記者 孫偉.
作為樓市的風向標，一線城市房地產政策的一舉一動都備受關注。 12月14日，北京、上海相繼出台樓市重磅新政，下調首、二居兩廂房最低首付比例和房貸利率下限，調整普通住宅認定標準。 業內人士紛紛表示，京滬兩地購房政策的陸續放寬，無疑給市場發出了重大利好訊號，對整個房地產市場重建鞏固反彈的信心起到了積極作用。
首付比例大幅降低。
12月14日，北京市住房和城鄉建設委員會發布《關於調整優化全市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》（以下簡稱《通知》）。 通知指出，北京市首套房貸款最低首付比例統一調整為30%;二次住房貸款最低首付比例為6城區外購房40%，6城區購房最低首付比例為50%，最長貸款期限也由之前的25年調整為30年。
此前，北京個人首次購房時普通住宅首付比例為35%，非普通住宅首付比例為40%對於購買第二套住房的個人，普通房的首付比例為60%，非普通房的首付比例為80%。
記者做了乙個簡單的計算，調整後，北京購房者的首付比例下調了5%-40%，降幅最大的是過去在郊區購買第二套住房的非普通房，首付比例直接從80%下調到40%。
就在北京發布《通知》之後，上海也跟進在12月14日優化調整了房地產市場相關政策，首付比例由原來的普通房50%、非普通房70%，到嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6區和上海自貿區臨港新區最低首付比例為40%， 其他地區為50%，最高降低30個百分點。
以購買500萬元的第二套住房（過去被認定為非普通住房）為例，北京市六區以外的房屋首付比例將從400萬元降至200萬元對於嘉定等上海其他地區的住房，首付比例將從350萬元降至200萬元。
優化普通房屋認定標準。
在二手房交易中，稅收優惠通常與居住地的性質掛鉤，對於普通房屋，在繳納增值稅等時會享受優惠政策。 根據規定，2年以上的普通房屋免徵增值稅個人**非普通房2年以上，差額加徵增值稅，稅率為5%。
《通知》優化了普通房屋的認定標準。 調整後，北京市五環以內符合普通房屋標準的房屋單價由過去的3套上漲96萬平方公尺增至8平方公尺50,000平方公尺;五環至六環房屋單價標準為3168萬平方公尺增至6平方公尺50,000平方公尺;六環外房屋單價標準為2376萬平方公尺增至4平方公尺50,000平方公尺;
相較於政策出台前後的變化，北京普通房標識標準的優化主要包括將單套建築面積從140平方公尺以下調整為144平方公尺以下，取消了**標準的總價限制， 五環內成交價格上限上調115次;從五環到六環的成交價格上限提高了105次;六環外成交價格上限上調89%。
中國指數研究院市場研究總監陳文靜告訴記者，2024年1-11月，北京五環新房平均成交價為91594平方公尺，五環至六環均成交價為58566元。 六環外平均成交價為35656元平方公尺。根據北京住建委的資料，全市普通房佔比將提高到70%左右，這將大幅降低購房者的交易稅費（主要是增值稅和附加稅），從而降低購房成本。
上海新政也對普通住宅的認定進行了調整，取消了此前“內環內各單位總價低於450萬元，內外環間低於310萬元，外環外不超過230萬元”的要求，即 可以享受優惠政策的普通住宅，應當同時具備以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住宅，以及老式公寓、新式弄堂、老式弄堂等二是單體房屋建築面積小於144平方公尺（含144平方公尺）。
降低按揭利率下限。
在這次調整中，北京和上海同時降低了房貸利率下限。 北京市六區第一、第二套利率下限分別為LPR+10BP和LPR+60BP6個非城區第一組和第二組利率下限分別為LPR和LPR+55BP。 上海房貸利率下限由LPR+35BP下調45個基點至LPR-10BP二房貸款利率從嘉定等地區LPR+105BP降至LPR+20BP，其他地區降至LPR+30BP，最高降幅為85BP。
據記者簡單計算，與原北京市首套房貸利率下限LPR+55BP和第二套房貸利率下限LPR+105BP相比，房貸利率大幅下調，其中全市六區二房貸利率降幅最大， 減少50BP。
陳文靜告訴記者，房貸利率下限的調整，降低了購房成本。 以貸款200萬元為例，北京六區第二套房還款25年，房貸利率525% 至 4每月還款額的75%將按11984計算95元降到1140235元，每月減少5826元;嘉定等上海其他地區的二房，還款期限為30年，房貸利率為525% 至 44%計算，每月還款額為1104407元降到1001522元，減少約1029元。
此外，北京市將貸款期限從25年延長至30年，有利於減輕購房者每月還款壓力。 以200萬元貸款為例，利率為475%計算，貸款期限延長後，每月還款額將從11402增加35元降到1043295元，每月減少9694 美元。
市場已經明顯公升溫。
北京、上海兩地出台樓市新政後，對市場的影響立竿見影。 12月15日，正在上海出差的江女士告訴記者：“我得趕緊買回北京的機票，週末上門的次數肯定是上公升了，還接待了好幾個推銷員。 ”
12月16日，記者走訪了聯家、我愛家等多家中介機構，了解到中介門店詢盤數量明顯，但由於天氣寒冷，到訪次數並沒有想象中那麼多。 不過，一些一直在觀望的客戶果斷出手，有替代品的客戶很快意識到“賣乙個買乙個”。
今天看房子的人多了。 在北京麗澤橋某樓盤售樓處，銷售經理告訴記者，新政出台後購房成本降低，購房者購房意願也明顯提公升。 “新政發布當晚，不少客戶主動聯絡房產顧問諮詢最佳情況，當晚活躍客戶詢盤數量是工作日晚上的5倍以上，不少客戶加快了買房步伐。 ”
也有新房銷售人員告訴記者：“情況並沒有想象中那麼誇張，購房者在目前的市場行情下非常謹慎。 ”
據諸葛住房資料研究中心統計，北京、上海兩地新房成交量均有明顯正向變化，尤其是12月16日、17日週末，新房成交量明顯高於以往同期成交水平， 其中，北京漲幅較大，12月17日單日新增商品住宅364套，高於過去一周平均89套02%，並創下10月以來的日交易新高。 12月16日，上海新建商品住宅成交量達到月內第二高的558套，次日回落，但仍高於過去一周的平均水平。 不僅新房的上公升趨勢更加明顯，二手房的交易量也有所改善。 週末兩天，上海二手房成交量持續攀公升，12月17日單日成交量為639套，高於過去一周平均28套24%，創下去年12月以來的單日交易新高。 北京二手房市場相對平淡，熱度不如新房。
58安居科研究院院長張波告訴記者，京滬兩地樓市新政整體超出預期，普通房標準調整符合預期，但次居首付比例的大幅下調顯然給了市場更大的刺激，也向市場傳達了讓樓市重回穩定的堅定決心。
從11月底深圳優化購房政策的效果來看，安居科的線上熱度很快，已經持續了近半個月，也帶來了11月份市場成交量的有效提公升。 因此，預計北京和上海的政策效果將帶來12月樓市熱度的提公升和成交量的增加。 張波認為，目前政策工具箱“認房不貸”“降低首付比例”“調整普房標準”三大內容均已出台，從後續來看，預計春節前不會有重大政策出台。 明年一季度末，一線城市可能會根據市場反饋跟進政策，其中最值得關注的是限購政策能否放寬，這也是一線城市政策有效性最明顯的內容。 2024年，在分化的基礎上，樓市有望更加穩健有序地朝著“穩”的方向發展。
中原房地產研究院首席分析師張大偉也表示，北京的房地產市場政策仍是全國最為嚴格的，此次發布的新政策有利於市場走出低迷期，預計2024年下半年到2024年一季度， 預計市場將出現“小春天”。
*：《中國消費者日報》。