我擔心1月份的房地產交易，它是否驗證了我之前的判斷，即2024年（至少上半年）可能不會比2023年好，反而更糟。
究其原因，是所謂的“債務到S螺旋”會出現，還是已經出現。 由於我的水平有限，我無法回答這個問題。 不過，單看房地產，就不好看了，覺得更容易落入“多還債”的陷阱。 人們不敢消費，不敢投資——*整體水平下降——那麼公司就沒有收入了——然後他們又會繼續裁員、減薪——然後人們就更不敢消費、不敢投資......過去幾個季度的情況就是如此。 房地產現在純粹靠剛性消費支撐，這就是他們現在擔心的。
1月份的交易顯示了去年12月放寬信貸政策的政策效果，尤其是今年1月的“超級周”，值得跟進。 但後續結論是：市場並不樂觀。
縱觀深圳，1月網上新房簽約1788套，環比下降30%，同比增長10%; 二手房出戶3463套，較上月微減少2套3%， 上漲 15次。
如果只看同比增長，很容易對市場有很好的了解。 但這要結合特殊因素，去年1月有春節因素，所以這次同比變化的表現意義不大——漲是正常的，下跌是不正常的，畢竟今年1月的交易日比去年1月多了不少。
從上圖來看，去年9月政策大幅放寬後，深圳二手房成交量在四季度開始三連漲，距離2023年3949套的高點僅一步之遙，但1月份又有所回落。 自 9 月以來，新房也上漲了 3 倍，但自 12 月以來，它們也出現了下降。
這說明，最後一輪加藥的效果已經到了弩的盡頭政策的邊際效應下降速度快於預期，每一項重大政策只需要一兩個月。 如果下面沒有更激烈的新藥，那麼一月份的市場就是證明——意思是市場停頓了一下。這是擔心我們的第乙個地方。
有乙個“好訊息”，家庭部門的槓桿率已經下降——這降低了金融體系的風險，但同時也表明每個人的消費意願真的很低。
從上圖來看，2023年深圳居民槓桿率已降至855%，這是“債務門檻”——2011年，根據18個經合組織國家1980-2010年金融流量表研究，家庭部門的債務門檻為85（債務GDP）。 這是至少自2000年代以來，深圳居民槓桿率連續第三年下降，三年內下降超過6個百分點
回顧歷史，我們可以看到這一輪調整的不同特點：2015年，當貨幣補貼去庫存時，深圳出現了居民快速槓桿的現象，歷史上也是如此，貨幣釋放=居民槓桿。 但 2022-2023 年不同，貨幣政策持續寬鬆，居民持續降低槓桿率的情況極為罕見。這是乙個非常非常不同的觀點，它再次證明貨幣政策在一般人的預期下是無效的。
槓桿率快速下降的背後，是深圳居民債務增速遠低於GDP增速。 在上述深圳居民近3萬億元的債務中，以住房貸款為主的中長期債務佔比高達845%（據說明，深圳居民的主要債務人是住房貸款）。 2018年至2023年此類貸款的增加值為：217482億，1725年50億，23162億， 238563億，82290億， 26412億......新增中長期貸款從2000多億下降到200多億，而且呈自由落體狀態。
兄弟們，你們怕斑點豹嗎？ 方與否？
讓我們看看全國市場。
據嘉里統計，1月份房企100強銷售額為2350家6億，下降342%，下降 479%，月度銷售額為疫情以來最低水平
這令人不安。 環比下降是可以理解的，但與去年1月春節相比，還是可以下降3%。 更重要的是，我們還在一月份發布了許多揚聲器新一輪政策寬鬆顯然正在進行中，依此類推**。 這就是我所說的市場危險。
看看我昨天發的圖片，它是綠色的。
當時看到的時候，立刻想起了徐偉的那首歌《曾經的你》：綠色，綠色，......跌倒 跌倒 ......
以萬科為例，萬科1月銷售額為193億，較2023年同比下降30%6%，同比下降42%。 與2022年相比4%，比2021年同期下降了多少？ 72.5%。
誇張地說，更不用說，大多數房地產公司的經營現金流在1月份將是負的。 靠著這個，開發商肯定無法償還外債。 正如我之前所強調的，我更關心的是當地的非上市民營房地產公司，他們的資訊比較不透明，這使得風險更加隱蔽，幾乎很難衡量水深。
綜上所述，這一切意味著什麼？ 我的觀點有三點：
1）市場正在用腳投票。買家表達了對未來預期的焦慮，也表達了對政策磨礪和未達到預期的不滿。 所以，我上次說過，降準有什麼用，沒有強效的藥，還是會跌倒的。
2）二手房變得比新房更具成本效益。二手房交易的表現繼續優於新房。 這在去年的全國市場，尤其是深圳市場，一直如此，說明：二手房價格的不斷降價，使其整體上比新房更具價效比。雖然人們普遍選擇產品迭代較好的新專案，但鑑於交割危機+**控制，“不是新房買不起，二手房價效比更高”。 因此，我個人預計，2024年，有必要盡快放開新的房價限制政策，將主導權還給企業。 否則，在**控制的條件下，企業是沒有辦法打二手房的。 該政策不能同時捏住開發商的脖子和餵藥。
3）市場正在接近危險值。1月份的交易是在政策寬鬆的條件下進行的。 但這樣的交易會導致兩個結果：一是“白名單”會越來越長，房地產會持續陷入困境。 二是持續低迷，房企持續雷暴將不可避免。 房子賣不出去，誰也攔不住，單靠銀行能攢一會兒，還能救一輩子嗎？
2月，有必要給出“超級政策”。如果LPR下降，我什至不會剃光頭。
改一首古歌，送給折磨中的農民工：寒風憂愁，出口也憂愁，入口也憂愁。 誰在這個房間裡，誰不擔心？ 這讓我頭白。