去年9月20日，廣州退出外圍地區——番禺、黃浦、花都、從化、白雲北部四個鎮——限購房4個月，2024年1月27日，廣州發布新一輪樓市新政，其核心內容是不再限購建築面積超過120平方公尺的房屋。 也就是說，廣州主城區的大房子，不管戶口還是非戶口，社保繳納與否，都可以買到。
而且，這一次，廣州還提出“賣一買一”（獲取**資訊碼和上市計畫**）租一買一“（取得房屋租賃登記備案）**，並未納入限購。
廣州的市政戰略超出了預期。 一方面，中部地區放寬限購具有較強的訊號意義。 廣州作為一線城市，這一舉措更受關注。 另一方面，在北京、上海、深圳政策相對平靜的情況下，廣州在去年9月20日大動作，退出了外圍的限購限制，覆蓋了廣州新人購房的重點區域——黃埔區、番禺區、白雲區和花都區，這四個區域約佔廣州新房交易量的一半。 四個月後，廣州再次出台了重磅政策。
從本質上講，放寬購置限制有兩個目的：一是加快中心區新房搬遷，尤其是大型戶型; 二是為進一步釋放土地供應創造空間。 2022年 2023年廣州市土地供應結構將發生重大變化，中心區住宅用地與周邊住宅用地比例發生逆轉，過去周邊土地供應佔比約為65%，現為中心區土地供應約佔65。 究其原因，是近年來廣州的改善需求呈爆炸式增長，開發商也順應了這一趨勢，收購土地，供應當地土地。 但與此同時，不可否認的是，這也導致了中心地區的大規模新專案。
以中心區土地供應量大、也是廣州CBD的天河區為例，2022年和2023年的供需比為197 和 175，** 明顯大於需求。 2023年，天河區新建房屋成交量中，面積在120平方公尺以上的單位將佔56個7％。
大房子和許多**的格局與中心地區的其他地區相似。 隨著2022年和2023年廣州連續兩年大規模供地，新房**陸續到來。 例如，目前天河區有17個新專案待售，2024年將有10個新專案掛牌。 目前，這些地區的新屋銷售已顯示出疲軟的跡象。
總之，廣州新政的目的是鼓勵需求改善，特別是購買多套房的需求，加快中心區新房銷售，為土地供應騰出空間。 在我看來，最新的政策有利於大型新房的銷售。
據中介反饋的資料顯示，新政出台後的這幾天，中心區新來房產探訪量翻了一番，一些外省人士前來做決定。 但與此同時，二手房市場平靜，上市和交易沒有明顯變化。 在我看來，近期國家在房地產企業專案白名單和城中村改造的利好政策仍在繼續，一季度將出台穩增長、穩就業、穩預期措施，預計廣州新房市場將在2024年一季度迎來成交小高峰。
不過，限購等簡單需求側激勵措施的退出，只是企穩樓市的必要條件，不是充分條件，關鍵在於基本面的修復。 以廣州為例，要看外貿、電子、汽車、物流、零售等涉及居民就業、收入、預期等經濟領域能否穩步回公升。 此外，就房地產而言，還包括融資對接機制能否阻斷風險傳導，二手房掛牌和降價掛牌數量能否減少，房貸利率能否繼續下調。
房地產的穩定是行業和巨集觀、供求等一攬子政策共同作用的結果。 1月26日，住房和城鄉建設部會議明確，調控政策的主導權將交給城市。 不排除北京、上海、深圳也將跟進，退出限購。 即使北京、上海、深圳等地的後續限購政策放寬，政策的首選也是縮小限購範圍，比如退出外圍地區的限購，1月30日，上海宣布有條件放寬外環（崇明區除外）限購政策。 目前和廣州一樣，北京、上海、深圳等外圍地區的新房分散化也非常困難，庫存壓力也比較大，比如上海五大新城和深圳坪山大鵬。 限購區域縮小後，下一步就是考慮如何調整中心區的限購政策。
廣州市的第一項新政策是加大住房保障力度。 根據近期廣州“兩會”報告披露的資料**，2024年，廣州計畫建設保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套，發放租金補貼1套80,000戶家庭。 這一保障水平是以往最大的，也說明廣州正在大力匹配新市民和人才群體的住房需求，打造新模式，促進置業，推動行業順利轉型。 作為一線城市，廣州也是年輕人和新公民人數最多的城市之一，外來人口近900萬，常住住房擁有率不到70。
（作者為廣東省住房政策研究中心首席研究員）。
作者：李玉佳。