潘石屹賣掉SOHO中國也就不足為奇了，畢竟他已經賣了好幾年了，而且是一家利潤率每年都在下降的公司，但令人好奇的是，為什麼黑石是2019年以來唯一願意接手SOHO的公司。 為什麼別人眼中的燙手山芋在美國人眼中是優質資產？ 另外，近幾年中國十大房企中，哪一家不是負債累累，正在減專案，而是美國企業大力推動中國一流的專用用地專案，我們普通人能從中學到什麼？
不管你喜不喜歡，潘石屹對於乙個從甘肅農村出身，靠著自己的努力，能夠結識到像張欣這樣的華爾街精英，又憑藉自己的人格魅力嫁回國，作為第乙個出海的人，潘石屹是乙個明智的選擇， 他明智地選擇了房地產，這是中國歷史上最有前途的商業軌道。有了如此敏銳的商業頭腦，我們至少應該研究一下他的哲學。
近20年來，中國經濟發展迅速，最容易增加GDP的途徑就是房地產。 但是，既然國家一再強調住房是用來住的，而不是用來炒房的主導思想，我們能做的不僅是堅決擁護國家的政策，更要更明智地研究發展方向。 了解世界上一些最聰明的資本和公司是如何做到這一點的。
在這裡插入一句話，向新朋友解釋，這是一篇讓大家洞察業務變化、分享投資經驗、始終通過事件看清本質的文章。 因為我不喜歡煽動，所以我的觀點和大眾的觀點不一樣，文章經常觸及別人的商業真相。 所以平時流量不會太高，所以你刷就是賺了，強烈建議大家先點贊關注，以免迷路，老粉絲可以在評論區留言。 所以讓我們進入正題，讓我先告訴你兩個事實結論。
首先，自2018年以來，美國資本一直在積極發展中國的物流產業園區，黑石集團已經控制了粵港澳大灣區最大的物流園區。
第二個結論係數是，在全國十大房地產企業中，只有大連萬達和SOHO中國進行了大規模的資產轉讓。 王健林和潘石屹看似因為各種原因不得不賣掉自己的資產，走下坡路，但實際上，他們的資產之所以能找到歸宿，正是因為他們的資產還很有價值，而且會比其他很多年只開發住宅樓的房地產公司好。
看恒大的雷雨，你覺得碧桂園、華夏財富、恆大都不想賣掉自己的資產嗎？ 他們已經是中國最大的房地產公司了，誰能吞下能在中國接手的公司？ 外商投資呢？ 黑石集團在2019年開始談40億的銷售，中國在一年後少花了10億，變成了30億，收購也要降低，現在傳統房地產公司不壓低吞肚子的白菜價格，外資就不接手， 所以從本質上講，它不如SOHO和萬達的資產。無論是黑石集團的物流園區，還是亞洲最大的房地產交易，SOHO中國都給了我們乙個重要訊號，即未來私宅或將淪為內地最低檔樓市場。
2018年，美國黑石集團達到12家以5億美元收購上海購物中心怡豐城，然後收購鄭州習城港購物中心。 2019年，黑石集團在中國收購了價值超過200億元人民幣的商業地產。 2020年10月，黑石集團啟動了富力地產廣州國際機場富力綜合物流園專案的收購計畫，並於2021年1月正式簽署協議，總交易價格為11億美元。 在時間的關係上，我列舉了黑石集團一家外資公司的併購計畫，美國華平投資、新加坡外資等其他外資企業就不多說了。
這裡我想告訴大家乙個關鍵點，黑石集團在中國的所有投資都關注乙個指標，現金流，可出租單位的現金流，這足以吸引每乙個普通人的目光。 我可以與大家分享我的個人經驗，真實而有價值的投資故事，雖然不構成建議，但希望能對您有所啟發。 在歐美發達國家，專業機構在投資房地產時，首先要考慮的是能否有長期穩定的土地增值和租金回報，這兩個因素必須同時滿足，這也是為什麼外國投資者現在很少考慮在中國購買住宅房地產的原因。
以北京、上海等一線城市為例，大家都估算過，就算是千萬級的房子，每月租金收入也要超過萬元。 一些破舊不堪的房子總價很貴，但月租很低，只能還到六七十年。 如果按照這個租金回報率，還不如把錢存入銀行的固定利率高。 過去，有些房子在房價逐年**的時候不需要出租，所以租金低多少對房東來說並不重要。 但這是乙個不健康的市場，房子的目的是讓人們居住或公司辦公用地，如果房價不能保持快速增長，那麼能否出租以及能否快速變現是乙個問題。 就算不好，明天的錢今天就可以賣了，就算切肉賣了，也能變現，可是房子還好嗎？
潘石屹的鉅額固定資產，如果通過不動產轉讓正常售罄，審核需要一兩年時間，交易中實際能夠完成的手續，三五年也做不到。 黑石集團的主營業務是固定資產的私募。 他們有一種變現和轉讓股權的方法，可以如此快速地完成交易。 對於我們普通的房主，或者是未來想投資房地產的年輕人，我給大家舉個例子，聰明的投資者是怎麼做到的呢？
大家應該還記得，2018年，內地某一線女明星交了8億稅，這筆錢是現金，她是靠演藝事業的積蓄嗎？ 事實上，很大程度上是由於她長期在加拿大長期投資大量學生公寓，這保證了她生活中源源不斷的現金流。 這位女星本來熱衷於在內地買房，後來和圈內的朋友張麗聊天，張麗是《紅樓夢》中87版寶釵的男主角，張麗早年去加拿大讀書，雖然已經沒有演戲了，但她也靠在加拿大做房產經紀人， 而且她很容易實現財務自由。她告訴這位大明星在大學附近買一棟樓，把它改造成學生公寓。 這位女演員一開始就想先試一試，花了27萬加元買了一棟很舊的別墅，裝修成了三層樓九房的家庭旅館。 一樓租給了一家叫快客的移民公司，雙方一起把新移民都安排到了這個女人的酒店，所以總是客滿。 每月租金收入可以有17000多，但她的持有成本只有1萬元，租了兩年後，她不僅收了42萬元的租金，還增加了房子的價值。 後來，移民公司想以10萬元的價格買下她的房子，但她沒有賣掉，這增強了她的投資信心。
從那以後，她就一發不可收拾，她在多倫多市中心的多倫多大學主校區聖佐治校區附近買了一棟7層42套房的高層小樓，租給留學生，取名為冰冰站。 這些事情我記得很清楚，因為我的工作，我已經幫助了數百個家庭成功移民到加拿大和美國。 隨著這位女演員在中國的片酬越來越高，她將大部分收入投資在加拿大，並在麥吉爾大學、滑鐵盧大學、麥克馬斯特大學、皇后大學、西安大略大學等幾乎所有大學都買了樓房，並在冰冰站開設了各所高校的分校。 我告訴你乙個結果，那就是每棟樓不僅每年為普通人創造天文數字的租金收入，而且平均七年就能收回成本，相當於每年14%左右的租金收益率，這還不包括土地和房價的公升值。 而且由於它有充足的現金流，它可以從加拿大銀行抵押，以獲得非常低息的國內貸款。 那麼大家可能會認為我沒有他的實力和渠道，這和我們有什麼關係？ 然後聽我把故事講完。
下面就來介紹一下全球流行的“房地產金融化”概念，也就是中國剛剛推出的租金**。 您可以自行在網際網絡上搜尋，首批REITs共發布了8個專案試點。 我給大家舉個例子，現在高速公路專案，我們的老百姓可以通過購買國家發行的REITS**來間接持有高速公路的股權。 換句話說，你從你投資的這條高速公路上收集的每一分錢中分得一杯羹。 因為這種投資形式特別好，所以這些公開發行後通過抽籤發行後很難購買。 不過，高速公路的年化回報率僅為5%左右，低於今日文章中黑石集團管理的物業資產回報率。
黑石在美國擁有5萬套房子，有租金收入，而現在美國的房產又公升值了，所以這部分投資的年回報率是25%，而剛才那個女人的回報率是14%，因為如果房租每年上漲，房價也會上漲， 並且會計算REITs投資者的收益，這是優於**的優勢。
10年前，我有幸參與了多倫多滑鐵盧大學的公寓開發專案，當時我是一對通過我成功移民的客戶，他們都成為了好朋友。 如今，該公司已發展成為一家具有黑石性質的資產股權管理公司。 今年，我們受多倫多所在的安大略省的邀請，參加了約克大學公寓住房計畫的新校園擴建，該計畫早在 2020 年就有報道。
約克大學也是世界500強大學之一，主教學樓預計將於2023年秋季完工。 即使我作為原始投資者在這些建築物中沒有一間房，整個社群的租金收入每年都會按股權比例分配給我，我也會享受土地增值帶來的利潤。 而最重要的是，當我急需錢的時候，我不需要像賣房子換現金那樣累贅，我只需要把自己的股權抵押給銀行貸款，或者乾脆把股權轉讓給別人，這比出售固定資產要快得多，就因為這種投資形式基本上是零風險、高回報的， 而這些演藝圈明星的圈脈也非常深厚，因此成為了圈內他們認可的最佳投資標的。
成龍還在溫哥華UBC大學附近買了一套有120個房間的學生公寓，名為“龍之戰”，是成龍粉絲最喜歡的公寓。 導演陳可欣和吳俊如還在溫哥華西蒙海薩大學投資了一套公寓，名為“愛君如夢”。 讓我向你解釋一下，國內和國外的大學是不同的。 在國內，學校基本負責學生宿舍的配套設施，但國外學生宿舍90%的資金來自校外的社會投資，學生上學時一定要有住的地方，所以學生公寓的租金不僅高於其他房地產， 但幾乎沒有空缺，但作為乙個普通人，沒有資源，沒有人脈，也沒有像成龍這樣的圈子接觸，那我該怎麼辦？
在這裡，我想分享一些我提供給我的朋友和客戶的內部資訊**。 這都是關於我們和客戶之間的一些利益，而黑石集團的運營理念和流程與此類似，因為我們的股權並不對社群中的每個人開放，所以我處理了圖片中的一些公司名稱。 畢竟，大多數人只能進入二級市場，也就是**在**。 而是穩步積累財富。 一定是在一級市場購買股票。
這裡我要說的是，除了學生公寓，還有一塊土地，在投資上也是乙個獨特的產品，同樣的原因，就是我現在在美國花了500萬美元買了一塊可開發的土地，然後把這塊地賣了1000萬美元，做了7個鏈結和1個單位r.我在霍頓或萊納這樣的主建築商蓋房子的過程中賺了500萬美元的溢價，但美國建築商的銷售模式是客戶在客戶預訂後再蓋房子，所以整個建設週期會比較長，幾乎每個專案都在3-5年的建設和銷售週期中， 土地出讓費按施工進度繳納。所以這就像我買了乙個土地產品，每年賺20%的溢價，5年後收入翻了一番。 然後我把土地的份額分成10份，我找了10個投資者，每人出資50萬美元，5年後，當建築商完成建設時，餘額還清了，原來的50萬美元翻了一番，而且美國**有法律，這筆錢是通過合法收入進行土地投資的， 可以發放“合法收入**”，不會追溯資金**，這給了大家很大的想象空間。
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