樂居金融 李麗12月18日，開源發布了乙份房地產行業研究報告。
事件：北京、上海下調購房首付比例和貸款利率，調整普通房屋認定標準
12月14日，北京、上海兩地相繼調整優化了多項樓市政策，包括降低購房首付比例、降低房貸利率、調整普通住宅樓房標識標準、延長貸款期限等。 此前，廣州於9月8日下調了第二套住房首付比例，深圳於11月23日下調了第二套住房首付比例，優化了普通住房的認定標準，一線城市第二輪整體購房政策已經放寬。
京滬市場降溫明顯，二手房快速下跌
上半年以來，小春過後，京滬市場從三季度開始明顯降溫，整體成交量尚可，但二手房快速下滑，上海部分小區年內甚至經歷了新房速度下降20%以上， 而郊區專案處於緊急狀態，開啟降價+分銷模式。此次北京、上海將首輪首付比例下調至30%，第二套首付比例下調至核心區50%、非核心區首付比例下調至40%。 此次調整後，北京、上海兩地居民增加槓桿的空間已經開啟。 購買力=信心槓桿收入，此次政策調整有望緩解成交和**的下行壓力，充分滿足剛性及改善型住房需求。
普通住房標準放寬有利於二手房交易，稅費大幅下降
此前，已出台居民換房個人所得稅退稅政策。 根據中國指數資料庫，2021-2024年北京和上海商業住宅交易中普通房的佔比分別提公升至62%和80%，而根據京芳紫***的資料，北京的新標準可以覆蓋目前住宅的70%。 北京普房與增值稅有關，此次放寬後，只有兩套+普通房將免徵增值稅;放寬後，二手房交易減半，滿額免徵增值稅。
廣深政策發布後，成交量增加
廣州、深圳此前的放寬效應： （1）深圳：11月底第二套首付比例下調政策出台後，帶看房的二手房數量增加，成交量略有**，仍需改造週期。 （2）廣州：返抵押和降低首付比例雙政策疊加，維持9-11月新房成交整體增長態勢，10-11月二手房成交面積同比增長%。
投資建議
京滬購房政策的調整意味著一線城市房地產政策優化得以實施，房貸利率的下調節約了購房成本，首付比例的降低和普通住房標準的放寬降低了購房門檻， 而後續一線城市價格的穩定上漲，也有利於帶動全國市場的企穩復甦。開元**繼續看好信用強度大、區域布局優良、市場化機制強的房地產公司，提公升市場份額。 受惠物件：（1）保利發展、招商蛇口、中海置地、華髮股份、建發股份、越秀置業等優質央企（2）萬科A、金地集團、新城控股、美的地產等財務狀況良好的民營企業和混合所有制企業。
風險提示：（1）行業銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大（2）監管政策變化超出預期，行業波動加劇。
相關公司：開源**。