安置房買賣有哪些爭議**及注意事項？
拆遷安置房是指因城市規劃、土地開發等原因而拆遷給被拆遷人或承租人居住的房屋，安置房屋因長期完工實際交付產權證，且因安置物件為特定安置戶， 這類房屋的銷售不僅受法律法規的規制，而且受當地政策的約束，有很長的“限售期”。因此，雙方簽訂買房合同後，無法及時轉讓房產，幾年後實際辦理產權，滿足轉讓條件時，房價往往會大幅上漲，因此賣方違約率相當高。 有的賣家直接提出漲價，有的賣家試圖阻止合同繼續履行，於是糾紛較多。 本文簡要分析了安置房買賣中可能出現的糾紛和注意事項。
1、限售期間簽訂的買房合同是否合法有效？
根據現行法律規定和現行司法實踐，原則上上，上層銷售期簽訂的安置房買賣合同具有法律效力，取得房產證後方可取得所有權轉讓。
案例一：周、吳、李某關於確認合同無效的糾紛。
法院認為，《安置房買賣合同》載明涉案房屋為拆遷安置房，原告周、吳某未取得房屋所有權證，雙方明確知悉被告李某、萬某已按照約定向原告周、吳某支付相應購價款，並實際占用、使用了涉案房屋因此，可以確定《安置住房買賣合同》的簽訂是當事人真實意思的表達。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第6款規定：“下列房地產不得轉讓： ......（六）未依法登記領取權屬證書的;......法律的規定是從不動產權變更的角度出發的規定和限制，而不是對合同行為的規定和限制。 安置房掛牌交易的時限，就是在轉讓時間上規範這類房，並不意味著這類房不允許交易。 因此，涉案房屋的買賣不受國家法律或者法律、行政法規的禁止，房屋未登記產權的，不影響《安置房買賣合同》的效力。 本案所涉合同不具有合同法第五十二條規定的無效性，應當合法有效，對締約方具有約束力。 基於誠實信用原則，原告周、吳應當按照合同約定履行合同義務。 2、由於房價**，如果賣家要求買家漲價或不同意轉讓，我該怎麼辦？
因此，只要安置房取得產權並符合轉讓條件，買方可以起訴法院，要求賣方履行合同義務，無需支付合同之外的所謂房價**費，並在法院作出判決支援買方轉讓請求後， 如果出賣人仍不配合轉讓，買受人可以向法院申請執行，並作出有效的法律判決，在這種情況下，轉讓一般無需出賣人簽字配合即可實現。
案例2; 吳某與賴某、王某某就買賣合同發生糾紛一案。
賴4辯稱，雙方簽訂的房屋買賣合同屬實，原告已支付了房屋價款3770,000元。 但是，結合當時的成交**和現在的房價，小區裡有大量買房者補差、給賣方的情況。 在原告補償部分房款之前，被告不同意轉讓房屋所有權，否則，不同意辦理轉讓登記手續。
法院認為，原告與被告簽訂的《安置房屋買賣合同》真實、合法、有效，各方當事人均應予遵守。 原告提供的《情況說明書》確認涉案房屋已具備辦理房地產權利的條件，被告未及時申請房屋所有權證並履行轉讓義務構成違約，應承擔繼續履行首套房屋轉讓登記的義務。
3、賣方能否以同意支付違約金為由拒絕轉讓所有權？
這主要取決於買方的態度。 根據法律規定，在賣方違約的情況下，買方作為非違約方，可以要求繼續履行合同，也可以選擇要求賣方支付違約金，因此，如果買方要求賣方轉讓所有權，即使賣方同意支付違約金， 它不能免除配合轉讓的義務。
因此，在實踐中，有些買受人為了滿足出賣人的漲價要求而與出賣人妥協或接受出賣人的違約金，放棄要求轉讓的權利，是很可惜的。
4、安置房符合轉讓條件時，賣方已經身亡怎麼辦？
只要買賣雙方生前簽訂的安置房買賣合同符合法律規定，是雙方意思的真實表達，合同內容就是合法有效的。 在取得涉案房屋產權後，根據合同約定，出賣人有協助辦理產權轉讓登記的義務，協助義務為履行具體行為的債務。 即使出賣人死亡，如果出賣人的繼承人繼承了財產，也應繼承出賣人對買受人協助轉讓的義務，如果繼承人拒絕配合轉讓，買受人可以起訴法院，要求出賣人配合轉讓。
案例三：李、吳、戴某
2012年4月16日，李先生、吳先生、戴先生簽訂了《安置房買賣合同》，約定戴先生將涉案房屋轉讓給李先生、吳先生。 合同簽訂當天，吳某某從中國建設銀行賬戶中提取了13.5萬元，並代為某某出具了收據，稱“我收到了李某某、吳某13.5萬元的頤河新城區單元號”。 涉案房屋是2011年12月29日代某某從同安街道辦事處收到的安置金中取得的。 戴某某、戴某某、戴德昌為兄妹，戴某某於2015年3月13日病逝，戴某某、戴德昌作為戴某某的第二繼承人，於2018年12月在成都龍泉公證處辦理涉案房屋公證繼承，並向（2018）川程龍正申請並取得涉案房屋的房產產權證內字1號公證書，編號為四川（2019）龍泉義區房產第0號。
法院認為，戴某某生前與原告李某、吳某某簽訂的安置房屋買賣合同是雙方真實意思的表達，合同內容合法有效，原告李某、吳某已履行房屋付款義務，戴某某已將涉案房屋交付原告李某、吳某某某占有。用。在取得涉案房屋產權後，根據合同約定，代理人有協助辦理產權轉讓登記的義務，協助義務為具體行為的履行債務。 現因戴某某死亡，被告某、某某作為某的繼承人，也應當繼承戴某某因履行涉案房屋產權轉讓至原告名下的特定行為而欠原告的債務，以接受涉案房屋的繼承權。 因此，原告要求被告履行協助所有權轉讓的義務是有法律依據的。
5、因限購政策，購房者沒有購房資格怎麼辦？
首先，買家可以根據相關政策積極使自己具備購房資格，然後按照合同要求購房並配合轉讓。 如果買受人的購房資格無法解決，即合同目的不能實現的，可以根據《民法典》的有關規定終止買賣合同。 此時，如因乙方違約導致合同目的無法實現的，違約方仍應承擔違約責任，如果轉讓本可以在限購政策出台前完成，但由於一方違約延遲導致購置限制政策出台前未完成轉讓手續， 遲延的一方屬於違約方，需要承擔違約責任。
案例4：方某某等人訴曹某某等人房屋買賣合同糾紛上訴案。
法院認為，上訴人與被上訴人就涉案房產簽訂的《上海房地產買賣合同》是雙方真實意思的表達，其內容合法有效，雙方當事人均應當遵守。 本案的爭議焦點在於被上訴人是否有權單方面解除合同。 根據合同約定，當事人應在被上訴人取得涉案房屋小房產證後5個工作日內線上簽字並辦理涉稅轉讓手續，被上訴人於2017年1月取得房產證，且涉案房產已符合掛牌交易條件， 但根據本市2016年3月出具的購置政策，上訴人當時仍受限購限制，雙方在當時的客觀條件下無法繼續按照約定履行，屬於不履行。法院認為，“合同的目的"它是不可或缺的，在買賣合同中，所有權的轉讓和所有權轉讓的登記是最重要的“合同目的”。"這一目的只有在買賣雙方合作履約的情況下才能實現，“合同目的”不應由當事人的合同地位來決定"分化。 因此，法院維持了一審判決，即涉案房屋買賣合同於2017年1月無法履行，合同目的無法實現，不違反法律。 此外，未能履行上述合同的原因，是由於上訴人自身未達到購房條件所致，雖然存在本市購房政策變化等因素，但購買安置房本身就存在風險，上訴人應合理預期，審慎判斷， 並承擔風險，無權要求在履行合同過程中沒有過錯的被上訴人延長合同的履行期限。2017年4月，上訴人仍未具備購房條件，合同約定的履行期限已屆滿，被上訴人當時已有權單方面解除合同，無論當事人約定或法律規定如何。 上訴人雖稱本案二審時已具備購房條件，但合同已於2017年4月終止，本院難以支援其繼續履行的訴求。
6、當賣方違約不能轉讓房產時，賣方應承擔什麼責任，房屋增值部分歸誰所有？
如果出賣人違約導致無法轉讓財產，如果財產的重新安置權不在出賣人的名下，或者出賣人在財產權解決後將房屋轉讓給其他善意的第三人，則出賣人無權處分該財產， 因此，買方要求轉讓的目的無法實現。在這種情況下，買方只能要求賣方承擔違約責任，同時，根據現行司法實踐的主流意見，房屋公升值部分應計入買方損失，賣方還應賠償買方。
案例5：胡與王某房屋買賣合同糾紛案二審。
法院認為，在簽訂涉案房屋買賣合同時，限購政策尚未實施，宋某某應具備購房資格，雙方應按照約定履行義務。 從履約情況來看，宋某某按照合同約定支付定金和首款後，胡、王某應辦理提前還款手續，但胡某某沒有辦理提前還款手續，反而因為未按時還款而引發訴訟， 導致涉案房屋買賣合同繼續履行受阻，進而引發訴訟。因此，本案涉案房屋買賣合同之所以不能繼續，是由於胡、王某。
胡、王某的行為已構成違約，應當承擔相應的民事責任。 《中華人民共和國合同法》第九十七條規定：“合同解除後，尚未履行的，應當終止履行;已經履行的，當事人可以要求恢復原狀，採取其他補救措施，並有權要求賠償損失，具體情況取決於合同的履行情況和性質。 現在，宋某某要求胡、王某退還購價並支付增值損失是有事實依據的，也是有法律依據的。 至於房屋增值損失，由於損失是違約損失，胡、王某應承擔賠償責任。
7. 注意事項。
安置房在買賣時往往沒有產權證，涉及人員多，買賣合同履約期長，過戶等待時間長，可能涉及房價波動、政策變化等諸多不確定因素，因此買房人在購買安置房時需要比購買其他商品房更加謹慎。
1）注意核實賣方是否具有處置權。
對於尚未出具產權證的安置房，要注意核實拆遷安置補償協議，確認賣方是否為安置人口，知道待售安置房屋的共有人有哪些，並要求核對對方的《拆遷安置補償協議》或《安置公示表》等證明。 建議拆遷補償協議涉及家庭成員簽訂安置房屋買賣合同，避免賣方的買賣合同有效，但因不擁有房屋所有權而無法轉讓所有權。
2）買房合同的內容應盡可能詳細。
買賣合同的內容很重要，必須詳細約定，付款、交貨、交易轉讓、納稅、戶籍、抵押、違約等條款應盡可能全面，尤其是違約條款的設定，既要合法又能約束對方違約， 違約金太高，法律不會保護，協議太低，約束對方，所以一定要注意違約條款的設定。
3）避免自身違約，注意轉讓條件，及時提出轉讓要求。
在此期間，買方必須按照合同約定履行合同義務，同時買方必須注意過戶條件，一旦滿足過戶條件，應盡快提出過戶要求，必要時應採取法律措施，防止賣方將房屋轉讓給他人名下， 導致賣方要求轉讓的目的無法實現。法律永遠是受害者的支持者。 法律只保護那些懂法的人，要了解法律，您需要自己學習或購買服務。 我是一名律師，如果您需要幫助，可以致電我們為您查詢和詳細解答。