黃啟凡先生對中國房地產的評價具有權威性。
顯然，黃先生擁有更可靠的資料**，觀點清晰、務實、犀利，實事求是地面對問題，從不拖後腿。
事實上，在中國房地產的崛起時期，黃啟帆已經做出了趨勢判斷，他的結論充滿遠見：中國的房地產公司是世界上最大的，總數超過9萬家，超過了全球房地產公司的總數量; 即使是城市化程度高的美梅建，總共也只有500多家房地產企業。 這種畸形的經濟本身就是乙個巨大的風險。 中國房地產的未來是什麼？ 因此，早在五年前，黃啟凡就認為行業將出現大洗牌，90%的房地產企業將退出市場。
中國房地產的發展並不複雜，所有的惡果都是年復一年積累起來的，現在很多糾結的資料都是在多年的魯莽非隨便行為中積累起來的，大家都知道這是乙個巨大的深淵，但讓它掉下來，為什麼？ 人們把這一切都歸咎於許嘉音，其實他也是台前唱歌的皮影，無法決定中國房地產的命運。
在與王伯明的對話中，黃啟凡一口氣列舉了當前房地產的十大指標，聽到這些指標是天花板，讓人心寒，這些資料的上市，對未來20年中國房地產市場的走勢做出了最終結論。
第乙個指標：一手房庫存
開發商交付的房屋，一年多未售出，高達1億平方公尺。
這是什麼概念？
這意味著十幾萬億的資金還沒有被提取。 去年底，為支撐入不敷出的全國地方財政而發行的專項國債僅1萬億元; 過去一年規模較大的16篇財經文章，只籌集了6萬億元。 在銷售額方面，年銷售總額約為1億平方公尺，1億平方公尺相當於半年累計的總銷售額。
如果新的一年銷量不盡如人意，1億平方公尺不能說是天花板，還會繼續疊加。 因為開發商沒有停止建樓，地方財政也沒有停止一年三輪土地拍賣，還有大量的房產保底交割。 從市場經濟的角度來看，中國房地產市場的干預之手太神奇了。
第二個資料：空置率
空置率意味著投資消費的比例已經很高了，無論是富人、中產階級，還是拆遷戶的老百姓，已經買了房子，卻不需要自己使用，就構成了投資消費。
如果投資消費可以出租，那將是乙個不錯的收入，但如果完全空置，就意味著市場已經飽和，黃啟帆說，這個比例已經很高了
這是什麼概念？ 它對市場的影響有多大？
第三個資料：空置的房子有多少平方公尺？
中國現在有1億平方公尺的房地產，老百姓有1億平方公尺的房地產; 算了一下，這1億平方公尺中有1億平方公尺是閒置的; 1億平方公尺相當於未來十年左右的銷售量。 也就是說，如果十年不蓋房子，只有空置的房子就足以滿足市場需求。
如此扭曲的場面是誰的責任？
第四個資料：積壓的空置到庫存
黃啟凡談到空置率，就是要解釋對新房的影響，也就是說，空置房在樓市的背景下往往是第一位的，很快就會變成積壓的庫存，這在趨勢上，將是重力加速。
老百姓手裡閒置的重資產那麼多，那麼未來樓市的走勢會漲還是跌呢？ 它已成為**雙重天堂。 如果樓市是**，閒置並不意味著閒置，業主也不需要急於套現，因為它的價值在增值，也許比通貨膨脹還快; 相反，如果樓市**，空置房屋就會變成積壓的庫存，業主們就不得不考慮出售，那麼肯定會影響市場對新房的需求。
未來，新房的銷售壓力只會惡化。
第五個資料：人均住房面積
據統計，中國城市的人均住房面積是平方公尺，這其實是很離譜的，因為中國不是高收入國家，但人均住房面積已經非常接近西方發達國家的水平; 新加坡的人均面積是我們六倍，人均住房面積只有一平方公尺。 從另乙個角度來看，是不是也可以說樓市的虹吸太離譜了？
年人均住房面積持續上公升，已達平方公尺; 黃先生認為，這是人均住房面積的上限。 幾年前，中國的人均住房面積只有一平方公尺，像上海這樣的城市更難找，人均住房面積只有一平方公尺。
第六個資料：房地產年度投資
房地產市場瘋狂的時候，年銷售量18億平方公尺，1億平方公尺無法滿足中國人民日益增長的美好生活的嚮往。
這一年已經有點神奇了，達到1億平方公尺，開始突破合理供需常數; 高達每年1億平方公尺，住房投資面積在17年內增長了16倍，在20年內翻了兩番，並創造了資料上限。
世界人口超過1億，總投資面積僅20億平方公尺，佔人口比重，中國總投資面積與世界其他地區不相上下。 這種神奇發展的內在邏輯是什麼？ 是張薇薇教授說的，是因為中國人有錢嗎？
第七個資料：土地**和財產**
土地和財產在這一年也翻了兩番。
當然，這也不平衡，城市之間差異很大，有的不到四倍，有的十倍以上，上海衡山路的房子從1平公尺漲到了1萬元，漲了20倍，北京王府井片區的房價漲了16倍。 對此，黃先生只是籠統地說，我認為這比房價更離譜，因為中國房地產的最大原因就是土地**。
就像空置率的影響一樣，趨勢是確定的，如果是第乙個趨勢，股市就不會崩盤而急於拋售，如果是第乙個趨勢，那就是雪崩。 黃啟帆認為，如果樓市繼續大幅下滑，應多出紓困，收購國有資產; 這意味著，在黃先生的預測中，樓市有可能繼續下去。
第八個資料：老房子改造
馬光遠最近想出了乙個新招數，認為老百姓手中的房子有三分之二已經使用了20多年，需要翻新。 那麼它就不再是供過於求，相反，房子已經成為一種稀缺商品。
黃啟凡似乎認為這種需求不存在，已經達到了天花板; 其實，老房子的翻新從未停止過，現在的問題是股市太大，老房子的翻新消化不了庫存。
第九個資料：城市學校和醫院的房地產需求
實際情況是大學過剩，大學生人均面積為平方公尺，教育部制定了人均平方公尺制度，目前國內很多大學都達到了這個目標。 教育公共設施也即將結束。
第十個資料：房地產金融
中國房地產開發商的債務已經高到負債率提高，它將變成零資產，所謂的房地產金融槓桿，從負債率，到現在的負債率，依然勢不可擋地疊加，十年後會是什麼情況？
資料背後的邏輯
黃啟帆和王伯明的對話，列舉的十個資料，其實只是中國房地產海洋浩瀚資料的一小部分，中國樓市的深淵，都是由寫字精英和專家一路形成的，實在值得思考; 所有的資料上限都堆積如山; 明天已經供過於求了，為什麼還在大規模建設，國企也紛紛加入，誰是真正的推動者？ 顯然，股市已經影響了新樓盤的銷售，為什麼一年還有三輪以上的土地拍賣？ 民營企業已經無法徵地，城投面臨恆大債務的鉅額，還是疊加債務，繼續徵地？ 這是什麼樣的權力，價值取向是什麼？ 是為了人民對美好生活的嚮往嗎？ 為什麼**與居民的收入比遠遠超過世界發達國家，都說好房子是用來住的，為什麼會有下限下降順序？
中國樓市已經走到這一步，無法重回天際，黃啟帆的十大資料只是為了展示乙個現實，中國樓市一直難以軟著陸。
更值得深思的是，我們已經成為乙個建立在房屋、房地產及相關產業鏈上的經濟體，影響超過乙個百分點，完全綁架了中國經濟，只要房地產不好，整體經濟就難以健康發展，這樣畸形的經濟結構， 誰造成的？
事實上，房地產是中國經濟更本質的體現，經濟中所有深層矛盾和底層邏輯，都生動地體現在房地產行業，市場經濟被看得見的手扭曲，在房地產行業是無可爭辯的，然而，它也無可爭辯地證明了乙個經濟學原理：回家的路是年，看得見的手可以定義第乙個終點， 但不是需求端，無論寫字樓精英多麼自信，行政干預、非市場行為，都只能改變樓市的斜率，趨勢是無法改變的。該來的會來的。