第三節 現金流量分析。
一、現金流的概念
2. 現金流量表
3. 房地產投資活動中的現金流量分析
現金流的概念
房地產開發投資活動可以從物質形式和貨幣形式兩個方面來考察
a.從物質形態看：房地產開發投資活動表現為開發企業使用各種工具、裝置和管理手段，消耗一定的能源，通過開發土地，使用各種建築材料和建築配件，最終為人類生產或生活創造建築空間， 或通過建築物的維護和維修管理活動，提供滿足客戶各種需求的生活空間。
b.從貨幣形態看：房地產開發投資活動表現為投入一定數額的資金，花費一定的成本，通過房屋銷售或租賃經營獲得一定數額的貨幣收入。
什麼是現金流入、現金流出、淨現金流？在房地產投資的分析中，將某項投資活動視為乙個獨立的系統，在一定時期內每個時間點實際發生的資金流出或流入稱為現金流量。 其中，資金從系統流出稱為現金流出，流入系統的資金稱為現金流入。
現金流入 現金流出 淨現金流
房地產開發投資專案：現金流入包括：
1） 營業額
2） 租金收入
3）其他營業收入等
現金流出包括：
1）有建築成本或購買成本的土地
2）財務費用
3） 運營費用
4） 銷售費用
5） 稅費等
公式]“銷售和租賃 - 本金稅”。
現金流量表
繪製現金流圖的基本規則是：
1.以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續，軸上每個刻度代表乙個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為利息週期（可以是年、半年、季度或月等）。
橫坐標軸上的“0”點代表當前時間點，也可以表示資金運動的時間起點或某個基準時間。
點“1”表示第乙個計息期的結束，也是第二個計息期的開始，以此類推，如下圖4-1所示（現金流量時間刻度）。
繪製現金流圖的基本規則是：
2.如果現金流出或流入不是在計息期初或期末，而是在計息期內發生的，為了簡化計算，一般認為習認為其代數和發生在計息期末，稱為期末習慣法。
3.為了與期末慣例保持一致，在將資金流繪製到現金流量圖中時，將初始投資 p 作為前一期的期末，即期末 0，即期末，即本期 0 的計算原點。
4.相對於時間坐標的垂直箭頭表示不同時間點的現金流。 現金流量圖中垂直箭頭線的箭頭通常表示上行的正現金流和下行的負現金流。 計息期現金流量淨額是該期現金流量的代數總和。 見下表（正現金流和負現金流）：
為了正確繪製和應用現金流量圖，需要根據投資專案的特點來把握現金流量的三個要素
現金流量的規模（金額）
方向（流入或流出），
效果點（時間點）。
公式]“慷慨大方”。
房地產投資活動中的現金流量分析
房地產開發運營企業2+3=5種經營模式：
注意]對於特定的房地產開發投資專案，其商業模式可以是上述模式之一，也可以是上述兩種或多種模式的組合。