12月14日，北京發布關於調整優化普通住房和個人住房貸款標準、優化普通住房認定標準、降低房貸最低首付比例、延長貸款期限、降低房貸利率政策下限的通知，以更好地支援剛性、改善住房需求。 上海還調整了住房標準，優化了差別化住房信貸政策。 這是繼9月份推出住房和非按揭貸款認定後，北京和上海的房地產需求進一步放鬆。
中信研究報告顯示，京滬兩地下調按揭貸款利率下限和最低首付要求，調整普通房源認定標準，有利於促進有效需求釋放，將顯著降低市場下行斜率，為2024年市場企穩創造有利條件。 我們認為，目前主要領先開發商的股價已經包含疲軟的市場預期和有吸引力的估值。 同時，我們認為2024年核心城市一二手房成交GTV將好於目前市場預期。
普通住房標準的調整將顯著降低二手房的交易成本，其中北京將產生較大的影響。
根據現行房屋交易稅費，在京滬兩地家庭居住滿兩年後，一般居民免徵與非一般差額需加徵增值稅（約55%）。普通房標準調整，**段內較多戶實現免徵增值稅。 其中，由於北京市普通房標準歷年未調整，邊際變化比上海更為明顯。 我們預計，普通住宅在北京交易中的佔比將大幅提公升至近70%。 在普通房屋標準改變之前，為了避稅，在北京市實際應稅總價與交易總價往往存在顯著差異，影響了居民實際獲得的槓桿率。
降低按揭利率下限和最低首付要求，以減輕購房者的負擔。
北京、上海在9月下調首套標準的基礎上，下調了首付比例和房貸利率。 北京最低首付比例由35%調整為30%，貸款期限由25年提高到30年，首套住房貸款利率從最低LPR+55BP降至LPR+10BP。 上海個人貸款利率下限低至LPR-10BP。 惠譽預計，由於北京和上海的首批認定標準嚴格，首付比例較高，2024年房屋交易槓桿率仍將保持在很低的水平，分別約為18%和20%。 新的抵押貸款政策直接降低了購房門檻，這將有助於釋放剛需而改善的購房者的需求。
預計政策將有效釋放需求，降低市場下行斜率，但預計會企穩，仍需政策進一步出台。
據我們統計，年初以來，重點城市二手房市場**持續呈現下行趨勢，而掛牌數量增長超過25%，領先指標顯示市場非常疲軟。 我們預計該政策能夠有效釋放需求，促進成交，從而降低市場下行斜率，避免房價加速**。 但是，總體而言，我們認為最多 4個人貸款2%的利率仍明顯高於現時的價格水平，相對於按揭貸款的歷史定價（即按揭貸款相對於市場平均利率的水平）而言，不會太低，居民對收入財富增長和置業的預期仍然不穩定。 我們預計，房價預期的穩定性將取決於新政策的持續出台。 我們相信，在政策積極應對的前提下，2024年中國房地產市場將穩步健康發展。
不用擔心“虹吸”效應，一線城市的房地產市場具有風向標的重要性。
有市場觀點認為，一線城市放寬購房限制，或將刺激北京、上海兩地需求釋放，或對其他城市產生“虹吸”效應。 事實上，在中國房地產市場的發展過程中，財富效應遠遠大於替代效應。 例如，北京地區房地產市場最繁榮的時期，恰恰是北京房地產市場政策最寬鬆的時期。 一線城市房價具有風向標的意義，扭轉一線城市房價繼續向好的預期，將對扭轉全國房地產市場的悲觀預期產生積極影響。
風險因素：政策效果不及預期，市場持續下跌的風險;居民購房行為受收入和財富預期變化影響的風險;房地產企業庫存下降撥備風險。
本文節選自中信**研究微信***
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