作者：何岳陽，編輯：趙媛.
2024年即將結束，今年是房地產行業的轉折點。
客觀地說，今年的房地產行業依然不容樂觀，“供需大變”是房地產行業的新局面。
國家統計局資料顯示，2024年1-11月，全國商品房銷售面積為10個1億平方公尺，同比下降80%，同期商品房銷售額為105萬億元，同比下降5%2%；其中，1-11月住宅銷售面積為86億平方公尺，同比下降73%和住宅銷售94萬億元，同比下降43%。
同時，我們也看到政策方面對房地產給予了不少支援，包括通過降低首付來提振市場需求，規定銀行貸款對房地產行業的增速，即“三個不低於指標”，以及“白名單”等措施來緩解房地產企業的融資問題， 尤其是非國有房地產企業。
只不過政策傳導需要時間，市場信心恢復也需要時間。
即使行業復甦後，房地產企業依靠推高負債規模來拉動資產規模增長和銷售增長的舊模式也將難以為繼。
因此，房地產企業目前應該考慮以下幾個問題：“供需關係發生變化後”，未來房地產市場將如何走勢？這裡存在什麼樣的機會？如何解決當前的危機？
這不僅關乎短期運營，也關乎長期戰略。 那麼，哪些房企能夠率先走出行業底層呢？什麼樣的房地產公司才有成功轉型的潛力？
諾瑟姆曲線是世界城市化發展的普遍規律。
從長遠來看，根據在其他國家已經檢驗過的諾瑟姆曲線，城鎮化達到70%後，發展速度會變慢，按照這個值，在我們城鎮化發展緩慢的階段，還有改進的空間。
當然，國情不同，照搬70%這個數字是不合適的。
安信**（現國投**）首席經濟學家高善文在近日的一次演講中提到，中國房地產投資佔GDP的下限為7%，至少比現在高出1個百分點以上。
這種觀點的形成，並不是直接的“要麼接受，要麼放棄”的學說，還指已經過了城市化高峰期的東北地區，除了指國外房地產市場。
總體來看，市場的普遍預期是，當前房地產市場被過度矯枉過正，未來還會回歸。
在即將到來的2024年，多數經濟學家和行業專家預計房地產市場將小幅回暖，新建、整體投資、銷售等指標的降幅將收窄，一些相對樂觀的經濟學家認為，這些指標可以止跌，與2024年持平。
總量只能維持，增量的機會主要是結構性的。
一方面，我國人均居住面積仍處於較低水平，另一方面剛性需求已基本得到滿足，剩餘的剛性需求或將由**引領的經濟適用房來滿足。
這是改善需求以支援新屋銷售的長期邏輯。 短期來看，目前的下行趨勢加劇了剛需的觀望情緒。
市場的分化已經在 2023 年顯現出來。
在截至10月份的新房成交中，三房產品佔據主要位置，佔比為561%，四居室產品增長較快，五居室及以上產品成交佔比也略有上公升，而一居室、兩居室等戶型佔比持續下滑。
中國指數研究院的研究也顯示，大型新房是一二線城市的主要銷售力量，三四線城市的銷售佔比也有所提高。
因此，對於房地產企業來說，未來的機遇在於高能城市布局和優質商品房的推廣。
讓我們從土地布局開始。
高能城市的土地已成為房企必去之地。 但是，能夠買得起土地的房地產公司並不多，房地產公司也出現了分歧。
截至11月底，前10家房企新增價值佔比64%，前11-20家房企新增價值佔比19%，其中購地較強的是國有企業。
在民營企業中，龍湖是為數不多的仍在積極囤積土地的優質房企之一。 例如，12月，龍湖的評分為2653 億和 29億元**，拍攝了杭州、成都的核心地塊。
根據中國指數研究院發布的2024年全國房地產企業土地收購TOP100榜單，龍湖2024年共收購土地31宗，總建築面積超過340萬平方公尺，總地價超過360億元，股權地價近252億元， 是民營房地產企業中土地收購金額最多的公司。新增土地儲備主要分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市。
讓我們看一下產品質量。
根據凱里的研究，截至2024年10月，約有20家房企調整了產品策略，更加注重使用者生活體驗，且仍集中在頭部企業，央企和國企佔據主流地位。
民營企業中，龍湖率先響應“改善需求”。 早在2024年12月，龍湖就推出了一款高階改進型產品——魚湖晶。
2024年，龍湖新增雲和松、青雲闕、燕西泰三款新品。
從市場反應來看，龍湖的產品質量策略經受住了考驗。 成都龍湖濱江雲和頌首開100%，龍湖習高科青雲闕連續數月奪得區域銷售冠軍，合肥青雲闕首開張售罄，玉湖井半年售出30億，泉州玉湖井累計簽約金額超過47億元，位居泉州第一。連續10個月銷售榜
2024年，龍湖將向全國56個城市的160多個專案交付總計約14萬套優質產品，其中約20%的專案提前乙個月以上交付，總體滿意率超過90%，年銷量1735輛8億元，躋身行業前十。
不難看出，房地產企業需要順應市場的長期趨勢，才能打破短期銷售和貨款收款的困境。
“先建立後打破”是2024年經濟工作的乙個重要方面。
先建立後突破的本質是做好新舊模式的銜接和轉化，對於房地產企業來說，積極尋找和開發高質量的第二增長曲線甚至第三增長曲線，是一種“屹立不倒”。
最先提出生存的萬科，涉足物流、商業地產、滑雪、物業、工業辦公等，也有一些跨度較大的房企造車，真正能成為房企第二成長曲線的，是與地產關聯度高的業務， 物業、長期租賃公寓和商業房地產。
這些看似是房地產開發的延伸，但商業模式並不相同，房地產開發的經驗只能有限程度地應用於其他業態。
例如，物業管理是輕資產模式，現金流相對穩定，投資較少但服務能力較強，而長租公寓和商業運營的商業模式投資高，對選址和運營能力要求高。
如何開發新業務和與房地產開發的協同效應關係到房企的抗風險能力，也關係到房企轉型能否走下去開啟。
從物業到長租公寓再到商業運營，龍湖是乙個探索了足夠多相關業態、形成新發展模式的樣本，也是乙個比較成功的樣本。
目前，龍湖擁有三大板塊、五大航道，形成1+2+2的經營格局。 三大板塊指開發、運營、服務，五大航道分別為房地產開發、長租公寓、商業運營、物業管理、智慧建築。
運營（長租公寓、商業運營）和服務（物業管理、智慧建築）都是龍湖“立足”的一部分，也是龍湖多年前就一直在布局的業務。
從以房地產開發為絕對支柱，到形成1+2+2格局，龍湖完成了業務的重組。
去年，龍湖集團CEO陳學平提到去置地這個詞，在他的設想中，未來非房地產開發的四個渠道可以佔到一半以上的利潤。
事實上，今年上半年，龍湖的運營和服務已經創造了集團50%的利潤。
截至2024年底，龍湖商業已開業80余家商場長租公寓已形成四大產品線，其中觀宇已開房超過12萬間物業方面，龍湖智創在所管理區域持續增長在智慧型建造方面，龍湖龍志已獲得建設管理專案60餘個，總建築面積超過1000萬平方公尺。
根據龍湖公告，2024年1-11月，龍湖的經營業務和服務業務將包括營業收入約2405億元（含稅），前11個月營業收入已接近去年全年。
龍湖的經營和服務業務是如何形成的？
正如我們前面提到的，龍湖的運營和服務業務很早就種下了，在成長的過程中，也積累了良好的口碑、數位化能力、團隊組織能力、業務間的協作能力。
比如龍湖物業的滿意度一直很高，比如龍湖具備承接“代理建設+代理運營”的複雜專案的能力，競爭非常激烈。
針對市場的一些新情況，龍湖也做出了一些回應，減少了經營邏輯薄弱的企業數量。
業務方面，龍湖預計2024年餐飲業復甦良好，因此加大了餐飲業佔比。 在少子化的背景下，龍湖將兒童相關業務方向調整為小而豐富。
過去，隨著城市的發展，之前一些商業專案的客流發生了變化，龍湖也將對引入的零售品牌進行重組，以提公升專案的整體價值。
對於商業運營、長租公寓的重資產發展模式，龍湖更重視經營現金流和資產收益率的評估，而對於物業管理等不受債務約束但實現輕資產擴張的業務，龍湖的策略是加快。
龍湖五大水道，包括現有業務和未來業務、生產現金流、沉澱資產增加規模、利潤貢獻等，在不同水道形成穩定的業務網路，以實現高質量轉型。
什麼是高質量轉型？
房地產企業能否成功轉型，取決於能否在短期內化解流動性風險。
儘管2024年房企雷暴步伐將放緩，但根據克里資料，截至12月初，已有12家銷售TOP200房企出現實質性違約，其中違約房企為混合所有制房企。
總體來看，2024年上半年，房企境外債期限規模相對較大，3、4月為境內債償債高峰期。
民營企業中，據統計，截至2024年，2024年銷售前30家企業中，只有7家沒有債務違約，其中就包括新城、濱江、龍湖、美的等房地產企業。
龍湖不僅沒有違約，而且最近還提前還清了一些貸款。
據**報道，12月20日，龍湖提前償還了20億港元銀團貸款，償還貸款後，到2024年，龍湖沒有到期需要償還的境外銀團，到2024年，將不再有到期的美元債券。
此外，據透露，龍湖**鏈式ABS及商業票據已清零，屬於無息負債。
在更健康的資產結構和更安全的財務方面，龍湖有著眾所周知的底線思維，在房地產行業大踏步的那些年裡防範了風險，在行業低迷的時候也能更加穩健。
底線思維要求龍湖時刻保持優良的債務結構，如將短期債務佔比控制在10%左右，提前布局融資資源，以應對可能出現的波動或風險。
過度的短期債務往往會導致流動性風險，並可能進一步擴大為債務危機。
也因為信用高，龍湖能夠低利率借款，12月18日發行的三年期中期票據利率僅為366%。
從長遠來看，房地產企業能否成功轉型，取決於其業務的可持續發展。
為什麼這麼說呢？
房地產開發業務的資金大致分為銷售收益、向銀行等金融機構借款、公開市場發行債券、股權融資四種。
第乙個對應房地產企業經營活動的現金流量，後三個對應房地產企業融資活動的現金流量。
正如我們前面提到的，在融資端，“三不低於”“白名單”等政策正在疏通房企的融資渠道，但首先需要時間，其次，能否籌集到足夠的資金用於運營和貸款償還，也關係到銷售端的業績。
銷售端市場已經分化明顯，房企去庫存住房並非易事。 這個時候，如果房企沒有找到其他能夠產生經營現金流和可持續發展的業務，那麼融資只能暫時解渴，風險還是會累積的，只是會延緩。
因此，可持續發展必須具有較強的自我造血能力。
龍湖提出，圍繞整個集團的經營現金流目標向前邁進。 這是房地產企業轉型的新錨點，也是高質量發展的重要標誌。
在此目標下，龍湖在徵地時會考慮還款率。 對於長租公寓的商業運營，也建議實現正的經營現金流，即年租金可以覆蓋運營成本，甚至滿足資金支出。
頂層戰略要從“只看規模”轉向更注重現金流，具體業務也要更加注重質量。
比如重資產業務，折舊攤銷較高，這類業務要麼毛利率較高，為了利潤更高，要麼營業額較高，以“薄利多銷”積累利潤和現金流，只有這樣才能有競爭力和可持續發展。
例如，在房地產業務中，如果考慮到城市、位置和質量的差異化，那麼在收購土地和產品設計時，可以更貼近市場需求，更快的完工，更快的周轉和付款。
長租公寓更適合高毛利率，以彌補高折舊。 上半年，龍湖經營板塊兩大渠道毛利率達到70%。
利潤率、周轉率和槓桿率是衡量企業業績的三要素，以往的房企模式是依靠槓桿和周轉率，高周轉率是高效的業績，但過度槓桿和高周轉率的結合使得房企的財務風險越來越大。
易居研究院表示，目前全國100個城市的去庫存指數已開始越過最大壓力點，並朝著壓力釋放、正確定性的方向發展。
冰在融化，但新形勢有了新秩序，找到新的經營邏輯，更注重利潤率和現金流的房企，可以等到下乙個春天來臨。