城中村改造的容積率擴張陷阱

在城中村改造中，應注意容積率擴大帶來的金融風險。 在建設期，往往需要擴大容積率來實現財務平衡，但這會在後期經營中帶來財務風險，我們稱之為陷阱，原因有二：一是建設期工商投資不足，運營期商品房存量缺乏稅收機制， 以及經營期財政收入的增加情況。二是建設期將隨著容積率和高強度公共服務建設投入的增加而擴大，運營期將增加公共服務財政支出的責任。

為了避免這種情況，有三種方法可以避免容積率膨脹陷阱：

首先，它配備了有收入的公益設施。 例如，建設保障性租賃住房、便利市場、充電站停車場、文化體育和非物質文化場館等，這些設施不僅可以提供公共服務，還可以增加財政收入。

二是工商業設施建設。 例如，會展電子商務中心、寫字樓、商業綜合體、標準化工廠等，這些設施可以提供租金和稅收收入，並進一步增加財政收入。

最後，土地出讓資金盈餘建立產業孵化**。 土地出讓資金餘額經過對各種保留和公共基礎設施建設設施的投資、產業投資的設立、產業規劃的投資孵化後，除了形成產業集聚、增加就業等社會效益外，還可以帶來企業稅收的增加和投資增加的財政增值收入。

通過以上三種方法，可以有效規避容積率擴大的陷阱，實現城中村改造和城市更新的可持續發展。