片區開發的法律地位
關於片區的發展，業內已經有很多專案中標並得到實施，也有部分專案中標後夭折，但無論如何，片區開發在法律、行政法規、部門規章等各種法律法規中都沒有法律地位。 最貼近本區開發法律定位的相關政策描述如下：1.關於整合開發模型。 在5月23日召開的常務會議上，部署了6個方面穩定經濟的33條一攬子措施，著力推動經濟重回正軌，確保執行在合理區間。 積極有序推進“十四五”102項重大專案實施，鼓勵和吸引更多社會資本參與國家重大專案。 通過綜合發展模式，鼓勵民間投資聚焦城市基礎設施，參與重點區域專案建設。 在國家層面的政策檔案中，首先提出了綜合發展模式，社會資本+綜合發展涉及多要素、多領域、多業態的整合，涉及多主體權責對齊和風險合理分擔。 2024年4月，《國家發改委關於印發投資專案可行性研究報告編制大綱和說明的通知》（發改投資規2024年第304號）分別按照投資和企業投資分類管理的原則，制定了投資專案可行性研究編制的《總綱》和《參考提綱》。 對於企業投資的綜合開發專案，結合專案所在地或相關單位可以提供的條件，提出商業模式及其創新需求，研究專案綜合開發等模式的創新路徑和可行性。 3.關於電影的發展。 根據自然資源部關於就《徵地和“逐塊開發”標準（試行）（徵求意見稿）（徵求意見稿）徵求意見的公告》規定，“逐塊開發”徵地是指縣級以上地方**在城市發展邊界內的集中建設區域內，組織開展一定範圍的土地綜合開發建設活動由土地和空間規劃決定。徵地“開發”規劃應當包括以下內容：“開發”區域、面積、範圍、基礎設施條件等基本資訊;“計件開發”的必要性、主要用途和功能;建設專案、開發時間表和年度實施計畫將安排在“發展件”中;基礎設施、公共服務設施等公益性用地按照國土空間規劃確定的完成徵地“開發塊”範圍內的比例;評估“逐塊開發”的土地利用效益和經濟、社會和生態效益。 在《中共關於深化投融資體制改革的意見》（中發2024年第18號）中，提出了廣義的與社會資本合作的核心描述：通過特許經營、採購服務等方式，在交通、環保、醫療、養老等形式、個別專案、 採用組合專案、持續開發等形式，擴大公共產品和服務的供給。在《辦公廳關於推進開發區改革創新發展的若干意見》（國辦發2024年第7號）中，對開發區管理體制和執行模式創新提出了完善開發區財務預算管理和獨立核算機制等要求， 以支援各種所有制企業為主體，按照國家有關規定投資開發區建設和運營，或託管現有開發區，享受開發區相關政策。符合片區開發要求
基本功能：
4.財政收入實行封閉式經營。
5.土地使用權。
公益性土地劃撥給專案公司，公益性資產對專案融資增信無明顯影響。 部分專案可能涵蓋醫療綜合體、文化體育設施、安置房、商業配套設施、工業廠房等運營性子專案，實施方案中需明確這些專案的徵地方式和徵地主體。
例如，專案公司徵地存在兩個缺陷：一是安置房以外的商業用地（可歸類為保障性住房，以分配方式取得）需要通過公開招標、拍賣、掛牌等方式將土地使用權授予專案公司， 綜合開發專案的招標程式不能代替土地出讓程式，但符合當地法律法規確實能夠實現一級、二級聯動的除外（如深圳等）;其次，如果引入社會資本開發商業工業地產或商品房，應在房地產開發經營招標檔案中提出信用和履約的條件和要求。
6.與政企合作相關的風險分配。
6月26日，國家審計署審計長侯凱向第十四屆全國人大常委會第三次會議作了《關於2024年度預算和其他財政收支執行情況的審計報告》，提出審計發現PPP領域存在問題，包括“建設運營環節的不當責備和責任追究”， 即新城新區的產業規劃、城市運營等功能以及具體專案由社會資本方實施的“整體包裝”，遠遠超出了社會資本方的能力，大部分是半途而廢。
7.相關專案獲批。
專案主體一般應為地方平台、社會資本設立的專案公司，純公益專案的專案建議書與經營子專案打包，因為在單獨立項的前提下，地方國有企業作為市場化主體，不具備專案實施的必要和底層邏輯。 折衷方式是以**立項，以當地國有企業為建設主體，由專案公司或建設社會資本依法提供諮詢服務並取得施工總承包，由當地國有企業通過合規路徑和方式實現地方財政增收， 以及根據節點支付專案進度的財政資金。
同意搬遷到該地區的發展
此事的重要性
1.“法定徵收”。
1.國有土地的法定徵收
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，國家出於公共利益的需要，可以徵收單位和個人在國有土地上的房屋，並依法給予拆遷補償，以維護被徵收人的合法權益;被徵收個人住所的，還應當保障被徵收人的居住條件。 具體措施由***規定。
**制定了《國有土地上房屋徵收與補償條例》
出於公共利益的需要，對被徵收房屋的所有權人（以下簡稱被徵收人）徵收國有土地上單位和個人的房屋，應當給予公平補償。
市、縣兩級人民負責本行政區域內住房的徵收和補償工作。 市、縣兩級人民**確定的房屋徵收部門（以下簡稱住房徵收部門）組織實施本行政區域內的房屋徵收補償工作。
為保證促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一的，確需徵收房屋的，由市、縣級人民作出徵收決定：
a） 國防和外交的需要;
2）第一組織組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設需要;
（三）第一組織組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境與資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用事業等公共事業的需要;
4）**組織實施的保障性住房專案建設需要;
5）需要按照城鄉規劃法有關規定，對**組織實施的舊城區進行改造，如危房集中、基礎設施落後等;
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益需要。
房屋徵收應當先予補償後搬遷。 被徵收人未在法定期限內申請行政復議或者未提起行政訴訟，未在補償決定規定的期限內搬遷的，作出徵收房屋決定的市、縣級人民群眾應當依法向人民法院申請強制執行。
綜上所述，如本文所述，國有土地“法定徵收”是指**為公共利益的需要，在特定範圍內由**牽頭組織，具有一定行政強制色彩的房屋、土地徵收行為，屬於行政行為，人民群眾可以通過行政復議或行政訴訟來維護自己的權益。
2.集體土地的法定徵收
根據《土地管理法》的規定：
有下列情形之一的，確需徵用農民集體所有的土地，為公共利益，可以依法徵收：
1）用於軍事和外交目的的土地;
2）能源、交通、水利、通訊、郵政等基礎設施建設需要由第一組織實施;
（三）科技、教育、文化、衛生、體育、生態環境與資源保護、防災減災、文物保護、社群綜合服務、社會福利、市政公用事業、優待安置、烈士保護等公事業用地由第一組織組織實施;
4）**組織實施的扶貧搬遷及保障性住房專案建設需地;
（五）在土地利用總體規劃確定的城市建設用地範圍內，經省級以上人民批准，由縣級以上地方人民**組織組織實施的一塊土地開發建設需要用地;
（六）法律規定為公共利益可以徵收農民集體所有土地的其他情形。
綜上所述，修訂後的《土地管理法》《條例》基本參考了《國有土地房屋徵收與補償條例》的相關流程、要求和邏輯。 在一定程度上體現了“協議”和“協商”的色彩，即縣級以上地方人民只有在完成規定的徵地前期工作後，才能提出徵地申請，並報有權批准批准的人。
2. 協議搬遷
協議搬遷與法定徵收相對應，即雙方在平等自願的基礎上達成搬遷意願。 以社會資本為主導，通過公布的搬遷補償安置方案與被徵收人協商，最終簽訂補償安置協議，實現徵地拆遷目標。
協議搬遷的範圍是國有土地上的房屋，協議搬遷不是強制性的，不是行政行為，而是實施單位與被拆遷主體之間的民事法律關係。 瀋陽市同意的搬遷辦法的主要目的是將本民事行為與法定徵收行政行為相結合，即：
*主管部門對搬遷安置方案提出意見後，實施單位需與主管部門簽訂監管協議後，方可公布搬遷方案並發布協議搬遷公告，諮詢房屋權利人改造意願，約定戶戶比例達到一定標準後方可開工專案， 而搬遷安置協議在合同期內已簽訂協議的戶數比例達到一定比例後方可生效，同時對未簽訂部分實行法定徵收。 通過上述一波運營，不僅體現了公平、誠信、以人為本的原則，而且通過法定徵收為協議搬遷的整體推進提供了保障。
3.議定搬遷到區域開發（區域綜合開發）專案的意義
目前，大多數城市的城市更新措施都提到，城市更新專案可以由**和產權人實施，也可以由**和產權人通過直接委託、公開招標等方式介紹的相關主體實施。 重大城市更新專案可由有資質的國有企業授權實施機構。
為了賦予**以外的其他主體徵收和搬遷的權利並給予一定的約束，協議搬遷措施的出台是非常必要和重要的，無論是法律合規邏輯的填充還是專案的實際操作。
從底層邏輯來看，綜合開發專案往往包括土地一級整理、公益性基礎設施專案、有一定收益的運營基礎設施專案、市場化二級房地產開發、產業引進孵化、城市基礎設施運營等。 收入**主要包括土地出讓淨收入、增量財稅收入、非稅收入（管理性收費）、經營租賃收入、房地產二次開發收入、物業管理收入等。 關於區域綜合開發專案的底層邏輯，請參考《區域綜合開發專案底層邏輯分析》一文。 區域綜合開發專案與PPP、特許經營專案在拆遷層面的最大區別在於，後者的土地一般符合法定徵收範圍，而前者一般難以完全覆蓋法定徵收範圍，徵地拆遷的進度將直接影響專案能否順利實施。
縱觀區域綜合開發專案，實質上是賦予社會資本（含地方國有企業）協議搬遷權和搬遷後通過授權或招標方式獲得的一系列投資、建設和經營權，並通過法定徵收對社會資本權利進行補充和保護，使社會資本逐步具備資產投資的能力和規模， 要素聚合、運營效率、產業孵化完成後約定的搬遷，從而實現專案整體資金平衡和投資收益。
地方**直接授權地方國有企業實施開發區
專案的底層邏輯
1、直接授權的政策依據在交易結構上，此類專案由地方國有企業直接授權作為一定範圍或某一項目的實施主體，以地方國有企業為專案審批和採購的主體，以公開招標的方式在當地公共資源交易平台上選擇社會資本作為投資和總承包的主體。 地方國有企業能否直接授權作為基礎設施投資專案實施主體，是否需要公開招標確定實施主體的主要政策依據如下： 1根據中共2024年8月24日發布的《關於深化國有企業改革的指導意見》，國有企業分為商業型和公益型。 商業性國有企業應當按照市場化的要求開展商業化經營，以增強國有經濟活力、擴大國有資本功能、保值增值為主要目標，依法獨立開展生產經營活動，做到優勝劣汰、進退有序。 公益性國有企業以保障民生、服務社會、提供公共產品和服務為主要目標，引入市場機制，提高公共服務效率和能力。 公益性國有企業承接非經營性專案，需要地方財政支援和補貼，在資金流動過程中非常容易鞏固扶持責任，需要通過先注資、封閉式經營的財政資金專項使用，將經營市場化專案與公益性專案綑綁打包，避免隱債。 2.根據《關於國有資本加大公益性產業投資的指導意見》（財鑑2024年第743號）“綜合採取財政資金安排、資產配置、國有資本投資運營公司資金配置、投資、社會資本合作等方式，加大對公益性產業的投入”，“按照預算管理的有關規定， 財政權和支出責任，**財政和地方財政通過預算資金安排、配置**資產等方式，支援包括國有企業在內的各類主體在公益事業中發揮更好的作用。 “各地可以根據發展實際情況，鼓勵地方國有企業加大對城管基礎設施等公益產業的投入。 “資產配置、國有資本投資和運營公司資本配置等，包括以非競爭方式將公益專案授予地方國有企業的可能性，如果公益專案的收入無法覆蓋投資，可能需要與市場化經營專案進行打包實施。 3.根據《辦公廳關於保持基建領域補強補短板的指導意見》（國辦發2024年第101號），《支援轉型期融資平台公司和國有企業轉型後市場化經營，依法依規承接公益性專案，實行市場化經營， 自負盈虧，地方政府在出資限額內承擔責任”。這裡對遵紀守法的描述並沒有強調必須通過競爭手段來實現，公益專案本身存在一定的經濟外部性，如果不是國有企業出資的國有企業，其他社會資本很難也不願意參與，包括TOD和EOD專案， 而授權地方國企實施，無疑是最佳選擇。4.根據《國家發改委關於印發<2024年新型城鎮化建設重點任務“的通知（發改計畫2019 0617號）”全面推進地方融資平台公司市場化轉型，打造具有競爭力的地方基礎設施和公共服務投資運營主體”。 二、底層邏輯對於區域開發專案，一般是公益專案與經營性專案相結合，往往處於第一授權階段的投資認定或預可行性研究階段，被授權企業一般會以企業立項核准的形式進行整體專案核准。
因此，只要不違反招標法及實施條例、招標投標法及實施條例、招標領域的配套政策檔案，不涉及特許經營條例要求必須招標的領域，直接授權地方國有企業實施公益專案，並不不合適， 並且不涉及違規行為。**經授權的地方國有企業一般結合地方空間規劃、產業布局、專項規劃和人文地理等相關基本條件來劃定較大的實施範圍，包括基礎設施、市政公共設施、工業載體、保障性住房等專案範圍，統一由地方國有企業實施，一般通過會議紀要、授權檔案、授權協議或通知和其他形式來確定。各地在劃定的授權範圍內有一定的自由裁量權，可以借助內外部資源、資金、資金等方式，通過政策組合、專案組合、資金組合等方式，推動各類子專案逐步孵化，從而促進專案整體實施進度。