自我國提出“實施城市更新行動”以來，行業主要參與者積極發力，在投融資、平台合作、業務協同等方面不斷探索，推動城市更新進入更加成熟的發展階段。 本報告系統梳理了2024年城市更新領域各參與者的相關動態，並總結了九個方面的特點，為相關主體下一階段參與城市更新業務提供參考。
特點一：城市更新投入加大，穩投資作用顯現
據不完全統計，2024年共有2家30,000個城市更新專案，總投資高達：5.3萬億元。2024年共6家50,000個城市更新專案，總投資額高達50,000個5.8萬億元涉及既有建築改造、老社群老街區改造、城市生態修復、新建城市建設等。 截至 2023 年 11 月底，共有約 6 家60,000。 其中，新建改造老舊城市社群5個30,000，惠及882萬戶;電梯的安裝 320,000個單位，新增74個停車位60,000 和 140,000;改造城市燃氣等各類管道約10萬公里。 在全國範圍內，2024年的城市更新專案將明顯多於2024年，預計總投資也將高於2024年。 各地情況，城市更新專案中投資結構佔比持續提公升，部分地區城市更新專案佔城市建設專案比重進一步提公升。例如瀋陽2024年，城市更新專案佔全年城市建設專案比重的69%，形成央企、國企、民企多方投資的新局面。 重慶2024年11月，全市完成總投資4427項9億元，其中城市更新公升級投資2670億元，同比增長195%。廣州2024年，全市城市更新年度固定資產投資目標達到2000億元，同比增長60%以上。 其中，擬推進的127個城中村改造專案，預計完成固定資產投資983億元，佔全年城市更新固定資產投資目標的49%。 鄭州2024年11月發布城市更新專案資料庫，共有144個城市更新專案，總投資6987個21億美元。 其中，全市五區總投資446683億元，各開發區總投資1725元93億元，各區縣（市）總投資794個。45億元。 天津2024年1、8月實現投資85億元，即23次。 截至目前，全市已核准招標城市更新專案21個，總投資約1700億元。 表：部分地區市區更新工程完成情況
資料**：中國手指研究所綜合整理表：部分地區的市區更新計畫
資料**：中國手指研究所綜合整理
特點二：**企業積極發力超大城市城中村改造
2024年4月28日，**政治局會議提出，要積極穩妥推進超大城市城中村改造和“平時應急”公共基礎設施建設。 7月21日，常務會議審議通過了《關於積極穩妥推進超大城市城中村改造的指導意見》。 7月28日，城中村改造部署視訊會議在京召開。 在第一階段的大力推進下，城中村改造將成為下一階段特大城市實施城市更新行動的重要內容之一。 從整體投資規模來看，預計未來三年22個城市城中村改造直接投資將保持在每年1萬億元左右的水平。 根據第七次人口普查資料，目前有7個特大城市（城市常住人口1000萬以上）和15個特大城市（城市常住人口500萬至1000萬）。 這七個特大城市是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都和天津。 這15個特大城市是武漢、東莞、習、杭州、佛山、南京、蘇州、瀋陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明和大連。 從城市投資規模的成效來看，一些城中村規模大、實踐經驗豐富、市場支援充足、資金實力雄厚的城市，更能順利推進城中村改造。 例如，深圳、廣州、佛山、東莞、上海等地，在原有較為成熟的改造模式支撐下，疊加城中村改造的自上而下的推力，有望帶來更多專案向前推進。 從後續情況看，各地都把城中村改造作為重大民生工程推進，大力推進城中村調研、專案存放、政策制定、規劃等工作。 調查12月8日，陝西省**採購網發布《習城中村（棚戶區）改造事務中心（同級）習城市主要節點及重點區域城中村調查分析專案競爭性徵求意見公告》。 專案名稱為習重點節點、重點區域城中村調查分析專案。 採購要求為：對習城市發展邊界內的城中村進行全面調查，確定城市發展邊界內445個城中村的範圍和位置，形成《習城市發展邊界內城中村土地利用現狀圖》等文字、圖形資料， 《習城市發展邊界內城中村土地與空間規劃圖》、《習城市發展邊界內城中村遙感影像圖》等，為習市城中村改造政策與規劃編制提供堅實的基礎資料。專案倉儲住建部資料顯示，目前全國共有城中村改造專案406個，預計總投資1個8萬億元在地方政策出台方面，廣東省《廣東省進一步提振擴大消費的若干措施》提出，支援廣州、深圳、佛山、東莞等特大城市積極穩妥推進城中村改造。 山東省10月，《山東省城市更新行動實施方案》印發，明確將穩步推進濟南、青島等城市城中村改造和保障性住房規劃建設。 廣州《關於積極穩中推進城中村改造的決定》印發《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2024年）》獲批《廣州市城中村改造條例》已進入徵求意見階段;編制城市更新專案的年度計畫;廣州安居集團的成立，是將城中村改造作為籌建保障性住房的重要渠道。 合肥《合肥城區城中村改造三年行動實施方案（2023-2024年）》出台，提出推進城中村改造是一項重要的政治任務和重大民生工程。 瀋陽將出台《瀋陽市城中村改造實施方案》、《瀋陽市集體徵地補償安置暫行辦法》、《城中村三類改造指導意見》，明確城中村改造的工作程式、改造範圍和補償標準。 從企業跟進來看，在現有經驗和集團業務資源優勢下，積極布局大型綜合央企和地方國企。 例如中國化工集團相關負責人在2024年業績說明會上表示，城中村改造專案目前約佔集團批復的城市更新專案的50%。 中國建築並表示將繼續發揮設計、投資、建設、運營全產業鏈優勢，全面融入廣州城中村改造領域。 中國海運在業績發布會上，他還表示，公司參與了大量重點城市的城市更新專案，在北京、上海、濟南等地都有大型專案正在實施，在專案實施方面也頗有經驗。 越秀地產在最新的財報中，提出將繼續加大城市更新專案的擴容布局，加強與第一城市更新平台的合作，聚焦老村改造專案，加強與國企的戰略合作，密切關注市場上優質專案的併購機會。 此外，部分央企也深度參與城中村改造。 例如華潤置地實施了深圳大衝村、羅湖湖北村等大型城中村改造專案。 聚廣州琶洲專案、仙村專案實施。 整體來看，與以往各地開展的城中村改造相比，特大城市新一輪城中村改造更加注重實現經濟、社會、人文、生態等多元化的轉型目標，擁有多業務領域資源、前期豐富轉型經驗的綜合性企業將更具優勢。 表：部分特大城市城中村改造規模
資料**：中國手指研究所綜合整理
特點三：老舊小區改造持續發力，部分地區提前完成任務
據住房和城鄉建設部統計，2024年全年實際改造4個老城區030,000。 2024年，新建老城區實際數量達到5個560,000。 2024年，國家計畫啟動5個老城區改造1萬戶、840萬戶，實際新建全國改造老舊小區5個250,000 和 876 萬戶。 2024年，國家計畫啟動老城區改造 53萬戶、865萬戶，截至11月底，全國已實際啟動5個老城區改造320,000 和 882 萬戶。 “十四五”期間的民生工程是老舊小區改造。 在低利潤、可持續發展的原則下，企業可以把握市場機遇，優先選擇老舊小區改造方案較多、政策市場化程度高的區域。 例如，四川、湖北、湖南、山東、河南等地近年來都有大量新開工的老社群。 圖：2024年11月2024年全國老舊小區改造計畫及實際完工情況
資料**：中國手指研究所綜合整理圖：2024年全國老城區新開工數量（截至2024年11月底）。
資料**：中國手指研究所綜合整理
特點四：建設型央企加快布局區基城市更新業務
當前，城市更新的目標更加多樣化，系統性要求更高。 以建築業為主的中央企業在參與城市綜合開發運營方面優勢明顯。 在城市更新更加注重區域更新和基礎設施公升級的趨勢下，建設型央企可以充分依託自身在整個業務板塊上的資源，充分發揮投資、設計、建設、運營全產業鏈優勢，順利推進城市更新業務。 同時，通過城市更新專案，還可以帶動工程建設，從而提公升建築央企傳統主業的競爭力。 例如，中國鐵建、中國建築、中國交通建設、中國鐵路等典型建築型央企正在加速布局城市更新業務。 表：部分建築類央企參與城市更新情況
資料**：中國手指研究所綜合整理
特點五：“央地方合作”“國企民企合作”推動專案順利開展
2024年企業間合作的特點，更多體現在一些企業為了進入城市更新領域或優勢互補而開展的戰略合作。 2024年房地產行業的調整對城市更新業務影響顯著，各大房企紛紛調整戰略，部分民營企業在困境下尋求與國企合作。 2024年企業間合作呈現出新的特點，中央與地方政府合作趨勢明顯，尤其是央企與城投公司合作。 中央和地方合作有兩種表現形式一是央企與地方城市投資公司在城市更新領域的戰略合作。例如，中國建設一局與天恆集團的合作，濰坊城投集團與中鐵城建集團的合作，長沙實業投資集團與華潤置地的合作。 二是地方市、區國有企業接手舊改專案後，為了推進專案，會引入央企合作夥伴。由於民營房地產企業風險接踵而至，退出專案大多由國有企業或區屬城投公司接手，市級或區屬國有企業難以全部承接，需要引進大型央企合作開發。 央企與國企在城市更新領域達成戰略合作，通過央企與地方國企合作模式，有效推進區域內城市更新專案。 例如，中國建築八局、中國建築二局近期以股權收購方式參與了廣州市兩個大型城中村改造專案，中交四港務局收購珠江村專案。 表：近年來“中央與地方合作”
資料**：近年來，房地產市場發生深度調整，民營房企面臨巨大的資金壓力，不少民營房企開始放慢城市更新業務擴張速度。 從中長期來看，城市更新專案將更加公開，利潤將在很大程度上被壓縮，為了實現城市改造資源和利潤的整體平衡，國有企業將成為分階段解決問題的排頭兵。 未來，民營房企在城市更新領域的投資轉型將更加注重與央企的合作。 例如，佳兆業在半年報中提到，在全國領先的原則下，央企、國企日益成為城市更新市場的主力，不僅在保交樓中接手了多個專案的股權，還進一步拓展了全村統籌規劃等新領域， 老舊小區改造，存量改造。未來，擴大與央企合作，將成為佳兆業開展城市更新投資和改造的重要路徑。
專題六：“街企合作”探索城市更新可持續發展新模式
2024年部分企業與重慶江北區、長沙天心區、中國建築集團、濟南等地方政府達成了廣泛的戰略合作關係。 自 2022 年以來各地大力推進城市更新，大膽改革創新，更加積極探索新模式、新路徑，“政企聯動”成為推進城市更新的快車道。 2024年，政企合作維度不斷深化，“街頭企業合作”特徵更加明顯。 如青島西海岸新區珠海街道與城市發展投資集團的合作，北京豐台坊莊街道與首開集團的街道企業合作經驗，北京豐台東高地街道與中建第一局、北京豐台新村街道與華潤置地、北京豐台太平橋街道與建設工程集團的合作。 為解決區域更新統籌規劃、資金平衡困難、產業資源引進困難等問題，北京市豐台區結合區域發展特點和重點專案特點，不斷探索城市更新可持續發展新模式，創造性地將街道與企業相結合，以街道與鎮鎮為實施單元， 以企業為實施主體，引入社會資金，獲取專業技術，共同推動街道與企業的城市更新，走出了“街企結對、共建、共治共享”的城市更新新模式。表：近年來政企合作情況及街頭企業
資料**：中國手指研究所綜合整理
特點七：長租公寓、租賃住房與城中村改造較好結合
目前，長租公寓領域主要傾向於將整棟樓出租，根據目標客戶的喜好進行裝修，為住宅植入辦公、娛樂、休閒等功能，再出租給客戶。 由於城中村區位良好，長租公寓與租賃住房的結合與城中村改造近年來愈演愈烈。 租賃住房與城中村改造相結合《廣州市城中村改造條例（徵求意見稿）》提出，“個人可以將自己的產權委託給專業的住房租賃機構，作為保障性租賃住房進行整體運營。 2024年，深圳計畫通過城中村大規模品質改造公升級提公升保障性住房520000套（間），約佔全市城中村出租住房總數的1%。 市場化長租公寓與城中村改造相結合萬科此前曾實施過“萬村計畫”，對城中村進行改造。 在《關於積極穩妥推進超大城市城中村改造的指導意見》的新背景下，更多的長租公寓經營者將自身業務與本輪城中村改造相結合。 例如，上海寶佳集團是行業內專注於特大城市“城中村”改造的租賃住房運營服務商。 積極對接上海等特大城市“城中村”存量資產，將集體土地、農戶宅基地改造成適合年輕人的出租住房。
特點八：金融實施持續加大對城市更新業務的支援力度
2024年，既有企業和地方政府與金融機構在城市更新業務方面開展了廣泛合作。 2024年，金融機構繼續加大對各類城市更新專案的信貸支援力度。 2024年，金融機構將優化審批流程，創新信貸產品，特別是近期國家提出“三大工程”後，體現出銀團支援力度加大、國有各大銀行分支機構加大力度、投資額度增加、各類城市更新業務配套較好等特點。 最近農業發展銀行大連分行設立城中村改造專課，學習梳理《城中村改造專項貸款專案申請要點》和《城中村改造市場化融資專案應用要點》。 此前，中國農業銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國建設銀行、上海浦東發展銀行、中國農業發展銀行成功設立總額達220億元聯合為上海青浦奉溪城中村改造專案提供融資支援。 根據上海浦東發展銀行據外界宣傳，先後參與上海市老區改造、城中村改造專案50餘項，主導或參與重大城中村、舊區改造專案，總團資額超過5000億元，簽約銀團金額超過1000億元。 政策性銀行貸款根據央行發布的2024年12月按揭補充貸款（PSL），2024年12月，國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行新增按揭補充貸款淨額3500億元。 預計新增抵押補充貸款將主要用於支援當前兩用基礎設施、城中村改造、保障性住房建設“三大工程”。 例如，長沙市望城區大澤湖地區城中村改造專案一期就獲得國家開發銀行湖南省分行配套貸款1000萬元。 在支援其他金融工具方面，2024年將推出消費基礎設施REITs公開發行，這將進一步有利於現有資產的盤活。 2024年獲批的三個專案分別為中國金茂購物中心REIT、華潤商業REIT、中金SCP消費REIT，底層資產均為購物中心。 同時，首批民營企業消費基礎設施REITs也已正式獲批。 2024年以來，多個專案獲批，有利於進一步盤活優質消費基建存量資產，打通資本進入實體經濟的渠道。 整體目前，相關金融支援力度加大落實，更加注重創新投貸聯動機制，保障城市更新可持續發展。 未來，如何根據專案屬性，在業務發展過程中積極配合金融機構獲得合適的貸款，如何借助REITs等金融工具盤活資產，都有更清晰的路徑和參考案例。 表：部分金融機構城市更新信貸配置趨勢
資料**：中國手指研究所綜合整理
特點九：各地更加重視城市更新的成效
城市更新**可以提高投融資結構的靈活性，引入相關專案資源和專業能力要素，滿足城市更新專案實施和成功運營的需要。 因此，近年來，各地不斷探索城市更新的模式。 2024年，北京、上海、無錫、天津、石家莊宣布建立城市更新**。 2024年，各地大力推進城市更新建設，更多企業也將參與到城市更新中來。 2024年，各地將更加重視城市更新的執行效果。 習城市更新的經驗和做法被列入住房和城鄉建設部實施城市更新行動的可複製經驗和做法清單（第二批），充分體現了城市更新的重要作用。 有別於其他地區傳統的“帶頭”或“帶頭企業”的方式，習安市在成立之初就設計了“帶路、帶企業、參與社會、團結全區”的架構，通過構建“引領”的三層放大體系，引導社會資本和財力解決城市更新工程前期的資金籌集和後續融資問題城市 + 區域子 + 專案子”。截至2024年10月底，習城建已啟動6個產業園區建設專案，預計帶動專案投資超過290億元。 在舊資產公升級改造方面，已有5個專案投產，預計帶動專案投資40億元以上。 在區域綜合開發方面，已有7個專案投產，帶動專案總投資超過650億元。 此外，子專案總投資規模達到2381個48億元。 表：部分地區市區更新**
資料**：中國手指研究所綜合整理-總結與展望-整體來看，近年來城市更新產業的發展正朝著更加成熟的階段邁進。 2024年，城市更新行業可以用國企推進、組織平台賦能、合作共生、政策推動穩定等關鍵詞來概括。 相關企業對內全面梳理組織資源，為城市更新業務提供組織保障，對外進一步加強與優勢企業、金融機構、地方政府的常態化合作。
2024年，城市更新行業可以用政企協同、平台賦能、金融支援、行業流動性壓力、國企等關鍵詞來概括。 企業與企業之間的合作和企業之間的互動進一步加強。 各地大力做好城市更新準備工作，金融機構城市更新信貸也進入實質性落地階段。 在房企流動性壓力下，國有房企乘勢而上，加大城市更新布局，地方政府也在積極組建專業的城市更新平台公司，以加快推進城市更新。
2024年，城市更新產業可以用加大投入、城中村改造、擴大金融支援工具、加快布局建設型央企、央街企業與地方街道企業多維度合作等關鍵詞來概括。 隨著更多城市更新專案的實施，部分地區城市更新專案在城市建設專案中的比重進一步提高，成為穩定增長的重要力量。 城中村改造已成為特大城市城市更新的重點方向，與我國住房保障體系建設更為密切相關。
展望未來，城市更新行業從探索初期開始，逐步進入更多型別專案真正落地階段，行業可以不斷豐富其可複製的經驗和做法。 隨著下一階段城中村老舊社群改造的不斷推進，未來城市更新仍將是擴大內需、促進投資、惠民生的重要抓手，更加有效的金融支援也將進一步加強。 同時，城市更新也將為更多房地產企業提供從單一的房地產開發向“建設、管理、服務”綜合服務商轉型的契機，向新的發展模式轉變。 [中指有助於城市更新行動。
城市更新已成為新型城鎮化實現高質量發展的重要途徑，也將成為構建新一輪城市競爭力的關鍵。 2024年，研究院與美國哥倫比亞大學聯合舉辦城市可持續發展論壇，對美國典型城市更新專案進行實地考察，2024年提出城市青年專案，構建城市更新相關早期研究理論體系。 基於前期開展的城市更新理論和實踐，中國指數研究院還較早成立了城市更新研究小組，重點開展一系列與城市更新相關的專項研究和專案服務。
目前，中國指數研究院“城市更新研究組”已為中國海外、卓越等城市更新標桿企業提供定製化服務。 2024年，結合新時代中國城市更新需求，中國指數研究院聯合廣東省三舊改造協會、中國高校城市更新研究中心、卓越集團，首次聯合發布《2020中國城市更新評價指數（廣東省）研究報告》， 推動中國城市更新進入指標評價時代。2024年，中國指數研究院主持撰寫了《山城印記，萬向更新——2022重慶城市更新發展報告》，並在“2022川渝住房城鄉建設博覽會暨城市更新論壇”上發布。
基於已有的理論和實踐經驗，中國指數研究院可以為各地城市更新服務商提供服務城市更新研究報告、企業城市更新發展、城市更新企業戰略對標研究、城市更新月報、季度更新年報、城市更新專案評估等服務。此外，中國指數研究院積極發揮平台價值，組織舉辦年度城市更新論壇，為中國城市更新行業搭建交流平台和互動機制。
我們真誠歡迎廣大城市更新“行動者”與中國指數研究院開展城市更新研究合作，共同推動更新產業高質量發展