文丨秦佳麗
編輯丨李莊
繼2023年10月公募REITs資產型別由公共基礎設施拓展至消費基礎設施後，商業地產融資端迎來了新的利好政策，近期經營性房地產貸款新規出台，預計新增融資額將超過5000億元。
1月24日，人民銀行辦公廳、國家金融監督管理總局聯合印發《關於經營性房地產貸款管理工作的通知》（以下簡稱《通知》），為住房企業解決融資困難提供了新的途徑。 據信，未來商業地產經營者獲得的經營性房地產貸款金額主要取決於未質押資產的規模。 相關房地產企業將用經營性房產貸款替代一些成本較高的開發貸款和債券，以降低融資成本。
經營性房產貸款新規出台
或發放5000億元以上貸款
近日，經營性物業貸款新規對經營性房產貸款等提出了多項要求，包括管理能力、期限、金額和用途等。 雖然《通知》對貸款發放設定了較多的前提條件，包括“2024年底前”的實施期限，針對“規範經營、發展前景良好的房地產企業”、“風險可控、業務可持續”的依據、“首還款**應為借出房產本身的營業收入”等，但對商業銀行的信用風險管理高度重視。 不過，在滿足房地產企業融資需求方面，經營性房產貸款新規仍提供突破性支撐。
最顯著的突破是，《通知》與傳統指定用於特定用途的房地產專案貸款相比，《通知》允許經營性房地產貸款用於償還房地產企業及其集團控股公司股票領域的相關貸款和公開市場債券。 華安**在報告中表示，此舉有利於大型優質房企存量資產快速盤活，提公升非違約企業償債能力。
除了擴大貸款用途外，新規在貸款金額和還款期限方面也有很多亮點。 據了解，經營性房產貸款新規並非新型信貸，但以往執行比較嚴格，出於風險考慮，銀行很少發放經營性房產貸款，但核心城市核心地段的房產除外。 GF**報告顯示，國內上市公司投資地產平均質押率預計在45%左右，銀行實施的估值率大多低於50%（萬科37%、華潤56%、龍湖42%、新城31%、招商蛇口50%）。
相反，《通知》明確，貸款金額原則上不得超過貸款房產評估價值的70%; 同時明確經營性房產貸款期限一般不超過10年，最長不超過15年，以“以時換空”的方式減輕房地產企業債務負擔。
然而，並非所有房地產公司都能從經營性房地產貸款中受益。 根據《通知》規定的經營管理水平，經營性房產貸款的發放主要面向以經營性房產為抵押、綜合收益良好的商業地產企業，包括但不限於商業綜合體、商場、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產專案等，不含商品房和租賃住房。
在業內人士看來，後續商業地產企業主獲得的經營性房產貸款金額主要取決於無抵押資產的大小。 廣東省住房政策研究中心首席研究員李玉佳對本刊記者表示，經營性房產貸款旨在鼓勵房地產企業長期經營自有房產，房地產企業以持有房產為抵押，獲得低成本貸款。 不過，現在很多企業往往處於高槓桿狀態，手頭很多房產資產已經被抵押甚至超額抵押，剩餘的貸款空間不一定多，“如果後續貸款利率足夠低，可能會引導房企通過經營性房產貸款，以較高的利率置換部分開發貸款和債券， 從而降低融資成本。 ”
據華安**測算，新規出台後行業新增貸款融資規模或將超過5000億元。 即目前持有規模較大的可經營物業的上市房地產企業中，未違約的房地產企業和央企投資房地產資產總規模為13萬億元，抵押資產規模約4800億元，按70%的未質押資產可融資計算，新增融資總規模將超過5000億元。
自有物業企業明顯受益
龍湖有望獲得900億元貸款
從明確針對“綜合效益較好的商業地產企業”的新規的商業規模來看，經營貸款對持有物業的房地產企業明顯有利。 據國泰君安**報告，目前持有的房產很難變現，即使想通過清算還債，也會遇到很大的障礙。 對於擁有優質控股物業但對母公司經營有一定壓力的房地產公司，本檔案將有助於盤活存量，無需清算。
梳理目前行業內經營物業規模最大的頂級房企，以審評委發布的《2023中國房企營業收入排行榜》為參考，營業收入規模在前10名且未脫離險境的國內房企經營者，包括華潤置地， 龍湖集團、萬科地產、新城控股、招商蛇口、中海地產、大悅城，2023年前10名入圍門檻超過55家7億元。 如果放寬到TOP20，將包括合生創展、陸家嘴、保利發展、金地集團等10余家房地產企業，入圍門檻為24家7億元。
其中，華潤置地、龍湖集團、萬科地產、新城控股四家房企全年營業收入分別為252億元、143億元4億元，1199億元和105億元，分別是控股物業領域有深度布局的房地產企業。
結合《中國銀河研究報告》，截至2023年年中，香港境內房地產股華潤置地、中國海外置地和龍湖集團的投資房地產資產佔總資產的比例分別為。 86%，經營物業規模佔比相當大。 龍頭房企表現出優異的經營管理能力，供給側政策的持續放寬或許對部分房企產生較大的邊際影響。
事實上，一些領先的房地產公司已經利用商業資產進行融資。 在今年1月的投資者大會上，以“天捷”為主要商業地產品牌的龍湖集團表示，2023年將新增經營性房地產貸款150億元以上，預計今年可新增經營性房地產貸款100億元。 早在2023年中期業績發布會上，龍湖就表示，正在大力配合銀行進行經營性物業貸款，未來龍湖將繼續以40餘個天街（購物中心）進入市場，經營性物業貸款可達近900億元。
以五岳廣場為主要經營品牌，目前運營五岳廣場161個，2023年前8個月，公司以五悅廣場為抵押的經營物業貸款及其他融資總額約110億元。
萬科於今年1月成立商業事業部，統一七大區域和SCPG集團的商業業務。 早在2022年底，專注於“文旅+地產”的國企開發商華僑城就成立了華僑城商業管理公司，統一管理其商業專案，並於2023年底發布商業地產戰略，預示著將從“文旅思維”向“文旅商業思維”轉變。
公司中期業績報告顯示，2023年上半年，華潤置地經營物業成交量同比增長41%至107套2億元，佔147%；該部門的核心淨利潤同比增長88%4%至40億元，佔355%。
後續的經營性房產貸款新規，將進一步釋放房企按揭融資空間。 據光大**等機構統計，截至2022年底，房地產企業受限（抵押）投資房地產佔比，新禪控股已辦理按揭貸款69金地集團5%和56%2%，萬科A是116%，龍湖集團為42%1%。對於上述部分房企而言，經營性物業貸款有助於緩解流動性危機，例如，金地集團2024年到期債務216億元，該機構測算其經營性物業貸款可釋放89億元。
在房企可抵押的資產空間方面，優桃誠總裁薛建雄告訴本刊，資產收益穩定的本土房企或將迎來融資機會：“過去，很多現金流狀況良好的房企只要提供資產包抵押貸款，就能拿到錢， 相反，大量現金流較小的地方房地產企業，資產收入穩定，卻無法放貸。目前，監管部門已經開放了細分貸款渠道，很多高槓桿的大型房企可以用優質資產進行按揭貸款，而部分地產中小企業仍有資產經營收入，有機會獲得低成本資金。 ”
更具成本效益的融資工具
經營性房地產貸款可以替代現有債務
繼2023年10月消費基礎設施REITs產品應用“破冰”後，國內商業地產常見的融資形式有三種，包括REITs（房地產投資信託**）和CMBS（商業地產抵押貸款支援**）經營性房地產貸款，分別對應三種不同的融資屬性：股權融資、債務融資和銀行貸款。
同樣以經營物業存量作為相關融資的基礎資產，招商銀行產品和準REITs產品近年來實際上保持了相當的發行規模。 中國指數資料顯示，2023年招商銀行招商BN及類REITs產品總量為1818億元，微降50%。其中，類REITs產品發行量為838億元，受基礎設施基礎資產產品發行量大幅增長帶動，發行量同比增長42%1%。
然而，目前經營性房地產貸款可能成為比招商銀行和公募REITs更具成本效益的融資渠道。
據了解，招商銀行CMBN作為債券融資產品，比經營性房產貸款流程更複雜，發行難度大，大部分招商銀行產品要求每3年轉售一次，還款期面臨壓力; 同時，近年來，REITs產品也持續在二級市場，據Wind資料顯示，今年以來（截至1月31日）發行的29隻公募REITs產品中只有5款***整體來看，新規後的經營性房地產貸款具有還款周期長的特點， 金額高，用途廣泛，並可用於替代現有債務。
李玉佳介紹，目前經營性房產貸款有優勢，但招商銀行、REITs等產品仍不可替代。 其中，招商證券是基於物業可持續現金流作為資產發行的債券，REITs是轉讓部分資產收益權的股權融資; 相比之下，經營貸款背後的財產資產不需要轉讓給所有權或管理權。
京健諮詢創始人張巨集偉對本刊記者表示，明確經營性房產貸款可用於償還集團控股公司房地產領域的貸款和債券是新規的最大亮點，但這並不意味著監管部門已經開始從“救助專案”向“救助企業”過渡。
（本文刊登在2月10日的《市場週刊》上。文章中提到的**僅供參考，並不對買賣提出建議。 ）