或許大家還沒有意識到，很多房子已經不是通過正常的二手房交易出貨了，而是通過止贖之路，而根據樓市專家黃啟凡的內部言論，目前斷抵押品的規模可能已經達到了400萬套，這也將衝擊我們的房價體系，而近年來， 房價沒有大幅下跌，而是在沒有市場的情況下進行，可以說黃老的觀點還是很切中要害的。
我們先來看乙個數字，截至1月3日，我們的失信判決人已經來到了861人有4萬人，14億人中有近900萬人成為了賴，當然也有自然人和法人，可以說賴和止贖房屋也是密不可分的。 黃老說為什麼現在不降價，因為房地產開發商不想降價，地方政府不想降價，銀行不想要自己的抵押品，買房的業主不想出現，所以沒有市場。 價格的真正下跌被止贖房屋打破，20年內達到50萬套，22年超過150萬套，23年可能達到400萬套，目前止贖房屋約佔交易量的30%，當止贖房屋超過20%時，拍賣房屋價格成為區域房價， 所以關鍵是要看拍賣行的數量，止贖的房子數量越多，房價肯定要下跌。
我基本同意黃老的觀點，但也有補充意見。 首先，止贖是另一種變相的二手交易，對於普通業主來說，除非實在無法償還貸款或者房屋跌破貸款總價，否則普通業主會走到這一步，一般都是被迫做止贖的; 對於公司來說，來止贖拍賣的原因有很多，可能是老闆跑路了，沒錢還債，也可能是手頭的資產縮水了，被迫進行止贖; 就像之前北京市朝陽區住房和城鄉建設委員會拍賣的130多套房屋一樣，降價可以自己定，但也比市場便宜很多。 所以，止贖房最先受到衝擊的，就是正常業主的心理防線，因為原本賣100萬元的房子，可能只有60萬或者70萬元，其他房主都會在心裡嘀咕，我們手中的房子以後要縮水很多。
而現在我們看到二手房還是很溫水煮青蛙的，因為房企大規模降價是不允許的，而且之前已經分析過了，國有房一定要先套現，然後輪到房企降價了，今年，它正在逐步幫助房企去盤點， 就像拆遷老舊破舊的小城中村一樣，在推廣使用房票的操作上，也是為了讓更多的業主拿出真金白銀去買房企的新房，所以可以說現在個人業主很被動，一方面國有資產降價出貨， 直接圍垣普通二手房需求;一方面是房票的操作，直接隔離了很多不甘心、不聽話的房企，也直接隔離了普通的二手房需求，無法完全溢位。
還有指定**件，估計只有繼續願意拿地，當地的房地產公司才能進入所謂的**超市，這也讓民營房企未來拿地更有動力，畢竟一張房票是保證銷售， 不買我家的新房，風水輪流，所以合法拍賣會在心理層面和交易層面影響正常的普通房子，量變到質變後，個人業主的房子真的受到降維的打擊，黃老也說，如果止贖的房子多了， 當全市有**30%的時候，他覺得地方應該出手了，比如拿出5萬億來收低價房，相當於房子的5%或者6%，就該出而從目前來看，整個城市中只有極少數城市**30%出現光明的一面，大部分城市仍維持**面子，因為現在不適合大幅降價，或者穩定存貨所有者，包括降低存量利率， 也是同樣的目的，如果想逼迫大家降價，然後提高股票利率直接讓房企降價是很容易實現的，但這是喝解渴，因為到底要徵收房產稅， 地方財政收入能不能轉化，就看這個收入了，當然租金稅也會是補充，其他的還真沒想過更好的補充**，尤其是在很多土地依賴嚴重的城市。
而黃老還補充稱，我們的成交量從2024年的18億平方公尺增加到21年的15億，再到22年的14億，再到去年的13億左右，基本符合市場的實際情況，從建設量和投資額來看， 我們房地產交易市場的平衡點是12億平方公尺，不會降到更低，因為我們建了500多億平方公尺在用的房子，理論上折舊50年，年折舊1-50%。也就是說，10億平方公尺，加上2億平方公尺的結構需求，所以12億平方公尺將是乙個堅實的底部。
我認為很有可能會有底部，因為雖然我們的人口在減少，但至少舊的底部還在，基數還在，在下降近6億平方公尺的基礎上，接下來的銷售不會說會有短期的瀑布式下降， 而維持在11億到12億左右是比較合理的數量級，而地方拍賣是這個地方的生命線，今年是39萬億左右，當地政府不會讓土地拍賣繼續下滑太多，只要麵粉能維持基數，麵包總成交量不能太低，否則，除非地方拍賣不再作為收入。
所以最後，地方政府接下來需要做的是五個方面，一是繼續讓國有存量房通過拍賣渠道出貨，這邊可以自主降價; 另一種是購房票圈新房供應的拆遷戶購買庫存;
三是未來以較低價格收集個人業主止贖房屋存量，作為保障性住房或統一租金，孵化幾家頭部租賃企業，統一租房的江湖; 四是再制定土地拍賣賽道，專門用於高階商品房，未來高地價、高溢價將專門放在這裡，加上一些額外的權益，吸引有錢人入駐;
最後，引入房產稅和租金稅等，解決地方財政缺口，一是代持房稅，二是代收租房稅，因為持房成本太低，租房稅也會因為收費成本高而成為虛構， 很多個體房東每個月賺到的房租基本沒有申報稅，如果未來租房，這個稅就理所當然了。
所以，未來就在這裡，我們繼續在路上。