陳哲文12月8日舉行的**政治局會議指出，過去一年中國經濟頂住壓力，一波三折地向前邁進，總體上“好轉，高質量發展紮實推進”。 同時，也承認“外需承壓，內需不足，'疤痕效應'下微觀主體的信心尚未完全修復，部分領域仍存在諸多風險隱患”。
應該說，會議的經濟研究和判斷是符合大多數人的感受的。 我這裡想問的是，為什麼在過去的一年甚至幾年裡，很多政策都是從上到下出台的，但很多地方落地的實際效果卻不好？
一方面，由於房地產在當前經濟中仍然很重要，另一方面，房地產市場是乙個非常典型的“在需求不足和'疤痕效應'下，微觀主體信心尚未修復的風險領域”。 樓市的主體，一是需求端的買方，二是供給端的房企，都有恢復信心的需要。
就在上個月，首屆金融工作會議給出了非常有價值的指導，“一視同仁地滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求”，隨後財政部門提出了“三個不低於”的具體要求。 應該說，紓困房地產市場主體的方向和原則是非常明確的。
不過，這套巨集觀政策出台前後，**對所謂“白名單”給予了特別關注。 有傳言，這是監管部門制定的市場主體名單，其中的房地產公司可以受到上述精神的照顧——看來商業銀行可以自由放貸給他們。
這個“白名單”還沒有出現在現實生活中。 不管它存在與否，我在上一篇文章《'白名單'的秘密》中做了一些推測。 這個結論往往是不存在的，因為它違背了我們用來化解經濟風險的“市場化和法治化”的基本原則。 其次，其合理性和有效性也值得高度懷疑。 一位被普遍認為在“白名單”上的房地產公司負責人告訴我，其實他並不在乎自己的公司是否不在名單上，他們現在幾乎沒有融資壁壘，他關心的是樓市什麼時候會復甦。 另一家處於類似情況的大型房地產公司的CEO更直接地告訴我：他更關心碧桂園和融創（榜單）的缺席，因為這兩大實體的資產負債表能否修復，決定了市場信心能修復到什麼程度。
這兩種觀點一開始都讓我有些吃驚，但仔細想想，似乎從不同的角度揭示了同乙個問題：現在市場上最需要的資金支援不是那些仍在正常運作的公司，而是那些值得救助的公司。 它們在市場上的權重往往很大，資產質量良好，但存在現金流問題。
可以說，它們是解決當前房地產問題中影響全身的線索。
你可能要問，那些保險公司不就是因為交不出房產，問題暴露了，陷入了困境，買家的信心喪失了，讓當地的**接手了嗎？確保建築物的交付不是目前最重要的工作嗎？我們是否必須回去保護企業的主體？
這是乙個非常重要的問題，因為在做目標權衡和優先安排時，首先要弄清楚建築交付、市場和主體之間的關係是什麼
當然，我們不能否認，在保險市場層面，各級一線在放寬限購、認購不認貸、降低首購存貸利率、住房補貼、公積金政策等方面做了大量工作。 在保證交割層面，也是要嚴格細緻地對預售資金賬戶進行監管，在專案風險與公司之間築起一道隔離牆。 自去年年中以來，確保建築物的交付幾乎已成為各級的首要任務。
然而，在調查過程中，我們發現，在大樓交付取得一定進展的同時，也暴露出一些問題。 例如，在許多地方，保證交付大樓的竣工進度不如預期，例如，在地方**接管過程中，由於相關實施機構缺乏滾動開發經驗，在操作過程中存在一些不專業的做法，導致保證交付大樓資金的投資， 但建築物無法交付。
一位商界領袖給我舉了乙個例子。 一塊地，按照房地產企業原來的發展節奏，就是建一棟樓賣一棟樓，賣完一棟樓再建下一棟樓。 結果接手後，我以為我一定能賣掉它們，所以我同時建造了所有建築物，直到主體完工，結果，不僅房子賣不出去，而且確保交付我面前的建築物的任務也無法完成。
又乙個讓人深思的例子：一年前，某保險公司與某金融機構對某地區多個專案的資產打包進行了債務重組，達成了債務一體化、分批交付的方案，但當地政府卻不允許專案間資金開放。 沒有外部資金進入，專案交付至今沒有任何進展。
這樣的故事不勝列舉，由外行人引導或操作微觀市場行為所帶來的危害，也暴露了當前房地產保交模式中存在的風險隱患。
說到這裡，我想起了企業家吳海最近的文章《政策的春風必須化為雨》，吳海提到，因為當地基層**出於豁免的優先權，在化解風險、打破僵局方面選擇了最保守的方案，甚至乾脆躺平，讓政策的春風難以過雨門， 即使含金量高，也不能完全有效。
春風吹不來，樓房交不交，買家的信心從何而來？如何談保險市場？從長遠來看，那些融資資質好、現金流安全的企業也可能進入收縮支出，其開發的房地產專案也存在無法交付的風險，這將影響現金流和融資安全，風險將持續蔓延。
一年多來，各地都朝著保證樓房交付和市場的方向努力，啟用市場的效果並不明顯。 從中國指數研究院公布的資料來看，11月房企百強銷量同比下降29%2%，下降 06%；今年前11個月銷售總額為57379億元，同比減少147%，較上月減少16個百分點。
從這個角度來看，保障市場、保障房地產交割的任務不能脫離保險主體來完成，化解風險必須遵循市場化、法治化的原則。 什麼是市場化？主導市場交易行為的是市場參與者，而不是地方政府。 其實絕大多數地方都沒有本事，也沒有力氣去做這件事。
歸根結底，是供需雙方本身能夠支撐市場。 只有恢復購房者信心，市場需求才能恢復。 購房者的信心首先是建立在對房地產公司的信任之上的。 試想一下，如果你是購房者，看到曾經的恆大大兄弟倒下了，你一定會想，現在的碧桂園兄弟會倒下嗎？以後不管是什麼樣的所有制，誰能保證不會有雷聲呢？
對於供給主體的房地產企業來說，如果想自救幾年卻救不了，最終只能被動地躺下，經濟效益也發揮不了。 如果情況沒有改善，只會導致市場進一步下跌。
特別值得一提的是，在市場主體中，除了房地產企業和購房者之外，還有乙個隱藏的主體，那就是商業銀行等金融機構。 由於商業銀行既是各項金融政策的具體執行者，又是受制於其經營和合規條件約束的交易各方，如果救助政策方案明顯不符合其經營條件，未能在合法合規的前提下給予其足夠的發揮經營效率的空間，商業銀行就很難建立真正的信心。
因此，對於市場監管者來說，部委和地方政府所扮演的角色，絕不能是幫助市場劃定絕對安全的交易區域，也不能扮演市場主體的角色。 因為市場主體的作用是不可替代的，所以它的主觀權力是稀缺商品。 應該做的是承擔一定的擔保風險，找到那些有資產品牌價值、有紓困意願的企業，通過股權、債權等市場化手段，紮實增加對主體的信用，幫助其恢復經營活力，活化沉澱資產，重建市場信任和買家信心。