沉寂了20多年，大地重生，然後被全球醫藥巨頭莫德納重創，於是“莫德納速度”誕生了; 舊廠區已改造成世界500強外資企業，設有地區總部和研發中心......
上海新莊工業區作為閔行區先進製造業的載體，擁有實體1600多家，經過近30年的發展，工業總產值和規模以上商品銷售總額連續三年達到雙千億元規模。 這一榮譽的背後，是面臨著增量土地枯竭、產業發展增速放緩的問題。
如何解決問題？ 記者走訪了解到，新莊工業區近年來一直在探索多方盤活土地資源存量，讓“存量”變成“增量”。3年內，近1000畝低效工業用地將得到盤活用於培育高階製造、生物醫藥等高水平新興產業，為未來高質量發展贏得更多空間。
土地一開墾，就受到青睞
2023年，在上海，“Moderna Speed”可謂家喻戶曉。
2023年4月，莫德納集團CEO班瑟一行首次訪問上海，在閔行考察期間，決定在新莊工業區建設莫德納全球最大的工廠。
它之所以能夠如此迅速地做出決定，是因為Moderna看中了閔行這個“風水寶藏”。 莘莊工業區招商部經理謝廷燕陪同接待了班瑟一行，她回憶說：“當時班瑟先生提到，他來中國之前就聽說過新莊工業區，因為那裡有莫德納上游的一流商業企業——兆威科技。 當天，他站在地塊旁邊的太陽生物公司的屋頂上，眺望著隔壁四四方方的地塊，最終決定打破原定收購100畝土地的計畫，將270畝土地全部“囊中”。 ”
莫德納看中的土地一直是乙個沉寂多年的“沉睡之地”。
這個“沉睡之地”有很多起源。
Moderna 專案站點（以前的資料**）。
自2018年以來，莘莊工業區對其行政管轄範圍內的土地存量進行了全面測繪，特別是對那些有在有剩餘空間的土地上進行調查和研究積極與土地權利人溝通土地開發意向。
經梳理獲悉，企業原地塊面積約600畝，先後開發約330畝，其餘270畝因企業規劃調整未進入實質性開發，進入盈餘狀態。
當初，當新莊工業區與公司溝通地塊開發情況時，出現了不愉快的局面。 但員工們並沒有放棄，繼續做好服務公司的工作，經過一輪又一輪的溝通，終於迎來了轉機。
2021年1月和2022年10月，莘莊工業區兩次致函公司，提出剩餘土地分割轉讓或剩餘土地收購和儲存。
直到2022年底，公司終於讓步，明確表示未來沒有擴大經營和開發利用剩餘土地的計畫，願意在分割後歸還剩餘工業用地。
Moderna 專案場地平整後
溝通過程中，公司還對後續運營流程、稅收、資本補償等相關政策表示疑問。 莘莊工業區規劃與土地規劃研究所所長潘瑩在經歷了這片土地的“覺醒”時表示，面對企業提出的問題，莘莊工業區召集相關部門組建了專門的工人階級，耐心解答每乙個問題，並落實了時效對接專員， 徹底打消了企業的疑慮。
最終，270畝的剩餘土地完工“談判搬遷”辦法土地由閔行區土地儲備中心收集和儲存，閔行區規劃和自然資源局按規定完成收回土地手續，為新莊工業區引進優質生物醫藥專案提供了空間。
莫德納投資36億元，在新莊工業區開工建設莫德納全球最大工廠
企業的餘地是沉睡的金地，莘莊工業區根據土地收儲的經驗推出了企業剩餘土地分割和儲存的創新模式它不僅盤活了企業的存量土地資源，使企業獲得了一部分資本回報，而且增加了可以協調的產業發展空間。 潘瑩說。
乙個園區吸引了兩家財富500強企業
2023年8月28日，博世集團世界500強產業品牌博世力士樂新莊工業區正式開業。 2023年9月5日，豐田合成（中國）投資***（簡稱“豐田合成中國”）舉行了中國總部和研發中心的開業典禮。
巧合的是，這兩家外資知名企業都選擇了春光路611號新莊工業區同乙個園區。 園區為新莊工業區回購低效公園並對其進行翻新的新嘗試
春光路611號
春光路611號地塊原為某化妝品公司的土地，地塊面積為1848畝，由於化妝品公司的業務整合，5年的生產稅極低。 2018年，莘莊工業區在拜訪一家服務公司時獲悉，該公司因業務變動，擬退出用地需求。
最終，經過幾輪談判，公司同意收購新莊工業區經濟技術開發***的土地和資產，並對其進行整體改造擴建。 重建後，地塊的容積率從035比12、1號樓為豐田合成定製大樓，2號樓廠房由博世集團租賃。
園區改造後，2023年將迎來兩大企業。 對於公園來說，金鳳凰是通過騰出籠子給鳥兒而吸引的企業投產後，不僅地塊上的稅收可以從幾十萬元增加到2億元，而且兩家知名企業也將在這裡布局尖端的研發中心。
新莊工業區經濟技術公司副總經理佟玲玲表示：“身處一線，我們感到很多最前沿的技術和顛覆性技術都與製造業的發展布局緊密相連。 ”
無獨有偶，這種低效園區的公升級改造，在莘莊工業區不止乙個。
位於沈府路369號和春光路265號，施工人員正在如火如荼地進行工廠的改造和擴建，很快，這裡將興起一座新工廠。
原廠房
原來，由於業務調整，地塊上的公司有**土地和房屋資產的意向，其他商業公司紛紛丟擲橄欖枝，願意接手，想要建設房地產租賃專案。
得知這一資訊後，新莊工業區立即進行了調研判斷，認為第三方土地易手意向不符合園區產業發展相關規劃，並積極與公司調查協商。
最後，在2022年初，新莊工業區經濟公司完成了其土地和房屋資產的收購。
此後不久，莘莊工業區企業服務人員在考察中獲悉，上海益工塑膠五金作為全港優質龍頭企業，因生產和長遠發展的需要，提出用地需求，現有場地已無法滿足後續生產經營的要求。
新工廠效果圖
隨著新能源汽車產業的布局，我們的業務將有更大的增長，因此我們需要更多的生產空間。 一工亞洲汽車集團總裁王勛彪表示到2030年，該公司在上海的業務將比2021年增加近一倍，因此需要將生產基地增加一倍
據了解，該地塊總面積為92畝，土地和房屋資產將轉讓給易工塑膠公司，公司經相應評估後投資9億元對廠房進行改造擴建用於建設新能源汽車零部件擴產能專案預計2026年產能將翻一番
除了已完成改造的多地塊外，新莊工業園目前正在與多家實體進行土地和資產回購談判，預計近期將繼續進行回購近100畝低效土地及地上資產，為高質量產業發展擠出更多空間。
除了談判，還有乙個殺手鐧
除了通過友好協商達成回購土地的協議外，還有一些案件非常棘手，雙方難以達成共識，只能依法依規裁決。
例如，一家公司在獲得土地後不願意開始建設和生產。 儘管土地轉讓協議明確規定了投產期限，但公司還是走自己的路。
在華寧路以東，新莊工業區沈翔路以北，周圍有一塊雜草叢生的土地，但這塊土地一直沒有動靜。
工作人員在檢查整理相關檔案時發現，這裡閒置了近49畝土地。
為什麼？ 經核實，公司取得土地使用權後，因財務原因無法開發土地。 在此期間，新莊工業區與土地權利人進行了多次友好談判，希望收回土地，但無濟於事。
土地一直閒置，公司不願收回，似乎涉嫌“炒地”。
為此，經諮詢相關專業機構，新莊工業區對地塊屬性進行了科學判斷，認為符合工業閒置用地。
區規劃和自然資源局接到該地塊資訊後，根據《土地管理法》和《閒置土地處置辦法》認定該地塊為企業自身造成的閒置土地，並以免費收回的方式進行處置。 最終閔行區人民正式發文，土地權利人未提出任何異議，土地順利收回並移交區土地儲備中心進行儲備。值得一提的是，該地塊是閔行區首個以免費收回土地方式處置的閒置地塊。
當得知該地塊已被依法收回時，引起了兆威科技公司的注意。
該地塊依法收回後，應當平整
此前，新莊工業區也提出了幾塊地塊供選用，這些地塊與兆威科技的產業特點和面積要求不同，但是這塊地就在公司附近，很符合我們的需求。 兆威科技有限公司總經理王志群表示，近期落地新莊工業區的莫德納公司是兆威科技的下游客戶，希望與周邊生物醫藥產業鏈形成一起，在這片土地上形成打造兆威科技“管理中心+研發中心+製造中心”。現在兆威科技已明確表示有意向求地，並啟動了相關流程
據了解，除了成功實施的倉儲地塊外，還有在莘莊工業區400多畝閒置土地正在處置中下一步，依法依規做好工作，積極推進閒置土地的收集、保管和盤活。
“把'沉睡之地'變成'黃金之地'是大文章如果我們沒有土地資源的準備，我們將錯過世界上最前沿的技術和企業。 莘莊工業區黨工委書記、管委會常務副主任、公司董事長曲錚對此深有體會，她說，面對杜邦、華碩、贏創等企業高水平新專案正在排隊如果沒有空間資源承擔，會不會錯過乙個時代？ 因此，新莊工業區應抓住機遇，通過摸索存量資源、摸清需求意向、全方位優質服務等措施，不斷探索新模式，盤活低效土地，提公升製造屬性。
2023年10月，自然資源部印發《關於開展低效土地再開發試點工作的通知》決定在43個城市開展為期四年的低效土地改造試點專案，上海成為試點城市之一。此後不久，上海市印發了《關於全面推進全市土地資源高質量利用的若干意見》，提出保障土地要素從“增量型”轉向“盤活存量”。。這些政策的及時出台，為新莊工業區盤活存量土地資源帶來了有力支援。
下一步，莘莊工業區將利用“東風”重點規劃收購和儲存重新分配）、產權調整、剩餘土地的分割和儲存、自主產能提公升、自主改造、微觀轉型公升級等方面，以“減”換“增”，探索內涵化、集約化、綠色高質量發展新路徑。
記者：容長春**：龔璇**請註明來自閔行今日官方微信。
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