核心提示：昆明永珍城的開業是華潤永珍城在中國的第100家購物中心。 從1到100，回顧永珍商業20多年的發展歷程，也是中國商業地產的“光輝創業史”。
** Winshang.com
作者通過： Karen Lo
2024年12月24日是華潤永珍人壽具有里程碑意義的日子。
今天早上，位於“春城”。昆明永珍城正式開業，這就是華潤永珍的生命這是今年內開業的第12個新專案，也是中國永珍商業的第100個購物中心。至此，永珍商貿正式進入“百商”時代，全國城市數量達到53個，進入新的發展里程碑。
昆明永珍城
據溫尚大資料統計，目前全國運營的大型商業管理公司超過100家，除華潤永珍人壽外萬達、新城跟萬科（包括SCP）。
華潤永珍人壽是上述企業中唯一一家在重奢、中高階、非標專案上實現規模化布局的企業。 根據2024年中期財報，永珍商業單個專案平均半年銷售額達到95億，74個專案位居全市前三整體運營水平處於行業一流水平。
規模、質量。放眼全國，沒有人能脫穎而出。
從1到100，回顧永珍商業20多年的發展歷程，這也是中國商業地產的“輝煌創業史”。 它的成就，積累的經驗，以及每一次的引領，也是推動商業地產行業發展的特殊註腳。
永珍20年的經營歷史
從 1 到 100，幾個戰略重點
2002-2009：從“40億坑”到金招牌誕生
千禧年後，中國經濟快速發展，零售商業地產進入萌芽階段。 後來，華潤、萬達、龍湖、SCPG等國內領先的商業管理公司的第一批商業作品就是在這一時期誕生的。
廣為流傳的“華潤花了40億元，在深圳砸了乙個大坑，在這個坑上建了一座城市”。 “它始於2024年。 這一年，華潤拿下了深圳羅湖地塊，開始規劃建設名為“永珍城”的購物中心。 永珍商業命運的齒輪就這樣被開啟了
雖然是第一次建商場，但“敢為天下第一”的華潤人，傳承了深圳這片熱土的冒險精神和務實精神，向世界學習，在當地創新。
2024年，深圳永珍城一期開通帶來第一家精品超市、第一家真正的溜冰場等極具體驗感的業態，成為深圳商業的標誌性作品，影響至今。
2024年，深圳永珍城二期開業，伴隨著LV、迪奧、愛馬仕等多家奢侈品牌的開業，使永珍城在國內奢侈品消費市場聲名鵲起。
深圳永珍城二期
當時，國內奢侈品市場主要由香港和外資擁有**。 深圳永珍城的成功運營，拉開了本土高階商業品牌鏈擴張的序幕。
2010-2013：從深圳走向全國
深圳永珍城的巨大成功，也讓華潤對進軍商業地產充滿信心，渴望在全國範圍內複製多個永珍城。
2024年杭州永珍城開業，2024年後，瀋陽永珍城、北京清河七彩城（後更名為北京清河永珍城）、南寧永珍城等標桿商場相繼開業。 截至2024年，華潤在全國開設的購物中心數量達到8家。
北京清河永珍匯.
在此期間，永珍商貿這個“精品街”在每乙個專案中，讓外界開始關注“華潤產品，一定是高品質”的經營態度，並逐漸積累了行業口碑。
2014-2018：戰略聚焦，快速發展期
2024年，華潤置地首次發布全國經營戰略，宣告承諾成為“中國商業地產的領導者”。商業地產的戰略目標。
有了目標，永珍商業在各地開展了商業產品創新大賽。
2024年，“永珍城”開始大放異彩。 淄博永珍城和瀋陽鐵西永珍城相繼開業，成為永珍城產品線的新樣板。
2024年，首家“永珍世界”在深圳開業以街區+商場“城市漫遊創造世界”的定位，開啟街區內潮流商業的探索。 本專案積累的成功經驗，為後續永珍商業產品線的拓展奠定了堅實的基礎。
深圳永珍世界 - 時代廣場。
2024年12月，華潤永珍人壽母公司華潤置地首次召開高階別全國商務年會，首次提及：將商業開發提公升到與住宅開發相同的水平，並提出了新的經營目標：預計5年內永珍商業租金收入將超過100億元。
2024年至今：資本加持，輕重皆宜
2024年，房企分立物業管理上市風起雲湧，華潤置地也躍躍欲試，開始籌畫。
一年後的12月9日，該公司由華潤置地的商業運營和物業管理業務分拆而成永珍生活正式登陸香港聯交所，**01209hk。有趣的是，這也是16年前第一屆永珍城的開幕日期。
同年，華潤永珍城人壽在運營購物中心實現租金收入112億元第乙個“100”目標提前兩年實現。在疫情疊加衝擊下，得益於卓越的運營能力，永珍商業單項專案業績逆風而上。
2024年上市一週年之際，華潤永珍人壽發布全新品牌戰略，確定經營管理業務重點永珍城“、”永珍城“、”永珍世界”。三大核心產品線為母公司、華潤置地及第三方業主提供商業管理服務。 並向外界宣布”。2024年，實現在運營購物中心150家、城外購物中心50家的新目標
發布會後，華潤永珍人壽加速“輕重”。開發模式。 除母公司專案外，積極拓展優質業務。
2024年6月，蘭州永珍城的開業，標誌著永珍城旗艦產品線“永珍城”輕資產布局的開始。。12月底，“永珍世界”輕資產首秀——南昌紅谷灘永珍世界開放。 截至目前，永珍商業輕資產已實現永珍城、永珍天地、永珍城三大核心產品線全覆蓋。
2024年11月26日，距離第100家商場開業還有乙個月，以青島永珍城為底層資產的華潤商業房託正式獲批首批消費基礎設施公募REITs，單項估值高達8147億元。 開啟資本新賽道，永珍商業再次踏入時代節拍。
青島永珍城.
20年，回顧永珍業務每乙個戰略重點是的堅定的業務“長期主義”。太錨定未來發展方向。下一步，華潤永珍人壽希望聚焦三大產品線，在更多核心城市實現“一城多匯”或“多城多匯”布局。
永珍 100 購物中心
與城市共生，與人共舞
縱觀永珍商業的成功，建設背後的業務團隊已經完整“內部創新，成長動力”的發展體系。這是最偉大的英雄。 而這也是企業在發展的多個階段都需要思考的問題。 Winshang.com 梳理了以下幾點，以一睹豹子的風采。
本地化、領先的產品創新設計
遵循產品線的特點，創作適合當地的商業作品，被許多公司視為指導方針。 永珍商業的難得性在於團隊的匠心、創新和執行力。
永珍商業的高知名度，無形中讓商業團隊在房地產專案開發過程中擁有了更多的話語權。
例如，在專案開始時，商業團隊可以深度參與後續工作定位、招商、運營，建立了“連貫的產品設計故事線”。並逐步完善施工中的細節，為開業和運營預留足夠的空間。
南京永珍世界街區的一角。
選址對於商業專案至關重要。 永珍商業將預測商業增長空間，並根據所在地的區位特點確定相應的產品線。 例如，永珍城聚焦一二線城市的核心區域或潛力區域永珍天地位於高能城市核心區;永珍城主要位於一二線城市的區域中心或三線城市的核心區域。
觀察永珍在世界各地的業務在同一條產品線下，每個專案也將積極探索本土化的“出圈”設計。
比如上海素河灣永珍世界“向上生長”，打造大象親子樂團，南京永珍世界再現古都金陵老巷的繁華。 貴陽永珍匯植入瀑布等貴州山水;海口永珍城利用島上的太陽光線呈現出視覺衝擊力的光影美學。
海口永珍城中庭。
成都永珍城與“城市慢生活”緊密結合，邀請扎哈·哈迪德建築事務所設計永珍城廣場，通過突破傳統建築的邊界，重塑城市公共空間。
成都永珍城 - 永珍城廣場。
這種對地方的思考，也體現在開業後的運營中。 城市級內容規劃帶來高商業勢能，在永珍優質商業專案中“試穿”。
以近年來新開張的專案為例，武漢永珍城帶來了大型展覽“明日之浪”，長春永珍城打造了綠標計畫公共藝術世界巡展等，引爆了這座城市奢華的文藝潮流。 改變一座城市，首先要重塑和引領一座城市的生活方式。
強大的招商引資和準備執行力
從今天來看，永珍商業在運營專案中已經積累了100個品牌，從奢侈品牌到區域原創品牌，其5000+多家合作商戶資源在數量和質量上都處於國內領先地位。
如此強大的品牌庫的建設，離不開團隊強大的招商能力和與時俱進的投資策略。
掌握“稀缺”品牌，單個豪宅專案籌備周期短於行業平均水平
以奢侈品牌投資為例，門檻最高。 據悉，在第乙個專案上，華潤人艱難地進入了奢侈品領域，花了5年時間，不知道在這個過程中他們收到了多少次品牌的拒絕。 而一旦投資路徑開啟，永珍城將開始加速。
大多數國內奢侈品玩家通常要花5到7年的時間來準備乙個專案的投資，有些甚至更長。
但永珍生意從2024年到2024年，已經開設了13家豪華購物中心，平均每年一次。 經過計算，每個專案所付出的重奢融資週期不到兩年。
品牌資源是重奢領域複製的基礎。 從第一次到全國大規模複製，恆隆廣場用了10年，SKP用了11年，永珍城只用了6年。
顯然，除了商家的“永不放棄”之外，說服一些大品牌的關鍵是商場開業後展現出的強勢經營和業績，最終讓奢侈品牌說“是”。 截至目前，永珍商業已與超過115個國際奢侈品牌達成合作。
我們注意到，近年來，得益於國內高階消費市場的持續繁榮，奢侈品牌開始重新審視在中國的戰略布局。 永珍商業坐擁眾多奢侈品市場，對國際奢侈品牌的影響力和議價能力也在顯著提公升。
愛馬仕深圳灣永珍城店。
一般來說，各大奢侈品牌都喜歡在運營成熟時再進入商場。 不過，2024年即將開業的武漢、海口、福州三個新永珍城，當年在開業和奢侈品牌入市方面都取得了不錯的成績。
戰略品牌庫龐大，連鎖品牌佔比較大，助力非重度奢侈品專案開盤率高
據 Winshang.com 介紹，永珍商業目前擁有10多個單一品牌門店和近600個戰略合作品牌。 擁有龐大基數的戰略合作品牌，支援華潤永珍人壽在四年內快速開設56家新商場，每家商場平均開業率均超過90%（2020-2024年）。
此外，永珍商業多年來還支援了眾多優質的區域原創品牌。 這些品牌，從永珍商貿出發，跟隨永珍商貿布局全國，成就彼此。
比如來自東北的奉天酒家、愛意牛排、咲本麵包、黑牛店、大樹餐廳、來自福建的廣西閩南的奶奶手工製作等。
高標準的服務體系，可複製的運營力
如前所述，永珍業務的成功是建立在完整的創新體系之上的。
讓創新可複製而不是淪為對專案的一次性嘗試打通內部“分享學習”路徑，並形成創新經驗積累機制
這種集中智慧的展現，在永珍商貿所構建的服務體系中表現得尤為明顯。
華潤永珍人壽業務繼續通過高階會員服務（如大客戶經理1v1專屬服務、會員中心專屬服務）、特惠色彩客群服務由永珍城關懷，星級客服我們構建了一套多元化的服務體系，不斷提公升客戶體驗，讓優質的服務成為永珍人壽購物中心立足市場的重要名片。
黑金會員休息室。
五星級母嬰室。
在總部層面，構建和完善數智化體系，賦能一線商業專案運營，如：“永珍之星”。積分打通了華潤集團和華潤置地的全業務場景，形成了多渠道的會員服務體系。
什麼都有一點點作為首家全渠道客服平台，永珍業務“上線”，至今註冊使用者數已突破4400萬。
“有前途”的梯隊業務人才培養
每乙個成功的企業背後，都是一群優秀的企業“人”和“產品”相互成就的故事。
近年來，永珍商業憑藉其日益完善的人才培養體系，在全國範圍內迅速擴張。 據 Winshang.com 介紹，華潤永珍以人才培養為生，校園招聘與外部人才引進相輔相成，前者居多。
學校每年招收約400人濃厚的“管理培訓生”文化，使永珍商業能夠從大多數學校招收學生，從一線專案執行層到商業區總經理。 對企業文化的高度認同，使業務團隊具有很強的向心力。
同時，“.背包文化“和”。永珍將軍永珍人才永珍人才“梯隊人才培養體系使永珍商業的人才庫能夠跟上其擴張速度。
以專案經理為例，華潤永珍人壽是 Winshang.com 接觸的大型企業管理企業中，具有非常“豐富”專案總專業背景的企業。 相較於其他基本從“運營”和“投資”兩個部門提拔的企業，永珍商業還將從人事行政、策劃推廣、客服、物業工程等部門提拔具有豐富一線經驗的專案經理人才培養。
不拘一格、才華橫溢“的培養機制，使永珍企業形成“有地方，有地方，可以上上下下”。用人機制。 據悉，整體管理團隊更年輕化，中高層管理人員平均年齡40歲，80後佔比75%（資料截至2024年底）。
不同領域“專業人士”的碰撞，造就了永珍商業非常豐富的個性。
以上四大能力，打造了永珍商業高質量對外擴張的底盤。 資料顯示，華潤永珍人壽上市後，商業專案數量已達38個（資料截至2024年）。12）。面對不同的所有者特徵和不同的專案面板，整體能力在不斷提公升。
20年來，中國商業地產行業從“萌芽”走向“開花”，從房地產的“配角”向資本的“龍頭”邁進。
從永珍商貿的發展經驗來看，公司高層的戰略眼光為其“長期主義”奠定了商業地產堅定發展的基石。 永珍商人對每乙個商業專案品質的不懈追求，賦予了它源源不斷的“向上增長”動力。 在這個過程中，商業內容不斷迭代，行業對手不斷變化，通往王者的道路一步步流出。
隨著公募REITs的真正落地和回歸業務的本質，追求優質增長將變得更加迫切。 路漫漫其修遠兮，隊伍來了。 期待華潤永珍人壽下乙個“百人壽”排期的表現。