稅費社保的追溯適用不能轉讓，買方不得構成違約
為彌補《限購令》的漏洞，2024年3月3日，深圳市規劃國土委再次發布《限購令細則》，規定“全市非居民戶購房時提供完稅證明的，須符合最近連續連續繳納12個月以上不補繳的條件; 提供社保繳費證明的，必須具備下列條件之一：一是最近一次連續繳納養老保險和醫療保險，二是最近繳納養老保險和工傷保險連續12個月以上，近期繳納醫療保險和工傷保險連續12個月以上。
該條款的突然出台，導致大量通過補發稅證或單一社保買房的“三不”交易受挫，有的購房者不僅交了定金，還督促首付，甚至拿到了銀行的抵押承諾，有的業主還委託擔保公司完成贖回， 交易的突然中止，不僅使買賣雙方發生糾紛，還可能被擔保公司追究違約責任。
近日，不少買家來電詢問轉讓是否不構成違約，保證金能否收回，筆者認為，中止繳納稅款和轉讓單一社保導致交易無法進行，買方是否構成違約應區別對待：
情形一：雙方在簽訂合同時已明確約定的，以約定為準。
一些風險意識較強的“三不”人員在簽訂合同時會在合同中備註，約定“賣方同意並理解買方正在積極辦理貸款的社保資訊，並同意合同在買方辦理社保相關資訊後生效”或“如果買方因以下原因仍無法獲得銀行貸款或辦理轉讓手續買受人補發納稅證明或社保的，買受人有權解除合同，且不對出賣人承擔違約責任“，使買受人不構成違約，不能轉讓財產的，出賣人應退還買受人的購房定金。給各方造成損失的，由各方承擔各自責任（一般不會有約定律師 ** 買方回應業主起訴索賠 127在8萬元的鉅額違約金案件中，判決賣方不僅無權支付違約金，而且由於合同中有約定，必須退還買方購買房屋的定金。
本案中，下級當事人串謀支援買受人補繳虛假稅款或社保，規避《限購令》，房屋買賣合同實際上是以買受人補繳稅款或社保轉移能力為條件，導致無法轉讓財產， 各方均有過錯，任何一方均不構成對方的違約，損失也由對方承擔。
情形三：合同中沒有特別約定，但買受人在簽訂合同時隱瞞了不符合購房或貸款條件的“三不”身份。
在這種情況下，如果賣方是無過錯的善意當事人，而買方明知自己沒有購買房屋的資格，但仍與他簽訂合同，並試圖通過虛構納稅或社保等方式規避限購令，最終導致無法轉讓所有權， 買方構成違約的，應當按照合同約定向賣方承擔違約責任。