專家預計，2024年房地產市場將繼續處於轉型調整過程中。 在樓市進一步分化的背景下，2024年樓市調控需要更加差異化和精細化的政策。
記者 李曉紅.
隨著 2023 年的結束，2024 年的房地產市場備受關注。
2024年，我國加大對房地產市場的監管力度，地方政府陸續出台一系列調整優化政策，促進房地產市場穩步發展。 2024年，如何進一步調整優化政策助力房地產市場健康發展？
政策調整優化持續推進。
7月24日召開的政治局會議提出了“中國房地產市場供求關係發生重大變化”的重要論點。 隨後，**和地方政府相繼出台政策，調整優化樓市調控，促進樓市平穩執行。 近日，住建部黨組書記、部長倪巨集表示，今年房地產市場總體呈高、中、低三低態勢，平穩執行。
調控政策對沖下滑發揮了積極作用，供需兩端均行之有效。 廣東省城市規劃院住房政策研究中心首席研究員李玉佳對中國經濟時報記者表示，在供給側，國企和央企積極徵地開工建設，建築企業積極進軍開發行業，在銷售榜上處於較高位置。 在需求端，保障樓房交付、降低購房門檻、降低購房成本等，起到了穩定預期的作用。 但由於前期積累的問題集中爆發、房企資金鏈緊繃、樓市需求側偏弱等原因，監管政策效果有限。 供給側的監管政策力度不夠，如大部分新市民、年輕人、外來人口，需求潛力巨大，但對沖行業下行趨勢卻沒有起到對沖作用。
中國人民大學國家發展戰略研究院城市與房地產研究中心副主任趙大軒對《中國經濟時報》記者表示，2024年是中國房地產市場供需關係快速變化的一年，市場供需雙方的心理預期都發生了重大變化， 這直接影響市場活動。2024年，各級出台了大量政策，但市場仍未出現重大結構性反轉，市場觀望情緒濃厚。
展望2024年，房地產市場能否進一步企穩復甦？
趙大軒認為，2024年的房地產市場將繼續處於轉型調整的過程中。 一方面，前期通過“高周轉、高負債”經營的企業將逐步淘汰，房地產市場的歷史問題將逐步得到解決，市場信心將逐步恢復。 另一方面，房地產市場將分化，產品競爭力強、區位好、管理好、建設好的存量住房開發商在市場上表現較好。
差異化精細化政策可能成為主要方向。
在房地產市場供需關係發生重大變化的背景下，房地產開發新模式的構建正在加速。
2024年，我國房地產政策應更加積極地推動房地產市場重大轉型，在土地供應、規劃建設、金融支援等方面滿足市場預期。 趙大軒說。
趙大軒建議，首先，從土地供應的角度來看，要更加注重城市和地方政策。 對於一些新房銷售壓力較大的城市，應該放慢土地供應速度。 對於一些新住房供給存在結構性錯配的城市，要挖掘土地供應潛力，盡可能向滿足人民需求的方向供應優質地塊。 其次，從規劃建設的角度來看，房地產市場越是低迷，越要狠抓爛尾工程和新建房屋建設質量，降低預售佔比等措施，使開發商能夠提高開發質量，增強市場信心。 最後，在金融方面，除了滿足房企正常融資需求外，還需要有效降低購房資金成本，建立更加靈活的房地產抵押市場。
李玉佳認為，2024年，房地產政策的調整優化要集中在供給側。 一是落實“三支箭”、“白名單”和“三個不少於”要有根本性措施。 增強銀行與企業之間的資訊透明度和互信，規範房地產企業的財務行為和資訊披露，防止企業違規挪用預售資金，消除專案間資金流動的交集，使金融機構能夠清晰地分析專案的實際債務和可控現金流。 對於新融資支援的房地產開發專案，要保證債務和債權的獨立性，確保銷售資金全部用於專案交付和債務償還，資金閉環執行，防止資產或資金被凍結和抵扣。 二是在分配保障性住房、公共租賃住房、城中村改造等方面取得增量效應，與新公民、青年、外來人口、無戶籍戶、新引進人才、工薪階層等中等收入和中等收入群體的住房需求對接，包括增量建設，特別是存量盤活。
西南財經大學經濟學院教授劉璐對《中國經濟日報》記者表示，在樓市進一步分化的背景下，2024年樓市調控需要更加差異化、精細化的政策。 首先，在房價較高的一線城市，可以進一步突出保障性住房，為低收入人群或特定職業人群提供帶床保障性宿舍住房。 對於置換型改良購房，可以從信貸、交易等多方面提供便利。 不斷完善和規範二手房交易流程，保護人民群眾合法權益，維護二手房交易正常市場秩序。 其次，二線城市的房地產市場需要因地制宜的更靈活的監管政策。 三四線城市樓市面臨進一步下行壓力，可出台補貼、稅收優惠等措施，促進當地市場復甦。 也可以結合春節假期，做好返鄉買房配套服務，承接一二線城市樓市購買力溢位。