現階段樓市有多難，我們先來看一組資料。
2022年新房銷售面積較上年下降24%，本以趁疫情結束、經濟復甦等時機，期待2023年樓市出現扭虧為盈，沒想到年銷售面積比2022年下降85%。這樣一來，與2021年相比，銷售面積下降了近40%。 當然，這個資料並不準確，原因是很多債雷暴房企還有幾百億的銷售額，顯然大部分都不是賣的，而是在做，所以實際的銷售面積應該比官方資料低很多。
可以看出，這麼多支援樓市的政策出台了，讓大家買房，很多人就是不為所動。 面對這樣的情況，很多人都比較著急，但最著急的還是銀行。
我們都知道，這兩年房企數量沒有明顯下降，銷售額突然下降了4%，但自身的債務卻沒有減少，公司怎麼能正常經營呢？ 對於很多房地產公司來說，沒有資金，房子就建不起來，員工住不上，企業和銀行的錢都還不清。 其中，如果其他貨幣開發商可以躺著耍花招，那麼銀行自然是最坐不住的，也是最著急的。 為什麼？
資料顯示，2022年，工農四大銀行的房地產壞賬餘額將比上年增長60%，創造了近10年的歷史，至於2023年，雖然相關資料尚未公布，但其實我們心中應該有個大致的認識， 房地產公司的銷售額下降了很多，運營成本很高，能夠償還貸款的也屈指可數。所以，這兩年，喊得最多的就是控制金融風險，防範系統性金融風險，大家都知道行業風險主要講的是什麼。
銀行著急也沒用，他們要找出兩年半來這一輪樓市調整的根本原因是什麼？ 然後你可以開出正確的藥。
有人說出生人數減少了，有人說收入減少了，有人說房地產泡沫，等等。 這些理由看似合理，但經不起推敲。
例如，出生人數2021年和2022年，比2023年總共減少214萬套，但商品房銷售面積減少7億平方公尺，相當於一套100平方公尺的售房量減少700萬套，但按乙個三口之家計算， 人口減少僅為71萬套，僅佔已售單位數量的1 10。更何況，誰說你一出生就要準備房子，所以短期人口減少對房產銷售的影響基本可以忽略不計。
那麼收入呢？ 應該有影響，但主要原因不是。 我們可以換個角度想，如果你明明感覺到身後的房子要大漲了，就算砸鍋賣鐵也要做一整套，對吧？ 說白了，期待不明確，不敢下手。
至於房地產泡沫什麼的，真的很難衡量。 讓我們以美國和日本為例，每個人都經歷過疫情，但從疫情到現在，房價分兩波上漲，美國房價累計漲幅應該為4%，而在日本，東京都圈的房價不僅創下了歷史新高， 但也有進一步的增長趨勢。經濟就是這樣，有經濟學家說是超發貨幣的原因，但我們印的錢還是少了嗎？ 這兩年，都實現了兩位數的增長，但價格在下跌，房價沒有上漲。
因此，上述原因並不是樓市持續深度調整的根本原因其實，你只需要理清樓市調整的路線。 自2021年1月1日起，央行和銀保監會開始對房地產實施“三條紅線”，從對房企非常嚴格的融資限制開始，房企融資基本困難，降槓桿房企的帷幕已經拉開。 誰知道這對高度依賴現金的房地產行業意味著什麼？
幾個月後，也就是2021年下半年開始，房地產行業開始出現急轉彎，新房銷售連年大幅下滑，全國二手房均價連續20多個月，跟上了這波房企槓桿下行的步伐。 當時，如何遏制房企的槓桿作用，讓市場極度收縮，今天我們必須用更大的力氣來糾正和恢復。 無論是放寬限購限制的一線城市廣州，還是多個城市開始實施城中村改造，還是降低房貸利率、降低首付等措施，都不能說沒有效果，但與房企重鑄市場信心、為房企重新注入大量“輸血”相比， 這無疑是一件大事。
我們普通研究人員看得見的問題，國家自然看得清楚。考慮到市場存在進一步下滑的風險，甚至可能引發系統性金融風險，日前，多部門聯合行動，發布了“核彈”級別的措施，即給予房企足夠的財務措施，從公布的資訊來看，主要從兩個方面：一是經營物業貸款，二是直接對接滿足房企融資。
線上雖然相關對資訊的解釋有很多種，但仍然很少有把潛在影響拿出來分析，所以讓我們簡單地用白話翻譯一下：
1.根據中央銀行、國家金融管理局發布的《關於做好經營性房地產貸款管理工作的通知》，可以看出，對於經營資產良好的房地產企業，包括綜合體、商場、寫字樓等物業資產，全國性商業銀行可以發放貸款償還房地產企業債務， 並給出乙個時限，這個要求將在2024年底前完成，其實就是告訴房企和銀行要迅速行動。
事實上，經過多年的擴張，很多房企在全國各地都有相對優質的經營資產，但長期不給貸款，利率也很高，現在都對貸款持開放態度。 要知道，經營性物業資產的貸款比開發貸款要長得多（一般在3年以內），開發貸款可以放貸10-15年，而且利率低，實際上相當於給你一筆長期的低息貸款，金額高，讓你清償債務，償還貸款和債券。
試想一下，如果貸款提前發放，很多房企未必會轟轟烈烈，當然，補足還為時不晚，預示著很多優質房企將起死回生，重回正軌。 有些人可能會擔心這些貸款不能用於房地產公司收購建設用地。 其實，讓我們想象一下，如果房地產公司獲得經營貸款來償還債務，那麼新的銷售就不會被釋放出來，做任何事情都可以，包括拿地。 可以預料，在經歷了兩年多的苦難之後，一些優質的房企將再次馳騁土地市場。
2.住房和城鄉建設部表示，將加快實施房地產融資政策，支援房地產開發。 房企融資白名單很可能在本月底實施，貸款將出台。 在確定白名單的同時，貸款也已發放。 可想而知，我們要審核幾十萬筆貸款，才還款，乙個房企的專案動輒幾億或者幾億，就直接到位，這意味著中間過程應該是整個過程的綠燈。 因此，住房和城鄉建設部主辦的《中國房地產報》使用了“史無前例”的標題。
為什麼這麼快？ 它在於“盡職調查和豁免”一詞，用《中國房地產報》報道中引用的一位內部人士的話來說，有兩段：
知情人士透露了一大資訊，此次融資支援是直接針對具體專案，相當於開啟了房地產信貸的“分水嶺”，對於此前的金融機構“不敢出手”，本次會議的高層領導都直接給了“強力一擊”：列入白名單盡職調查豁免！ 也就是說，是全國35個城市，不管是公司還是專案，任何性質的公司，任何所有權的公司，只要專案好，專案需要，符合標準條件，申報後，都會由當地主管部門審核，進入白名單。 在這次會議上向市場傳達的資訊是：變得真實！ 大膽地去做！可以看出，國家這次對恢復房地產市場做出了前所未有的決心。解決房地產企業的財務問題，其實就是解決房地產市場的資金需求。 房地產企業可以建好樓房保證交付，也可以有資金回購土地，助力土地市場，為地方財政做貢獻。 至於購房者，看到未完工樓現象的減少和土地市場的公升溫，他們買房的信心更大了，相信用不了多久，人們的期望就會開始改變。
毫無疑問，樓市已經企穩回暖，最先受益的有三類人。乙個是開發者; 二是銀行，因為開發商復活後，銀行的貸款也可以還，而且壞賬很多，但這次增加的並不是真正的利潤; 三是站崗的樓盤持有者，尤其是那些在2021年前後買房的，當時，他們中的很多人都被槓桿化進入了售樓處抽獎，**買在山頂上，經過兩年多的市場下滑，小區**已經超跌。 當市場復甦時，這些新社群也很容易變得更快。