第一節 土地**
土地** 1）土地**內涵。
土地價值和土地之間有區別**：
1、土地價值是一種理論價值，也就是我們所說的市場的“客觀價值”。
2.土地的價值**是實際的交易價值，或沒有發生但被標記為交易的價值。
土地價值和土地**密切相關，相互支援，相互轉化。
綜上所述，土地價格是土地經濟價值的反映，是土地買賣中必然產生的經濟關係，是土地權預期收益所要付出的代價。 雖然在某些情況下，土地價格被認為是地租的資本化，但土地租金的本質，在估價的意義上，是土地權利在市場上的交換價值。
從評估的角度來看，土地價格需要從以下三個層面來理解：
首先，土地價格是土地交換的經濟結果。
其次，土地價格是土地權利交換的結果。
第三，地價是基於市場談判的土地權利交換的結果。
在處理一塊土地時，估價師應多注意以下幾點：
1）與土地價格相對應的內容，即土地權利金額、土地主體範圍，即作為估價物件和土地價格載體的土地主體;
2）影響地價高低的因素，這是判斷每塊土地差異的關鍵。
3）地價整體市場水平，是判斷被估價標的地價高低、確定估價結論的基準。
4）隨著時間的變化，地價可能公升值或貶值，呈變化趨勢。
土地特徵**
區域差異明顯，區域內意向下降，整體呈上公升趨勢，個體差異較大，競爭不足。
不同型別的土地**及其特徵。
1）按土地權狀況分類。
分為土地使用權**、授權經營用地權**、出資（持股）土地使用權**、土地租賃權**、劃撥土地使用權**和地役權**。
以出讓方式取得的國有建設用地使用權**——土地使用權出讓費。
2）交易**、市場**、評估**。
1. 成交價格是買方支付的金額或賣方在成功的土地交易中收到的金額。
2.市場**是某塊土地在市場上的平均成交量**。
3.估價，土地估價標的的價值或估價活動形成的價值。 從本質上講，它是對土地估價物件的特定價值**的估計。
3）各類公用地價格，包括基準地價、標示地價和應稅低價。
1.公示地價。
以維護經濟和市場穩定發展為目標，按照公開市場價值標準評估土地價格，並按第一標準確認和公布土地價格，包括基準土地價格、標示土地價格和低應稅價格。
2.基準低價。
在土地利用總體規劃確定的城市可建設用地範圍內，在平均開發利用條件下，按照商業服務、住宅、工業等用途分別對不同層次、不同同質區域的建設用地進行評價，並以**確定，即一定評價期內法定最長使用期限的土地權利區域平均數。
3.確定土地價格。
*為管理目的，在正常市場條件下，在當前開發利用條件下，標準地塊在一定估價期的法定最長用益權期限下的土地權利**。
4.應稅土地價格。
為徵稅之目的，土地以基準地價和標定地價為基礎計算，以**確定，作為徵稅的依據。
4）土地總價、單位面積地價和樓面地價（按單位分類）。
t） 比較同一房地產供求區間內不同地塊**的水平時，最能反映地價水平的指標是底價。
v） 競爭性市場**和協議**。
1.競價**：以競價方式進行土地出讓的交易**。
2、以公開競價的形式將房產轉讓給出價最高或出價最高的競買人，或註明購買出價最高的優先權人。
5、徵收價值，又稱徵收補償**，是為國家確定被徵收土地補償金額提供參考依據的評估價值**。
6. 保險價值：為保險目的而評估的價值**。