**：意見領袖。
**：意見領袖。 夏磊.
當前，房地產正在向新模式轉型，要增強信心，推動轉型。 2024年將實施“認房不認貸”等政策，為房地產市場企穩奠定基礎，未來仍需政策的持續呵護。 展望2024年，我們預計政策暖風繼續吹拂，需求端持續優化城市針對性政策措施，供給側穩步推進“三大工程”建設。
在需求端，預計將繼續從三個方面發力，支援剛需，改善需求。
取消限購，進一步擴大和落實扶持政策。 目前，三四線城市的需求側政策已經放寬。 在35個城市中，有9個城市仍在實施限購，26個城市已經取消了限購。 33個城市優化調整限購措施，主要包括優化限購區域、放寬或取消對外社保繳費期限、放寬多子女家庭限購數量、調整人才落戶門檻、取消限購政策等。
未來，在不斷優化過嚴、過嚴的行政約束的基礎上，未來政策將重點完善配套措施，發揮好政策組合作用。 具體來看，一是繼續放寬限購區域，調整限購標準。 限購政策仍可通過縮短社保或個人所得稅限購年限、放寬特殊地區限購、取消單身限購、適當增加特定群體購房數量、優化離婚購房限制、優化人才購房等方式進行調整。 二是優化購房優惠和購房補貼政策。 優化空間包括適當擴大補貼範圍、提高補貼標準等，針對人才買房、生房等特定人群的需求，推動政策落地。
在金融方面，首付比例和按揭利率將進一步降低，普通房屋的認定標準將得到優化。
首套房認定標準調整為“認房不認貸”。 首付比例方面，8月31日，中國人民銀行和國家金融監管總局聯合發文，首批商業貸款最低首付比例不低於20%，第二套商業貸款首付最低比例不低於30%。 在35個城市中，有29個城市的最低首付率已降至第一套的20%和第二套的30%。 利率方面，央行持續完善差異化住房信貸政策，統一規定貸款利率二房不低於LPR+20BP，首套住房不低於LPR-20BP。 根據央行1月份出台的首套住房貸款利率政策動態調整機制，房價連續3個月**的城市可以分階段維持、降低或取消首套住房貸款利率下限。 在35個城市中，第一組目前減少到LPR-50BP，第二組LPR+20BP。
未來仍有政策空間。 一是進一步降低首付比例。 特別是核心城市第二套住房的首付比例仍有可進一步降低。 二是降低房貸利率加點。 11月，百城第一主流房貸平均利率為387%，兩套主流房貸平均利率為443%。部分城市漲幅仍然較高，這意味著房貸利率，尤其是第二套利率的下降空間更大。 三是優化普通房屋的標識標準。 隨著12月14日北京、上海兩地普通房屋標識標準的調整，大部分城市的普通房屋標識標準已經更加貼合市場，未來可針對剛性需求和改善需求人群出台優惠政策，促進房地產消費。
稅收優惠政策有望繼續擴大，進一步降低交易稅費。
現行政策主要包括：換房分階段退稅、契稅補貼等。 所得稅方面，延續“賣一買一”政策中居民繳納的個人所得稅退稅政策，政策延長至2024年12月31日。 在契稅方面，目前各城市出台的政策包括免徵契稅和針對特定群體或特殊情況的優惠稅率。 未來政策空間包括：將免徵增值稅期限從5年縮短至2年、優惠契稅稅率、個人所得稅減免、二手專案交易增稅免稅等。
在供給側，積極推進三大專案建設，構建房地產開發新模式。 “三大工程”建設在重要會議上屢屢提及，是明年供給側的重要力量，是穩定房地產市場的三板斧頭，是實施房地產開發新模式的抓手。
其中，城中村改造有利於消除城市建設治理的短板，改善城鄉居民居住環境條件，擴大內需，優化房地產結構。 目前，城市核心區可用土地在減少，但需求卻在回流核心區，造成大城市住房供需錯配的矛盾。 城中村改造可以提高土地利用效率，並在此基礎上建設功能齊全的現代化建築，滿足多方需求。 城中村產權、人員、空間等方面存在複雜性，因此政策提出應採取拆遷新建、改建公升級、拆遷結合、拆合併等不同的改造方式。 在資金方面，全市整體改造資金既可以按照市場化原則提供商業銀行貸款，還可以將城中村改造專案納入專項債券支援範圍，鼓勵民間資本參與。 中國人民銀行也提出提供中長期低成本金融支援。 在土地和規劃方面，實施全市和區域統籌規劃，實行淨土地出讓。 此外，城中村承擔著為城市流動人口提供租賃住房的重要功能，因此城中村實際上是住房保障體系的組成部分，需要與保障性住房建設相結合。
城中村可以有效拉動房地產銷售，從拆遷戶商品房安置、非定向回購業主貨幣化安置、騰空後改造土地、騰空後新建商品房、騰空後新建保障房等。 在樂觀情景下，普遍預計城中村改造將在五年改造期內拉動14%的銷售額4億平方公尺，其中2024年拉出9億平方公尺。 在謹慎的情況下，預計將推動住宅銷售增長42億平方公尺，其中2024年拉動8307萬平方公尺。
城中村的改造將有助於刺激房地產投資。 在土地成交規模同比大幅下滑、新房銷售恢復緩慢、企業資金壓力等多重因素影響下，預計2024年新建修繕步伐較慢，將影響房地產開發投資金額。 城中村改造可有效拉動房地產投資，有望提公升44-12.1萬億元，佔全國的62%0萬億元房地產投資總額72%-19.5%；其中，2024年投資拉動區間為07-1.9萬億元。
實施保障性住房建設是與現階段房地產開發相對應的重要工程。 2024年，房改主要是為了解決住房短缺問題。 2024年開始大規模推進城市保障性住房專案建設，主要完善保障性住房專案體系。 2024年，重點解決工薪階層買不起商品房、保障性住房供給不足的問題。 未來，保障性住房佔住房總供應量的比重將有所提高，讓人們有地方住，解放雙手，解放雙手，為美好生活而奮鬥。
住房問題既是民生問題，也是發展問題，推動保障性住房供給，不僅可以解決工薪階層的住房困難，而且有助於促進房地產市場穩定健康發展，促進房地產行業轉型發展。 以人口淨流入量大、房價高企的城市為重點，擴大保障性住房供給，解決住房難問題，允許新市民和青年進駐，增強流入地區流動人口歸屬感，促進房價穩定執行。 盤活低效土地和住房，助力房地產市場平穩健康發展。 適當整治商品房存量，盤活閒置土地和低效的工商業等非住宅用地建設保障性住房，既能盤活房地產企業現金流，又有助於去庫存。 提高土地出讓比例和協議出讓比例，有助於穩定地價和房價。 為了達到保本保利的目的，將提高劃撥和同意出讓的土地比例，這將使地價得到合理控制，降低住房成本，更大程度地保證居民的住房需求。 嚴格封閉管理，不允許上市交易。 建立公平公正的分配機制，滿足老百姓“住一屋住”的願望，同時嚴格區分商品房。 在嚴格封閉管理的政策下，將實現房屋不投機，同時商品房將回歸商品屬性。
保障性住房規劃建設的重點是拓展分配型保障性住房的新方式，滿足多層次住房需求，建立租購結合的住房體系。 但同時，將綜合考慮房地產市場形勢，在商品房銷售穩定的情況下，合理把握建設步伐。 保障性住房、商品房、公共租賃住房相互支撐，共同形成完整的住房體系。 繼續為城鎮住房收入困難家庭提供公共租賃住房保障和一定租金補貼，為願意買房但買不起房的工薪階層提供保障性住房，為有改善需求的居民提供符合其需求的商品房，使商品房回歸其商品屬性。 因需求實現高品質住房，實現低收入靠保障、中等收入靠支撐、高收入靠市場的完整住房體系，提供優質居住條件，解決人們對住房的美好期待。
風險提示：1）市場超預期下滑，導致土地成交、商品房銷售不及預期
2）政策不及預期;
3）計算結果不能反映市場的全貌，計算結果受資料量的限制，可能導致結果不能反映市場的全貌
4）國情不同，國別比較結論的侷限性，不同國家採取的政策不同，國情不同，因而市場趨勢也不同;
5）市場調研資料樣本有限，會導致相關結果與整體市場情況存在一定差距。
*研究報告：《2024年如何進入房地產市場——政策》。
發布日期：2023 年 12 月 25 日。
發行機構：國海**股份***
本報告分析師：夏磊。
SAC編號：S0350521090004