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* 以下為節選，摘自相關平台2023年中國公共REITs市場年度報告
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前言
REITs市場的發展作為推進中國式現代化建設、促進經濟社會發展的重要基礎，將有效連線實體經濟和資本市場，有助於形成既有資產和新投資的良性迴圈。 未來，中國REITs市場將持續提質、拓展版面，服務多層次資本市場建設和高水平對外開放。
瑞聯銀行平台價值研究所。
REITs專案基本情況
自2021年6月首批9隻公募REITs上市以來，截至2024年2月5日，全市場共有公募基礎設施REITs30只，總發行規模為985只4億元，如果加上擴容，總發行規模將達到103568億元，總市值8008億元。 REITs產品的種類也在不斷豐富。
REITs一級市場
截至2024年2月5日，累計發行上市公募REITs產品30只，均採用“公開發行**+ABS”的交易結構。 總發行規模達到9854億元（不含擴產），募集份額達到186億，加權平均發行**為739元。 其中，發行規模排名前三的REITs分別是中金安徽交通控股REIT、華夏中信建REIT和平安廣州光和REIT，規模分別為10880億元，9399億和9114億美元。 戰略配售比例相對較高，除華安張江光大REIT的戰略配售比例低於60%外，其他REITs均在60%以上。
REITs二級市場
2023年，REITs整體呈現領先趨勢。 1-2月春節後新冠疫情消散，REITs**普遍上漲; 其後，由於部分產業園區及倉儲物流租賃續租不及預期，以及流動性不足，REITs**走勢低迷，成交率減弱; 7-8月，部分FOF**將公募REITs納入投資範圍，提振市場信心，REITs**走強，平均換手率公升至094%；此後，由於FOF**實際投資進度相對較慢，流動性問題並未改善，12月首批擴產專案集中解體，REITS**再次走弱，9-11月平均換手率降至065%。
相關分析
REITs與**市場、債券市場和大宗商品市場的相關性較弱，但與**市場的相關性相對較強。
投資者結構
REITs專案以機構投資者為主，個人投資者佔比不到25%。 環保型房地產投資信託基金在個人投資者中所佔比例最大（在20%至25%之間）。 在機構投資者中，大多數是持有不可流通股票的戰略投資者。
REITs經營業績
得益於新冠疫情後復產復產，高速公路REITs專案基礎資產的交通量和通行費收入均呈現正增長態勢，高速公路REITs各項經營業績指標完成較好。
環保型REITs所在的行業具有較強的週期性，受經濟波動的影響較小。 富國銀行的Capital Water REIT的經營業績指標（不包括可供分配的金額）均實現同比增長。 中航首鋼綠色能源REIT專案生產經營受暴雨、發電機故障影響，營業收入同比小幅下降。
在國內綠色轉型發展步伐的帶動下，燃氣風能和太陽能基礎設施REITs的經營業績指標均達到甚至超出預期。
倉儲物流REITs執行相對穩定，除少數指標外，大部分經營業績指標均實現同比增長或基本達到甚至超預期值。 製造業、零售業和電子商務的發展壯大帶動了倉儲物流的需求，行業供不應求的趨勢仍在繼續。
由於北京工業園區整體租賃市場表現持續低迷，新增需求不足，建行中關村房託營業收入、淨利潤、EBITDA及可分派金額均出現負增長，專案所在區域空置率達32%，平均租金持續下降至每月143元/平方公尺。 其他產業園區REITs經營業績指標實現同比正增長或達到預期值。
租賃住房專案穩步運營，專案的租戶結構、出租率和租金水平保持穩定，因此租賃住房REITs很好地實現了年度經營業績指標。
REITs股息
2023年，24只REITs將公布股息，股息比例從15%到98%不等。 除華夏交通建設REIT、建行中關村REIT、中金湖北科技投資光谷REIT外，其他REITs累計分派比例大於4%，可滿足4%淨現金流分派率的要求。 專營REITs的累計分派比例明顯高於權益REITs，主要是由於專營REITs的到期價值歸零，現金流穩定，股息率高，同時產權REITs更注重標的資產的未來公升值，因此分紅率較低。
REITs估值
我們使用內部收益率對房地產投資信託基金進行估值。 對於特許經營型房地產投資信託基金，我們以房地產投資信託基金的發行上市至特許經營到期日為計算週期，以房地產投資信託基金上市後一年的可分派金額為基數，估算可用於分派的房地產投資信託基金金額的年均增長率的內部收益率為%和5%， 分別。通過計算結果發現，能源基礎設施REITs的內部收益率高於生態環境REITs和高速公路REITs。
追求長期可持續的價值創造
公募REITs作為注重長期投資回報的重要資產型別，更符合ESG可持續發展體系所強調的綜合環境和社會價值。 自2020年4月公募REITs試點啟動以來，國家先後出台了《關於進一步改善政策環境加大力度支援民間投資發展的意見》（法蓋投資2022號1652號）、《投資專案可行性研究報告編制總綱（2023年版）》等政策檔案; 以及《企業投資專案可行性研究報告編制參考大綱（2023年版）》，指導投資專案高質量發展。這些政策檔案明確了REITs是專案完成後盤活現有資產和退出的可能路徑，也強調專案需要進行生態環境影響分析、資源能源利用效果分析、碳達峰碳中和分析、社會影響分析和經濟影響分析，作為專案投融資決策的重要參考標準。
目前，部分REITs正在披露ESG資訊，並發布環境-社會-公司治理報告。
公共REITs市場的未來展望
拓寬資產類別。 2023年3月24日，國家發改委印發《國家發改委關於規範高效做好基礎設施領域房地產投資信託（REITs）專案申報推薦工作的通知》（發改投資2023年第236號，以下簡稱“236號文”）， 旨在落實2022年底**經濟工作會議提出的促進消費的要求，響應國家擴大內需戰略的實施。消費基礎設施行業在房地產投資信託基金發行方面具有巨大潛力。
積極擴大投資者基礎，吸引長期資本進入市場。 2023年8月29日，上海證券交易所、深圳證券交易所發布《關於優化公開募集基礎設施投資（REITs）發行交易機制工作安排的通知》。 2023年12月6日，財政部、人力資源和社會保障部聯合印發《全國社會保障內資管理辦法》（徵求意見稿）。 社保**等長期機構投資者的入駐，將進一步提振市場信心，促進REITs市場健康穩定執行。
REITs賦能房屋租賃市場的發展。 租賃住房REITs的發行上市，有利於幫助建築企業解決資產重行業周轉率低的問題，打通租賃住房“集資、投資、建設、管理”閉環，共同加快專案建設進度，擴大優質住房供給，通過吸收各類社會資金，解決新市民和年輕人的住房難題。 通過REITs培育市場化住房租賃主體，助力保障性住房等“三大工程”建設，更好地實現“租售並蓄”、“住房不投機”，推動房地產市場發展模式轉變。
REITs市場服務於“一帶一路”建設。 中國企業在“一帶一路”沿線積累了大量基礎設施存量資產，為未來發行中國離岸REITs提供了充足的基礎資產儲備。 通過發行基礎設施REITs，這些資產可以盤活，回收的資金可以用於新基建專案的建設，彌補不足，從而形成良好的投資週期。
瑞聯銀行平台房地產投資信託基金和基於資產的服務
瑞聯銀行擁有一支具有多年豐富經驗的專業技術評估團隊，曾為平安廣州廣河房託、中金安徽交控房託提供發行及年度資產評估服務，正在為浙滬杭甬房託提供年度資產評估服務，該房託基金專案涉及高速公路、工業園區、 物流倉儲、景區、水電站、市政設施、環保、新能源和IDC等基礎設施。我們致力於為REITs的發行、上市和年度評估提供優質服務。
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