時間倒流到2020年，上海黃浦區四大天王之一。
1、位於豫園板塊的魯翔園二期掛牌上市，當時總掛牌價高達：176億如此超高的總價地塊，是普通房企無法企及的。 當時，不少業內人士猜測，會是實力雄厚的央企或港資地產公司。 2021年1月5日，劇情的獲勝者公布。 因為只有1家房地產公司簽約了，最後上海城投控股與上海建工聯合體以底價拿下豫園超級王彈地塊。 建在地塊上的魯香花園一期工程，入市後引起轟動。 後來，由於股權變動，上海誠投控股全權**了魯香園專案二期。 此前有報道稱，魯相源二期專案將於去年三季度進入市場，但展望星月，依舊不期待魯相源的進入。 直到2月6日，上海正式公布了第二批新房名單，終於，魯香園二期即將進入市場該唱片的平均價格達到1630,000，最小單位面積也是154，門檻價格可能是——2500萬
要知道，豪華住宅產品從來不缺高階買家。 上海誠投，魯香園背後的領頭羊，本來就是一條泉水河，可以單獨攪動豪宅市場。 但是，在此列表中，還有乙個同樣位於黃浦區的房地產，**也是1630,000是著名的綠城建造的綠城外灘蘭花庭院。 可謂是棋對手，兩峰對決。 這一次，兩人將進入市場，必然會迎來官比。 時間會證明誰會贏。
魯香花園的前世今生現在你遇到了乙個“強敵”？
魯香園二期落入上海承頭之手，之前還有痕跡。 事實上，早在 2002 年，上海誠投接手了魯相園一期改造工程。 陸香園一期已建成高低層配置，包括8棟高層建築和1棟服務式公寓; 在較低的區域，已經建立了聯排別墅、堆疊、平板公寓和受保護建築等產品。 2013年7月，魯香園一期首次開業，開業一周後上線精裝豪宅的比例已經超過了50%。它成為當時流行的豪宅。 
魯相園一期效果圖 如今，魯相園一期的二手房專案也可謂是極貴了：據聯家顯示，一期掛牌不久，單價在200,000+左右，總價約4000萬- 約5000萬。 
這真的是乙個必須有錢或昂貴才能搬進來的人。
而現在新入市**是1630,000，可以說有一定的反轉，這對新購房者來說也是一大利好。
魯香花園一期的整體風格和風格看起來非常高階：
例如，上海城投對黃浦區文化保護點萬珠街41號採用先進的修復技術，恢復了昔日上海石庫門老城的建築風格，如今已成為路香園文化展示中心。 
萬珠街41號是一期小高層建築，乾掛石材外牆，彰顯豪宅氣質。 
專案的真實檢視。
低地一期的別墅，也是以傳統的紅磚青瓦風格建造的，可謂美輪美奐。
專案的真實檢視。
如今，萬眾期待的二期終於入市，此前的規劃方案已經公開，產品型別不僅僅是高層和小型高層住宅還有低密度別墅產品，住宅總面積近14萬平方公尺，其中高層住宅近11萬平方公尺，低密度住宅近3萬平方公尺。 第二階段的布局結構就像乙個拼圖遊戲，由具有不同屬性的地塊組成。 
來源：網路的整體架構風格應該與第一階段沒有太大區別。 現將第二階段的效果圖放上，供大家參考：
說實話，呂香花園，地處如此高貴的地段，在整個上海實在是難得一見。 這應該不會對銷售造成壓力。
但但他遇到了“勁敵”綠城外灘蘭亭。 綠城外灘蘭亭此前已經是外灘板塊的熱門豪宅專案，於2023年1月18日首次推出，當時**1450,000，入圍分數高達97分12分。 更令人震驚的是，在將近乙個小時的時間裡，111套**全部售罄。 綠城外灘蘭花四合院是綠城黃浦灣的姊妹板塊，如今，二手房的單價也在20萬以上可以說，綠城外灘蘭亭的**也很吸引人。 綠城外灘藍亭二期有望延續此前的火熱銷售態勢。 說實話，魯相園的專案也很有吸引力，但不可否認的是，綠城外灘蘭亭肯定會稀釋陸相園的一些高階客戶。 最後呈現出什麼樣的故事？ 房地產人也會繼續關注。
上海城投的隱藏實力說起魯香園背後的**公司上海成頭，一聽到這個名字，就知道它有乙個非常大的起源。
上海城投成立於1992年，由上海市國有資產監督管理委員會全資擁有。 因此，它的財務實力是毋庸置疑的。 上海城投有很多子集團和上市公司，如果你看看這些子集團或公司，你就會知道城投有多好：6個子組：城投公路、城投自來水、城投環境、城投物業、上海中心大廈、城投興港2家上市公司：上海城投控股1.科研機構：市規劃研究所多家專業機構：上海城投非常重要的業務是城市基礎設施和運營管理，如城投老港、城投研究院、城投金融公司、城投環保金融服務公司等，其基礎設施工程能力較強先後完成長江隧道大橋、青草沙水源、上海中心大廈等全市近300個重大專案的投資建設任務。 
上海中心大廈還擁有大多數房地產公司難以匹敵的能力：用於板塊或區域的規劃和整體開發能力。 很多人不知道的是新江灣城的大型國際社群是由上海城市投資整體開發的。 因此，其對板塊的規劃能力和造勢能力，不是普通房企可以輕易模仿和複製的。 
除了不斷開發市政專案和板塊外，上海城投還創造了許多市場專案：例如新江灣市首府，上浦靈石、文溪華亭等等，但如果要說該地區最核心、最高端的專案還是魯香園。 上海城投高度重視路翔園：2022年上海城投將支付115億元收購魯香園建設153%的股權，收購完成後上海誠投持有魯相源建設100%股權收購完成後，上海城投可以更全身心地投入到魯翔園的建設和開發中，享受魯香園帶來的一切效益。 過去，陸翔源對上海城投房地產業務板塊的貢獻可以說是佔了最大份額：2021年，陸翔園也是絕對主力軍，2021年城投控股實現的結轉收益金額為875億，而魯相源的結轉收入金額為559億，它提供了超過6%的結轉收入。 
到2022年，2022年陸香園專案一期結轉收入金額將超過13億，同樣由城投控股主要的搖錢樹之一。
2023年，隨著一期銷售接近尾聲，陸香園不會出資較大，貢獻最大的是金山水上新村商品房，結轉收益約237億。
現在，隨著未來魯香園二期的進入，估計將為城投控股提供可觀的現金流。 因為國有背景和上海城投集團的保駕護航，城投控股在防範風險方面仍然有足夠的實力支撐，不太可能像其他房企一樣出現流動性危機，保證交割也合適。 03黃浦區其他3位地王的現狀業內人士曾將黃浦區高價地塊總結為：四位大地之王。 如今魯香園地塊聲名鵲起，開發進度已進入下半場。 那麼，其他三位地王現在都在哪裡呢？ 進展如何？ 閻姐也和大家簡單聊了幾句。 其他三位土地之王是：金陵東路豫園站以上地塊; 地塊; 祝福的情節最引人注目的是金陵東路豫園站上方地塊，共包含10個地塊，占地面積7萬多平方公尺預計建築面積將超過60萬平方公尺體積比魯香園大得多。
地塊改造計畫此前就對該地塊表現出了興趣，有傳言稱很可能是碼頭。 但最終在 2021 年底，由大牌嘉里地產中標該地塊首批地塊，總價1332907億，地塊包主要用於住宅開發，地塊包底價約6710,000平方公尺。 去年6月，嘉里集團以87%的價格拿下了剩餘地塊的土地使用權83億，截至目前，嘉里在金陵路專案中收購的土地總量同樣高221億元根據相關檔案，未來該專案低密度別墅與房地產的聯動價格可能250,000 . 許多上海人也熟悉嘉里、靜安嘉里、浦東嘉里和嘉里公寓，這些都已成為上海的知名地標。 建造地塊專案也是當之無愧的。 而福佑地塊也將在2022年全面開花。 2022年10月，豫園股份發布公告，宣布其與螞蟻集團的財團將達到1293億元拿地。 該地塊距離路香園二期和金陵東路玉園站上方地塊也有幾條街之遙。
豫園股份大股東為復星，郭廣昌為實際控制人。 據傳聞，福佑陰謀的主要發起人和當事人應該還是豫園股份，是復星體系的成員。 據悉，該地塊的拆遷和資金成本已投入超過500億。 據悉，福佑地塊建成後，螞蟻集團還將新增約6萬平方公尺的自有寫字樓物業。 因此，如此規模大、價值高的地塊，只能由復星、螞蟻集團等資金實力雄厚、上下游資源豐富的企業來做。 豫園股份還公布了未來的總體規劃方案，感覺很有特色，老城區的底蘊也得到了很好的體現，期待專案正式竣工的那一天。
此外，黃浦老城區小區地塊尚未轉讓，預計未來1-2年內將完成轉讓。 一般來說，能夠拿下黃埔地王的房地產企業，要麼是上海城投等當地知名國企; 無論是在香港還是具有成熟住宅和商業能力的外國資本，例如嘉里; 要麼是資源豐富、資金實力雄厚的多元化集團，比如復星。 結論魯香源二期的入市，讓人期待它將引發什麼樣的市場反應。
精緻的地理位置和豪宅的屬性估計會再次吸引很多關注。 都說上海豪宅市場從來不缺買家，上海城投或許收穫大，但也可能有一點壓力。 讓我們拭目以待，看看會發生什麼。
當然，背後還有凱瑞和復星的故事。
我們還在魯香花園建立了一批買家
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主編：張彥責任編輯：Mary本文僅代表作者個人觀點，部分**來源於網路，不作商業用途，如有侵權，請聯絡我們必須註明“公司+職位+姓名”，否則不予批准
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