片土地建設住宅單元，並盡快出售**或預售。 該公司不太擔心市場時機，專注於流量或數量，就像密集型產品製造商一樣。
對於萬科的融資模式，陳啟宗表示：“這種模式下的公司需要資金，但只要銀行願意提供專案融資，公司的自有資金就不需要龐大。 對公司來說，重要的是現金流，因此速度很重要，以便提前進入市場，以便他們可以兌現以償還貸款和再投資。
Ronnie Chan指出了該模型的風險：與該模型相關的風險主要與市場週期有關。 該公司的盈利能力僅基於前乙個專案，無法保證下一輪能否繼續盈利事實上，該公司可能會在下乙個週期中損失大量資金，以至於其過去的所有收益都將被抹去。 事實上，如果出現長期的熊市，公司很可能會因為缺乏現金流而破產。
注意Ronnie Chan使用的短語，他用了“yes and yes”，他認為採用這種模式的公司很有可能會因為現金流中斷而遭遇熊市並崩潰。
陳啟宗認為，在快速增長的經濟中，土地和物業價格波動很大，在經濟繁榮時期，樓面價格甚至會超過樓價，這通常被稱為“麵粉比麵包貴”。 土地太高，高周轉模式的公司不能停止買地，否則將面臨沒有公尺飯煮的局面。 Ronnie Chan 說：這就像你每次在牌桌上贏錢時都把你的賭注翻倍，你只需要輸一次，你就會失去你之前賺到的一切。
事實上，所有內地開發商都採用了萬科模式，而且發展迅速，最終失手。
陳啟宗的評論都是公開演講，經常在各種論壇上發言，很多內地開發者應該都聽過，就算沒人聽他說話，也不可能聽他說話。 大家都是騎著馬疾馳，誰都不可能慢慢來，最後的結果從一開始就注定了。