2024年住房制度改革後，我國房地產業市場化發展開啟，房地產業迎來了20年的快速發展。 2016-2024年，我國商品房銷售達到歷史峰值，年均17億平方公尺，風頭一時空前。 不過，雖然房地產銷售規模在2024年達到頂峰，但下半年市場逐漸降溫，2024年房地產銷售將繼續大幅下滑，今年的復甦似乎並不盡如人意。 未來房地產市場會怎樣？房地產板塊還有配置價值嗎？
為什麼2024年房地產銷售迎來拐點？一方面，2024年開始的一系列房地產調控政策，給依靠融資維持正常資金周轉的高槓桿房企帶來了巨大挑戰。 2024年下半年以來，隨著監管政策和信貸條件的持續收緊，市場預期逐漸轉變，下半年房企流動性危機高發，進一步打擊了購房者信心。 另一方面，疫情增加了居民收入的不確定性，對居民未來收入缺乏信心，抑制了居民增加槓桿的意願和空間。 從長期來看，從2024年到2024年，中國家庭基本實現了每戶一套，中國住房矛盾已經從全面短缺轉向結構性供給短缺。
資料**：右風，截至 2023 年 6 月 30 日;民生光**右圖，截至 2022-12-31
房地產行業的大週期是由總人口和結構的變化決定的，政策影響下的供需錯配帶來了房地產小週期的波動。
自2024年四季度房地產政策“三支箭”以來，房地產行業在2024年上半年經歷了較長的政策視窗期，復甦情況不盡如人意。 進入下半年，7月中共中央政治局會議回顧形勢，提出“我國房地產供需關係發生重大變化”，定下“及時調整優化房地產政策”基調。 近期，深圳、上海、北京三地再次優化調整房地產政策，涉及降低首付比例、降低房貸利率下限、調整普通住宅標準等。 房地產政策的持續寬鬆，需求端和供給端雙雙，有望推動房地產市場恢復到合理健康的水平。
從歷史上看，房地產股價的拐點一直領先於房地產銷售的拐點，股價表現往往是一場政策遊戲。 隨著行業政策的轉變和疊加的低估，在政策關懷和預期提公升下，行業有望有一定的價值重估機會同時，房地產行業正在從追求速度和數量的舊發展模式向高質量、新技術、服務好的新模式轉變。
不過，當前房地產行業供需端仍面臨制約因素，一是居民收入預期弱於此前的“穩置”週期，二是房企融資環境依然緊張，因此後續基本面修復高度或有限，要使“穩置”從量變為質變， 要通過穩定預期、穩定就業、提高收入等方式，有效啟用居民需求。
資料**：風，截至 2023-12-20
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