作者 |看看金融木衛三。
編輯 |高山
在古羅馬帝國的傳說中，“忒修斯之船”是一艘在海上航行了數百年的戰艦。 多年來，忒修斯之船經歷了不斷的維修和更換零件迴圈，一旦一塊木板腐爛，它就會被更換，並且會重複迴圈以使其乘風破浪。
這個故事引出了乙個著名的悖論：當所有的木板和功能部件都不是原來的時，這艘船還會是同一艘船嗎？
這個悖論值得中國房地產行業思考，也值得在激烈的波動週期下急需變革的房地產企業思考。
從“冷靜”到“等待”。
如果用兩個詞來概括過去幾年的房地產行業，那就是“降溫”。
過去幾年，疫情、低生育率、經濟增長放緩、數字經濟等一盆冷水澆在了各大房企身上，同時，“三紅線”、“房貸兩集中”、“土地集中供應”等監管政策也讓各大房企紛紛入地， 銷售、貸款等環節都遭遇了不同程度的衝擊，房地產這鍋冒泡的沸水在不斷降溫，逐漸告別了野蠻擴散的“第一紀元”，進入了“寒冬”。
然而，2023年似乎已成為房地產行業的重要轉折點。 如果用兩個詞來形容新情況，那就是“等待”。
7月24日，政治局會議提出“適應我國房地產市場供需關係發生重大變化的新形勢”，為房地產市場定下了基調。
與以往行業持續收縮監管不同，2023年以來，在政策上，房地產企業在全國範圍內都得到了一定程度的解綁。
據中國指數研究院監測，截至今年11月，已有200多個省（縣）發布房地產調控政策600餘次，城市限制性政策大部分已完全放開，政策環境接近2014年最寬鬆階段。
自2023年8月以來，嘉興、東莞、佛山、瀋陽、大連、南京、蘭州、濟南、青島、鄭州、合肥、無錫、武漢等城市全面取消限購政策; 廣州、深圳、北京、上海四大一線城市相繼宣布實施“認房不貸”政策，此外，還調整優化了多項樓市調控政策，如降低二套首付比例、調整豪宅標準、 優化普通住宅識別標準，降低購房首付比例。
不過，這並不意味著房地產行業已經結束了“寒冬”，迎來了復甦。 一方面，無論是熬過寒冬還是迎來復甦，都是乙個長期的動態過程，尤其是在新舊環境交替和巨集觀政策調整的區間，整個行業將迎來劇烈波動期; 另一方面，對於處於漩渦中心的房地產企業來說，就像2008年和2014年的下行週期一樣，房地產企業必須做好等待冬眠的準備，並在等待的同時優化自己的發展模式，但也要對所謂的“復甦”有乙個清晰的認識，新一輪的“復甦”將不再是簡單的， 過去觸底反彈市場“振興”，但經過一波波盪，整個房地產行業轉型公升級，從而進入更高質量的新發展局面。
如果把整個房地產行業比作“忒修斯之船”，當行業內的每家房地產公司都做出改變，以回應一般的行業變化和自身的發展需求時，這艘船無疑會比原來的船有質的變化。
正如中國區域科學協會副理事長馮奎所說：“房地產業的復甦，要以數量和質量兩抓。房地產提供了乙個空間，這個空間能否承載新功能、新技術、新產品，能否成為新品質生產力的重要載體，對復甦具有更大的意義。 ”
如何度過波動週期？
由於試錯成本大大增加，探索新的開發模式對很多房企來說是一種奢侈，但不得不去做，一方面，房企需要逼出舒適區才能生存; 另一方面，房地產公司必須留在舒適區才能恢復。 面對這樣的矛盾，除了以有限的成本選擇正確的變革方式外，更需要鞏固現有的壁壘，為持續糾錯提供彈藥和防禦空間。
一般來說，在波動週期下，房地產企業應優先“聚焦穩，穩中進”。
在房地產行業，說到穩定性，有一家房地產公司不得不提，那就是龍湖。
在中國房地產行業的大江湖中，龍湖一直是乙個非常特殊的存在。
龍湖成立30年來，一直被視為民營地產企業的“守門人”，在發展戰略上一直保持謹慎。 在強調規模為王、追求創造形象和故事、熱衷於激進發展的房地產行業，龍湖可謂是出類拔萃，始終保持低調審慎的態度，循序漸進，以緩慢的發展節奏換取健康成長，成為當下行業寒冬中為數不多的財務健康的“綠色”房地產公司之一。
隨著行業的改革，整個行業告別了高槓桿、高增長的模式，扶持政策的持續精準落實，助力行業進入了穩健發展的新階段。
2023年，龍湖將延續一貫穩健的風格，在動盪不安的行業中，龍湖彷彿擁有了獨特的風景線。
業績來看，1月12日，龍湖集團發布公告稱，2023年房地產開發合同銷售量為17349億元，簽約銷售面積達到1079個60000平方公尺，營業收入約2653億元，同比增長約6%。 在審評委公布的2023年銷售榜單中，龍湖在全口徑金額和股權金額上均排名第九，緊隨國家隊之後。 從收款率來看，報告期內，龍湖銷售收款率仍超過100%，繼續保持較高水平。
債務方面，根據大智慧VIP資料，龍湖集團至少還款了56412億美元的在岸公共債務。 至於全年債務，在去年8月召開的龍湖集團中期業績溝通會上，龍湖管理層表示，公司明年（2024年）到期債務約230億元，到期外幣債務幾乎為零。
除了相對健康穩定的財務資料外，在徵地方面，有別於謹慎的上行週期，龍湖逆勢而上，積極囤積土地，成為業內為數不多的仍在積極囤積土地的房地產企業之一。 龍湖聚焦一線強二線城市，精準出擊，擴大土地儲備。 2023年12月，龍湖集團奪得26場53億和29億元**，先後拿下了杭州、成都的核心地塊。 截至年底，龍湖集團年內累計新收購地塊31件，總建築面積345萬平方公尺，股權地價259億元。
與龍湖的積極舉動相比，土地市場上其他大手筆的玩家已經默默收緊了資金袋。 審評委資料顯示，2023年，房地產百強企業總值、總價、建築面積分別為31515億元、15485億元和1.3359億平方公尺，同比分別下降%和3%。
在消費者端，龍湖積極響應“保障樓房交付”底線的指示，減少潛在的雷暴。 在波動的行業週期中，“交割”就像一場奢侈品競爭，將房地產公司分為三、六、九等。 能否按時交付，還是提前交付，高質量，是目前房企展示綜合能力的重要依據，也是公司近幾年研發、開發、融資、運營等努力的結果。
2023年，龍湖共向全國56個城市的160多個專案交付了約14萬套品質產品，其中約20%的專案提前乙個月交付，整體滿意率超過90%，不僅創下了龍湖歷史上最大交付規模的記錄， 但同期在行業內也非常亮眼。
龍湖的改變和改變
如上所述，在波動週期下，房企要“聚焦穩中，穩中進”。 注重穩定，在於活在當下; 穩步前進，在於生存未來。 乙個是必不可少的。
在“穩與進”方面，龍湖還是為各大房地產企業，尤其是民營資本提供了變革的正規化。
龍湖的進步首先體現在其戰略規劃上。
長期以來，龍湖始終堅持“空間即服務”的發展戰略，其所有審慎的發展舉措都圍繞著這一戰略進行，這也是龍湖長期成功的核心秘訣。
在“空間與服務”的核心下，龍湖堅持分散布局，多元化投資。
在分散布局方面，以銷售布局為例，龍湖的房地產銷售業務主要分布在長三角、環渤海、華西、華南和華中地區，銷售佔比分別為。 4%和8%，整體呈現分散布局，各大區域有效分擔區域風險; 同時，龍湖約90%的銷售價值集中在高能量城市和價值區域，分散的價值集中為龍湖後續的利潤增長奠定了基礎。
在多元化投資方面，龍湖堅持物業投資和商業投資雙軌制。 作為國內最早的購物中心開發商之一，龍湖從事商業投資和運營已有22年，先後開發了天捷和星月匯兩大商業產品線。 龍湖商業已進入全國28個城市，共有88個商業中心，購物中心建築面積524萬平方公尺，商業專案140餘個。
近年來，商業投資逐漸被眾多房地產企業擺上重要的戰略地位，而在整個行業逐漸進入長期區間的背景下，幾乎所有的房地產大公司都放棄了單一的房地產開發業務，轉而探索更複雜的綜合業務。 可以預見，商業投資的長期重要性將超越開發投資和房地產投資，在房地產開發階段結束後，如何實現商業規劃和可持續運營將成為專案的重點。
龍湖的進步也體現在產品的迭代上。
經濟學家金彥妍曾表示，後城鎮化階段有三個特點：一是城市的分化，二是中心化的中心，三是高階化需求激增。 這三個特徵分別對應城市的規模、地理位置和產品的質量，說明了目前消費者對理想住房的實際需求。
如上所述，中共中央政治局會議提出要“適應我國房地產市場供需關係發生重大變化的新形勢”，說白了，很多房地產企業都面臨著如何實現從供需市場向需求市場的轉變。 如何實現從賣家到服務商的轉變。
在產品方面，龍湖為行業提供了新的思路。
2023年，龍湖以一線城市為主，陸續推出面向高階市場的新產品線，如玉湖鏡、雲和松、青雲闕、煙西台等，均取得不錯的市場銷量。
以玉湖鏡為例，龍湖不再侷限於低端安防需求，而是針對日益分散的市場，進一步聚焦高階提公升需求，在選地、選材、開發、後續服務等方面不斷公升級自身服務和產品。 Line+ Architects聯合創始人兼首席建築師孟凡浩對龍湖產品的最新迭代進行了點評，指出了龍湖產品迭代背後的核心，即“產品動力的公升級不僅帶來生活體驗的提公升，更以前所未有的藝術品質為核心，讓藝術融入生活，超越生活。 ”
可以看出，在探索如何從賣家轉變為服務商，在產品公升級方面，龍湖對市場給出了自己的建議：精細化日益複雜的市場，聚焦需求，以優質的產品和服務趕超優質需求。
回到文章開頭，面對《忒修斯之船》的悖論，龍福也給出了自己的想法。 在2022年全年業績發布會上，龍湖集團董事長陳旭平在回應龍湖的變化和變化時表示：“不變的是龍湖的背景色，包括經營戰略、企業文化等。 變化的是，公司將根據內外部形勢進行業務重組等調整，更加注重資產質量，控制有息負債，持續提高公司周轉率; 二是航道改造，成為“1+2+2”三大業務板塊齊頭並進的“1+2+2”發展、運營、服務並駕齊驅的典範，即一條發展通道、兩條運營通道、兩條服務通道。 ”
這也是龍湖提供給整個房地產行業的又一新思路，“穩”與“變”相輔相成，但又相輔相成，同時也不可或缺，時代潮流滾滾，活著很重要，活自己更重要。