1. 熱點事件
12月11日至12日，召開**經濟工作會議，以“經濟建設”為“中心工作”，以“高質量發展”為“首要任務”，政策總基調是“穩中求進、進促穩、先立後破”。 在房地產方面，會議強調要積極審慎化解房地產風險，不加歧視地滿足不同所有制下房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展加快保障性住房建設、普通和應急公共基礎設施建設、城中村改造完善相關基礎制度，加快構建房地產開發新模式。
近兩年，房地產指數（931775中證）整體走勢偏弱，目前處於2024年以來的歷史底部，板塊估值也處於歷史低位，年底高低估值轉換有望給房地產板塊帶來修復***考慮到政策有望加快，加大落地力度，建議關注房地產ETF華夏基金（515060.）。SH）及其連線**（008088 008089）。
二、活動解讀
（1）房地產基調以化解風險為主，態度較為堅決，相關政策有望加快落實。
會議四次提到房地產相關風險，包括“持續有效防範化解重點領域風險”、“統籌處置房地產、地方債、中小金融機構風險”、“積極審慎化解房地產風險”、“統籌協調地方債風險化解”。 與去年的表態相比，從“有效防範化解優質頭部房企風險”轉變為“積極穩妥化解房地產風險”、“人人一視同仁”、“守住底線”，或表明一級房地產風險應對策略更加積極、更廣泛、更堅決， 而前期出台的政策有望加快落實力度，包括“三不低於”、“房地產企業白名單”等。
（二）加快推進“三大工程”，實施城市更新行動，有望穩定房地產投資銷售。
會議提出要加快推進“三大工程”，這比7月政治局會議上“積極推進”的表述，或者說2024年三大工程速度要明顯加快更有威力。 “三大工程”提出以來，一直由最高層高度定，各地持續跟進貫徹，政策體系不斷迭代。 本次會議後，針對“三大專案”在資金支援、閉環商業模式等方面的痛點解決方案有望加快明確，助力2024年房地產投銷企穩。
（三）加快新模式建設，保障性住房和租售相關制度有望加快推進。
會議提出要“完善相關基礎制度，加快構建房地產開發新模式”，這比去年的“推動房地產行業向新模式平穩過渡”更加積極，或表明今年將更加重視新模式的轉變， 並從角度講究相關基礎制度的建立，其中可能包括保障性住房、租售等相關政策的推進，實際專案實施的速度仍有待觀察。
（4）淡化“居所不炒房”，有利於穩定資產預期。
與去年**經濟工作會議相比，本次會議沒有提及“房不炒”，有利於資產的穩定預期。 雖然“住房為住，不炒房”的缺失，並不意味著住房居所不炒房的定位發生了動搖，但可能意味著穩定資產的重要性和必要性有所提高。 相關佐證包括近期各地土地競價限價逐步放開，部分城市土地競價增加，前期房價調整較為充分，預計明年資產將逐步企穩，從而帶動房地產需求持續向好。
三是當前“三大工程”進展情況。
2024年下半年以來，房地產投資陷入持續低迷，近2年同比負增長基建投資巨集觀和微觀資料背離反覆發生，投資落地形成的物理工作量存在“堵塞”。 今年4月，政治局會議首次提出“積極穩妥推進城中村改造和'平應急'公共基礎設施建設”，7月政治局會議又增加了“加大保障性住房建設和供應力度”。城中村改造、公共基礎設施建設、保障性住房建設成為穩投資的“三大工程”
圖1：“三大工程”示意圖。
圖2：2024年以來，“三大工程”被頻繁提及。
7月政治局會議後，“三大工程”相關部署逐步明確，多部門會議從設立專題班、明確建設主體、提供財政要素、土地要素支援等多方面推動加快實施“三大工程”。 具體進展：
（1）“級應急兩用”基礎設施建設多為公升級換代，各地實施進度較快。
截至12月初，多地公開了“平時應急”基礎設施建設專案進展情況。 其中，北京市平谷區、成都、重慶等地披露，部分“級應急兩用”基礎設施建設已經啟動;杭州、武漢公開專案儲備進展情況，截至11月底，杭州共有儲備專案116個，總投資770個35億元，並已舉行專案開工儀式，具體涉及醫療服務設施、郊區倉庫、旅遊及住宅設施、高速公路服務區四大領域。
（2）在城中村改造方面，廣州、上海推進較快。
城中村改造方面，據住房和城鄉建設部資料顯示，村中村改造資訊系統投運兩個月以來，已有162個城中村改造專案入庫。 10月下旬發布的《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2024年）》和11月下旬發布的城中村改造意見初稿，對城中村改造專案的規劃、資金、方式、流程、意願和補償等作出明確規定，改造規劃第九部分成為綜合改造專案。 上海在4月初表示，已經批准了62個城中村改造專案，並將再啟動10個專案還建議到2024年底，圍繞中心城區的城中村專案全面啟動到2024年底，中心城區周邊城中村改造工程全面完工。 深圳城中村改造經驗表明，城中村改造專案週期為3-6個月，新專案將在年底開工建設，形成實際工作量或2024年二季度及以後。
（3）保障性住房建設尚處於研究規劃階段。
在保障性住房建設方面，租賃住房仍是多地重點推進的領域，大部分城市仍處於安置保障性住房的研究規劃階段。 其中，在深圳市11月下旬公布的關於寶安區空港東片區規劃調整的公告中，“為支援首批保障性住房待售建設”，或許預示著部分城市已開始開展保障性住房專案布局的前期工作。
（4）資金支援多來自政策性銀行和地方金融機構，後續可能更加多元化。
在資金方面，部分地區正在推進的“三大工程”的資金支援大部分來自政策性銀行和地方金融機構。 例如，在上海青浦市奉溪社群城中村改造專案中，政策性銀行和商業銀行的授信額度佔總投資的60%以上。 近日，各機構紛紛表示加大對“三大專案”的資金支援力度，首個“級別應急兩用”資產型產品也在深交所發行，後續“三大專案”基金或將更加多元化，渠道更多。
本次會議後，針對“三大專案”在資金支援、閉環商業模式等方面的痛點解決方案有望加快明確，助力2024年房地產投銷企穩。
圖3：主要金融機構支援“三大工程”。
3. 未來展望
* 經濟工作會議對房地產持中立利好態度，房地產風險有望逐步穩妥化解。 聚焦“三大專案”有望帶動房地產企穩，“住房為住，不投機”稀釋有望企穩資產**，看好政策積極推動將助力2024年房地產投資銷售企穩。
當前房地產指數（931775中證）整體走勢偏弱，自2024年以來一直處於歷史底部，板塊估值也處於歷史低位，年底高低估值轉換有望給房地產板塊帶來修復***考慮到政策有望提速加大落地力度， 建議關注房地產ETF華夏基金（515060SH）及其連線**（008088 008089）。
四、關注相關指數的機會
華夏房地產ETF （515060）及其關聯** （008088 008089）：追蹤中證全指數房地產指數 （931775中證指數），在中證全股指數樣本股中選取房地產行業**，以反映行業的整體表現**。指數前10大成份股集中於行業內經營穩健的龍頭股，加權前10大股票包括保利發展、萬科A、招商蛇口等，合計佔比約44%，龍頭股相對集中。
中證全指數房地產指數的估值目前處於有吸引力的區間，最新市淨率（PB（LF）為075倍，市銷率（TTM）為046次，均處於指數發布日（2024年7月15日）以來的最低水平。
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房地產市場整體目前處於觸底階段
資料**：創始人**、IFC**、Wind、Real Estate ETF 華夏基金（515060）及其關聯**（008088 008089）產品風險等級為R4（中高風險），以上**屬於指數**，存在標的指數收益偏離市場平均收益、標的指數波動性等重大風險， 以及投資組合的回報與相關指數的回報的偏差。以及其他獨特風險，例如偏離目標ETF表現的風險，以及市場或相關產品的歷史表現並不代表未來。認購：A類** 認購時將收取一次性認購費，不收取銷售服務費C類不收取訂閱費，但有銷售服務費。 由於費用和成立時間不同等原因，兩者的長期表現可能會有較大差異，詳情請參考產品定期報告。 投資者在投資前應仔細閱讀《合同》、《招股說明書》和《產品資料概要》等法律檔案，充分了解風險收益特徵和產品特點，並根據自身投資目標、投資期限、投資經驗、資產狀況等因素充分考慮自身風險承受能力，在了解產品情況的基礎上做出理性判斷和審慎的投資決策以及銷售適宜性意見，並獨立承擔投資風險。就ETF而言，投資於該ETF的投資者面臨潛在風險，例如跟蹤誤差控制未達到約定目標、指數編制機構暫停服務、成分債券暫停交易、相關指數回報與市場平均回報出現偏差的風險、相關指數波動的風險、 投資組合回報與相關指數回報的偏離風險、相關指數的變動風險、股份二級市場交易的折讓溢價風險，以及認購及贖回名單出錯的風險。指IOPV決策和IOPV計算誤差風險、退市風險、投資者認購贖回失敗風險、**股實現贖回對價風險、衍生品投資風險等。 就ETF供養**而言，資產主要投資於目標ETF，且大部分情況下會維持較高比例的標的ETF投資，淨值可能隨目標ETF的淨值波動，而與目標ETF相關的風險可能直接或間接成為ETF互聯互通的風險**。 與ETF連線相關的具體風險**還包括：跟蹤偏離風險、偏離目標ETF表現的風險、指數編製者停止服務的風險、相關指數的變動風險、成份債券停牌或違約的風險等。 本資料無意作為任何法律檔案，觀點僅供參考，資料中表達的所有資訊或意見不構成投資、法律、會計或稅務建議，本公司對資料內容的最終行動建議不作任何保證。 在任何情況下，本公司均不對任何人因使用本材料中的任何內容而造成的任何損失負責。 市場是有風險的，入市時需要謹慎。