新房賣不出去，買房需求刺激不了。 今年有一種模式很火，就是這樣許多城市開始效仿“以舊換新”。 以舊換新是指購房者可以先鎖定新房，然後由中介將舊房出售，或者由房地產公司或第三方直接收舊房，開啟了買賣房屋的過程。 這不是新政策，前兩年就已經存在了，只是今年越來越多的城市在跟進：
青島、濟南、徐州、南京、南通、淄博、泰安、揚州、蘇州太倉、連雲港、嘉興海寧、寧波、麗水、紹興岳城、鹽城、榆林。這些城市的“以舊換新”做法大致可分為兩類：一種是開發商、中介、買房者的形式，買房者先支付新房意向錢鎖住新房，然後中介人將買房者手中的舊房賣掉，老房子未在規定時間內出售，預付的新房意向錢可以退還。
揚州、南京、榆林、淄博等典型代表城市。 這些城市有的也會同時給予補貼，但補貼不是很多，南京一套200萬元的新房，“賣舊買新”也能湊到1萬元。 另一種是舊房由房地產企業和國資委直接收取，買房人不必等待，可以直接用房款完成置換。 徐州、蘇州、太倉等典型代表性城市。 徐州部分房企自發組織房屋由第三方評估公司接收，買方在收到房屋付款後想購買房地產公司出售。 房地產公司收到的房屋將通過中介在市場上出售。 蘇州太倉是直接退出市場的國有企業購房者必須購買國有公司指定的新房。 國資委收到的房屋主要用於將老房子改造為經濟適用房。 
無論是開發商、房企與購房者的聯合買賣模式，還是領頭入戶的房企，都沒有真正解決“二手房難賣”的根本問題。 各地拯救樓市的唯一希望，就是蘇州太倉的國資。 原因很簡單，“以舊換新”想要啟用的，就是抱住老房子的裝修需求，如果房子能賣出去，那麼這些需求可能就已經進入了樓市。 現在卡在這裡，更換鏈條還沒有開啟，也就是說，房子賣不出去了。 現在各地都有賣不出去的房子，原因也差不多，大環境上去了，需求疲軟了，但到了老破舊房，就更慘了，小區物業很差，這一輪的影響已經不願意看了。 因此，這種情況不能通過與中介機構簽訂服務協議來輕易解決。 那些依託聯動中介、房地產公司、置換集團的“以舊換新”城市，可以隨便看看各地的交易情況是否有了實質性的改善。 
目前應該非常困難，因為根本問題沒有解決，房地產公司不可能打通買賣房屋的全流程。 就像經濟學家吳小秋最近幾天喊要“刺激內需”一樣，他說，不應該再刺激內需了，因為老百姓根本沒有收入，口袋比臉還乾淨。 如果錢的問題沒有解決，沒有人會急於求成，無論是換房還是花錢。 但國有資產佔了頭，收破舊房就不一樣了，置換組可以直接收錢，拿到錢就可以買房了，很整潔。 有人可能會想，我拿了錢不買房，那你可能會想多，而這筆錢肯定會成為樓市的銷售業績，因為國有資產的前提是你要買它指定的房子。 這樣一來，樓市的置換需求就變動了;與此同時，二手房源減少，新房庫存下降。 而對於本地人來說，這個舉動也很多，不然你再去拆遷，蓋房子解決保障房的問題，這個過程太長了，如果想建廉租房，直接從二手房市場，最簡單。 
既然這手牌如此完美，為什麼有些城市還在推行“中間銷售”以舊換新模式呢？各地樓市政策往往是你學我學，我學你，估計很多城市都看出了“國資收房”的伎倆，可能很難跟進“錢”。 今年前10個月，全國出地收入僅為去年全年的52%，上半年排名前10的城市也是一線強二線城市。 
買房要花錢，現在很多地方都沒錢了，更別說擠出更多的餘糧來支撐房地產市場了。 2024年能否啟動“國資收房”城市，要看專項資金能否落實到位。 
明年的舊城改造模式，是繼續採用2024年大規模變現棚改造模式，還是通過國有收房模式，大家直接賣二手房買新房，以舊換新，尚不確定。