土地。 
在市場環境降溫的背景下，土地市場交易規模較2024年同期大幅下滑。 截至2024年12月20日，全國300個城市土地成交面積和成交額分別同比下降21%和18%，成交面積再創近十年新低。 從不同能源水平的城市來看，無論交易面積和交易金額如何，所有能源水平的城市土地均低於去年同期水平。 熱度方面，受房企資金仍承壓、樓市依舊低迷等多重因素影響，房企參與競拍的積極性依然低迷，溢價率仍處於相對較低的水平，年溢價率僅為45%。
展望未來，在當前樓市和房地產市場低迷的背景下，雖然取消“限價”為開發商保留充足利潤，調動購地積極性，但土地拍賣市場過於市場化但考慮到不同地塊的區位條件和地價不同，即使盈利預期較好，在房企資金承壓之際，企業做好還款速度仍顯得尤為重要。 總結。
交易面積：交易面積同比下降超過20%，規模跌至近十年新低。
截至2024年12月20日，全國300個城市土地市場成交樓面面積為122億平方公尺，比2024年同期下降21%，比上年下降5個百分點。 即使“提尾”現象在12月如期到來，但隨著土地市場持續降溫，12月成交規模幾乎與去年同期持平。 在此影響下，2024年土地市場交易規模同比降幅將維持在20%左右，總交易規模將重新整理近十年新低。
1、成交規模同比下降，一線城市同比下降30%以上。
從分層結構來看，受市場環境冷淡影響，各能級城市土地成交面積均低於去年同期水平。 其中，一線城市總成交規模2610萬平方公尺，同比下降32%。 城市方面，除北京外，其餘三家一線城市的交易面積均低於去年同期，其中深圳的交易規模同比下降幅度高達75%，上海、廣州的交易規模降幅較去年近有所下降。
百分之三或百分之四。
二三線城市成交規模呈現同比下降趨勢，同比下降。 以二線城市為例，除長春、太原、呼和浩特、天津、石家莊、貴陽、南寧等少數城市外，其餘二線城市的交易規模同比多為負值，近半數二線城市同比降幅超過20%，尤其是寧波、合肥、青島等城市， 同比降幅超過50%，規模收縮更為顯著。
2、市場清涼下，成交規模跌多漲少，重慶、習、徐州等前5大城市跌幅超過百分之二（略）。
成交金額：企業購地意願明顯萎縮，成交金額同比下降近20%。
截至2024年12月20日，全國土地交易總成交額37504億元，同比下降18%。 同比降幅持續高位，主要系去年底以來土地市場持續降溫，導致當地**在土地供應端更加謹慎，需求端企業拿地意願也明顯萎縮。
1、一線城市同比降幅最大，全年營業額同比下降超過2%。
從不同能源水平城市來看，各能源水平城市的交易額也呈現同比下降趨勢，其中一線城市成交量下降最為突出，同比下降24%;二三線城市同比降幅略有收窄，但均在15%以上。
一線城市成交額同比降幅最大，主要原因是深圳成交額大幅下降。 與上年同期相比，深圳2024年交易額下降62%，截至12月20日，全年成交額僅為343億元，交易總額較上年下降超過550億元。 此外，上海、廣州的成交額也下降了25%以上，成交額大幅縮水。 僅北京市成交額呈現同比走勢，全年小幅增長6%。
2、7個以上城市成交金額低於2024年同期，上海成交金額繼續排名第一。
專注於城市。 截至12月20日，上海是唯一營業額超過2000億元的城市，營業額為2269億元，同比下降28%，位列金額榜首價值榜單第二的城市是杭州，成交額1846億元，同比下降14%。 門檻城市為武漢，成交額為404億元，與2024年前20名的門檻相比仍有小幅下降。
從區域分布來看，地價較高的東部城市成為金額前20名的主力軍，尤其是長三角地區，上榜城市多達12個，其中6個核心一二線城市均上榜，除合肥外， 其餘均位於前十，常州、鹽城、無錫、南通、揚州、徐州等三四線城市也上榜，但相對較低。值得一提的是，在金額排名前20的城市中，超過百分之七十的城市成交金額較去年同期有所下降，甚至上海成交金額也下降了28%，此外，習、重慶等中西部城市的土地市場也明顯冷淡， 同比降幅超過百分之二，而且降幅十分突出。只有北京、天津、鹽城、南通、揚州等少數幾個城市有交易金額但與年度交易額相比，仍處於相對較低的水平。
土地**：放寬漲價難掩土地市場下滑，四季度溢價率持續下滑。
受上海、杭州等熱點一二線城市土地供應質量提公升影響，2024年全國300個城市土地交易底價小幅上漲至3069元平方公尺，再次創歷史新高。 熱度方面，由於新房市場仍處於低位，加之房企資金壓力依然較大，房企購地積極性仍處於低位，雖然部分城市土地漲跌幅有所放寬，但土地市場下滑的態勢並未改變， 而第四季度的保費率僅為33%，較前三季度再次下降。 年保費率僅為45%，上公升 08個百分點。
1、整體地價：一、二線優質土地成交佔比提公升，均地價創歷史新高（略）。
2、城市地價：重點城市地價半數以上**，北京市底價繼續排名第一（略）。
3、溢價率：漲跌幅限制的放寬難以掩蓋市場的下滑，四季度各能級城市溢價率持續下滑（節選）。
市場熱度方面，受房企資金承壓、樓市下行等多重因素影響，房企參與競拍的積極性仍然較差，溢價率仍處於相對較低的水平，年溢價率為45%。
各能級熱變化表現一致，四季度溢價率較三季度呈下降趨勢，創2024年二季度以來新低。 其中，一線城市保費率降至42%，除杭州、合肥、福州等少數城市外，南京、武漢等熱點城市在四季度遇冷，導致平均保費率進一步下滑，降至34%，三四線城市也逃不出降溫趨勢，2024年四季度溢價率僅為30%。
土地供應：土地供應計畫減少10%，實際完工率在40%左右。
2024年初，根據**部委最新要求，土地交易新增資訊發布環節“預供地”，自然資源部主辦的資訊公開**新增待轉讓地塊頁面。 截至11月30日，重點樣本城市預供土地竣工率僅為70%。 不僅如此，在預公示制度下，近郊相當數量的預公示地塊在正式掛牌之前就被市場拋棄，大大降低了流拍率。 在土地供應計畫完成情況方面，多數一二線城市土地交易規模仍處於較低水平，2024年平均土地供應完成率僅為41%，遠低於疫情前的平均水平。
1、預供地：預供地竣工率僅為70%，未售出率指數有所下調（摘錄）。
CRIC統計資料顯示，預供公告完成率也低於預期，預公告統計口徑收窄至2024年11月30日前截止時間，與同期實際**土地明細資料相比，49個樣本城市（縣）2024年前11個月預出讓地塊總面積為7694萬平方公尺， 實際**為5597萬平方公尺，平均預售用地竣工率為73%。
城市方面，除上海、長春、重慶、青島、淮安、連雲港、深圳等少數城市外，大部分城市未能如期完成預供土地清單計畫。 此外，南京、武漢、廈門、福州等城市的實際規劃在60%左右，逾期的地塊大多是一些質量較差的偏遠地塊。 以南京為例，逾期地塊均位於浦口、六合、江寧等中遠郊，其中相當一部分是去年下半年或今年年初未售（延）售地塊，質量相對一般。
值得注意的是，習預售地落地處於底層，前11季度預售用地總面積為841萬平方公尺，實際**為288萬平方公尺，預售用地竣工率僅為34%。 不僅如此，即便是長三角地區的合肥、徐州、常州等熱點城市，逾期供應率也超過40%，大量地塊缺乏“意向買家”的確定性。
2、土地供應計畫：在住宅土地供應計畫縮水的背景下，2024年土地供應計畫平均完成率僅為百分之四十（略有）。
企業投資：前100名投資者總金額創歷史新低，整體投資意願未見明顯提公升。
1、土地徵用沒有改善，投資金額下降13%，土地徵用和銷售比例仍然較低。
從總量來看，2024年新增土地倉儲房地產企業百強總投資為近七年最低：1-12月百強新增商品總價值、總價、建築面積分別為29978億元、14358億元、1.2073億平方公尺， 同比分別下降%和12%。
從地銷率來看，全年房企百強地產公司地銷比僅為019個，與去年基本持平，仍處於2024年以來的最低水平。
從季度來看，全年土地收購與銷售比例變化呈現“低開高走”的趨勢。 在第一季度，土地與銷售比率最低，僅為007年是全年投資意願最低的時期，之後購地意願持續緩慢提公升。 但由於樓市持續觸底反彈，成交無星，地銷比恢復有限，截至12月底，房企百強地產公司地銷比為019。
截至11月底，土地市場整體走勢呈現成交量平價下降趨勢，處於觸底階段。 企業謹慎的投資情緒並未改善。 截至11月底，價值排名前100位的新商品的門檻為595億元，較10月底僅增加3個8億元，同比下降22%。
各梯隊門檻值與去年同期持平，前10名門檻值下降最小，同比下降13%，說明龍頭房企在同等市場背景下對其投資影響最小相反，前50名的門檻下降幅度最大，同比下降32%。 值得一提的是，雖然門檻整體同比有所下降，但與上月底相比，降幅略有收窄。
2、聚焦收縮，房企價值TOP20集中度超過百分之八十，淨值為一兩條線。
2024年，房企整體投資策略是保持審慎專注，放棄大部分三四線，加大一二線城市土地質量。
首先，2024年房地產投資將呈現高度集中的趨勢。 在整體投資環境下，龍頭房企收購土地佔比進一步大幅提公升，並保持高位穩定。 截至11月底，前10家房企新增值佔比64%，較三季度末小幅下降2個百分點，較二季度末小幅下降3個百分點。
相應地，其他梯隊房企新增價值佔比有所壓縮，例如房企前11-20佔比為19%，較去年同期下降5個百分點，房企前50企空間壓縮較為明顯，2024年新增值僅佔比5%， 較去年同期大幅下降12個百分點，佔比降幅最大。
其次，在徵地策略上，“少城、優地”是普遍共識。 與過去幾年相比，各線城市的房地產公司都征服了城市，隨著市場風險的增加和銷售的低迷，2024年企業願意投資的城市範圍正在縮小。
從全國房地產企業徵地金額前10名來看，除保利、建發、華潤、中鐵建設外，已徵地城市數量超過20個，其餘企業收購土地數量均在20個以下。 而從11月11日的徵地結構來看，基本以一二線核心城市為主，佔比超過80%。
3、企業重新劃分，百強企業半數未入地，央企強勢“領跑”（省略）。
展望。 從全年成交變化來看，在樓市持續低迷表現的影響下，2024年土地市場也將繼續在低位執行，成交面積將再創近十年新低，整體市場熱度也將持續低迷。 接下來，房地產市場熱度的回公升仍將取決於樓市的表現，只有各城市樓市成交企穩反彈，房地產企業購地意願才會上公升，整體土地市場熱度才有可能回公升。
2024年增速指標有望小幅改善，規模將持續數年低位。
2024年，樣本城市住宅用地**規劃將同比減少約10%。 但考慮到近年來全國土地出讓面積持續大幅下降，僅將土地供應計畫收窄10%左右還是過於保守。 從2024年土地市場成交情況來看，統計局口徑下的年度房產購買面積下降了53%，降幅進一步擴大了37個百分點，即房產購買面積僅為2024年高點的40%左右;根據國土資源部官網整理的土地成交資料，審評委預計，2024年近1000個樣本城市住宅用地**竣工率約為41%。 2024年全國住宅用地成交規模同比下降2%，遠大於土地供應計畫收窄1%左右的幅度，預計全年土地供應計畫完成率將保持低位。
考慮到住宅成交規模下調高達5億平方公尺，勢必帶來行業去工業化週期的大幅提公升，在建銷比例乘數下，目前全國住宅專案至少需要減少20億平方公尺才能實現新的平衡， 也就是說，在未來幾年的行業修復期內，土地交易的總建築面積應比理論平衡值低20億平方公尺左右，即換算成約9億平方公尺的面積，預計每年可消化約2-3億平方公尺。考慮到行業供需回歸的客觀需求，未來三到四年，土地市場供需規模偏低的局面將持續。 好在2022-2024年土地拍賣規模連續兩年縮水後，地方當局和企業對市場變化的適應能力有所提高，地價和出讓條件調整到更合理的區間，稀缺優質地塊也可以溢價拍賣，特別是借助前供土地制度的實施， 預計2024年全國土地市場將迎來增長指標小幅改善、規模穩定發展的一年。
放寬土地拍賣價格限制後，市場分化加劇，高去轉板塊更受青睞（略）。
投資態度保持謹慎和專注，投資回報由“鬥運氣”到“鬥實力”。
2024年，房企謹慎克制的投資態度將持續全年，投資總額同比繼續下降。 我們預計這一謹慎主題將持續到2024年。 房地產投資主要受制約於兩個方面，一是資金的流動性，二是未來市場預期，在兩者迎來轉機之前，購地意願將保持微弱復甦。
與過去幾年整體熱地市場不同，從2024年開始，市場“一、二興”的格局已不復存在，由於房企可動用投資總額的限制，如何“花錢在前沿”更為重要，因此出於專案流速和安全性的考慮， 企業投資更加注重審慎：一二線核心城市在城市能級方面優先選擇，具體地塊的選擇更受土地儲備優質、城市區位、配套設施齊全的房地產企業青睞。
隨著房地產投資的集中，優質土地儲備更加稀缺。 核心城市放寬土地競價限制，將對房企投資產生兩大主要影響：一是投資策略將從“拼運氣”回歸“拼實力”，沒有最高地價限制，企業的可行性研究和收益率計算將重新提公升，最後能否以更合理的**成功拿下土地， 不僅要打企業的資金實力，更要打企業的經營實力;其次，在投資策略變化下，龍頭房企獲取優質地塊的優勢將不斷放大，行業集中度或將持續上公升，持續分化。
展望2024年的投資格局，在城市層面，一二線城市無疑是房地產投資的首選，但城市內部的分化將繼續顯現，而三四線城市則繼續保持多數人不感興趣、個別地塊零星火爆的局面在企業層面，隨著一二線城市以較高的門檻對中小房企進行封堵，龍頭房企優勢將不斷放大，未來更高比例的優質土地儲備將集中在龍頭房企手中城投企業投資強度或將持續縮減，但仍有一定的支援需求民間投資更依賴於市場的整體復甦，需要更長的復甦期。
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文章**：Kerry