文字：《法人》雜誌，記者李雲石。
自籌資金重建住宅樓宇的現實與未來
你聽到了嗎？ 浙江省杭州市乙個社群的數百名居民自費拆除和重建了他們的老房子。 1月22日，北京市西城區一條街道，兩位老先生邊走邊聊。 杭州老舊社群重建位於杭州浙公新村社群中心，該社群由548名居民籌集5億元進行拆改，近期專案取得了新的進展。
社群居民募集5億元資金重建家園
如果能滿足一些條件，用居民自有資金改造老房子，就是可以效仿的模式。 1月20日，上海宜居房地產研究院智庫中心主任閆嶽在接受《法人》記者採訪時表示。
據公開報道，浙公新村共有14棟住宅樓，其中13棟建於2000年以前。 幾年前，四棟住宅樓相繼被認定為C類危險房屋，房屋主體採用預製多孔板和條形基礎，無抗震設防，存在諸多安全隱患。
1月22日，中國建築標準設計研究院院長左永志告訴記者，既有工業或民用建築安全性、可用性的調查、測試、分析和評價技術活動主要以《民用建築可靠性評價標準（GB 50292-2015）》（以下簡稱《標準》）為依據， 從結構的安全性到評估房屋是否符合規範的要求，評估過程包括確定委託的目的和範圍、諮詢資料、現場測試、資料處理、承載力檢查和評估評級，評級將建築物分為三個級別：元件、子單元和評估單元。如果等級為C，則表示房屋的安全性不符合標準要求，對整體負荷有重大影響，應採取措施，必須及時採取的措施可能很少; 等級為D，表示安全嚴重不符合標準要求，嚴重影響整體負荷，必須立即採取措施。 此時，C級和D級之間沒有本質區別，只是D級要求的措施更加緊急。
浙公新村小區部分房屋雖然被評為C級，但並不符合以往以**為首的老舊改拆。 截至2023年5月，杭州市印發《關於全面推進城市更新的實施意見》，要求對破舊樓、老舊小區、既有居民區消除安全隱患、完善功能設施、提高居住質量等要求，為浙公新村整改提供了新的依據。 與此同時，居民自掏腰包建造房屋的計畫也提上了日程。
針對居民自掏腰包改造房屋的規劃，杭州市拱墅區住建部相關人士公開提供資料：居民原有住房面積出資1350元，其中不足53**按53**計算。 每戶可擴建面積至20戶，擴建部分按市場評估價格出資，約34520元（根據不同樓層、房型、朝向等因素略有波動）。 浙公新村共有548戶，總投資近4億元。 此外，根據改造方案，浙公新村將建設400多個地下停車位，每個車位價格在20元以上，累計可獲得銷售額約1億元，合計5億元。
目前，浙公新村13棟符合條件的建築已全部拆除，樁基工程已於1月底完工。 1月11日，浙江省住房和城鄉建設工作會議要求總結浙公新村等老舊社群改造經驗和做法，開展老城區自主更新試點。
居民很難自己建房
居民自掏腰包重建建築物是翻新破舊房屋和城市更新的一種新興方式，並且只有少數社群成功實踐了這一點。 1月23日，北京市法學會房地產法學研究會理事、北京市金宿律師事務所主任王玉辰告訴記者，居民自籌自建房的開工和改造存在困難。 在創業方面，主要難點在於業主意見的統一。
1. 為重建籌集資金。
王宇辰介紹，一般待改建小區屬於老舊破舊住宅小區，小區建設時間較長，社群委員會等社群自治組織相對缺乏，社群業主日常統一組織管理困難，而自籌自成的改造小區需要凝聚全體業主的力量， 既需要全體業主對小區重建進行前期規劃，又需在此基礎上徵得全體業主同意。
根據《民法典》第二百七十八條等有關規定，建築物及其附屬設施的改建、改建，應當經參加表決的專屬部分業主四分之三以上和參加表決的業主四分之三以上同意。 在社群整體改造的過程中，不僅涉及公共部分的重建，還包括每個業主專屬部分的拆除和重建，是否以及如何重建每個業主的專屬部分，只能由能夠獨立表達意圖的業主來決定， 其他人無權干涉和剝奪它。因此，社群重建的初步規劃和需要獲得所有業主的一致同意是乙個主要困難。
“即使社群業主同意重建，也很難就自籌資金達成一致，而且籌款過程需要很長時間，”王說。 王宇辰表示，在老舊小區安裝電梯的過程中，經常會出現同意改造的業主因為付款問題而拒絕出資的情況，小區整體改造只會比安裝電梯多。 “浙公新村社群改造平均每戶需要出資100萬元左右，每個業主都會有資金壓力，籌集資金自然是乙個比較漫長的過程。 因此，可以想象，業主很難以自負盈虧的形式開始社群的重建。 ”
閆躍進還表示，對改造的建設、竣工和資金的全過程監督是仿照浙江公新村模式的難點之一。 “業主一致同意，重建資金到位並不是社群實施改造的充分條件，畢竟社群改造是大型建設工程，業主不能隨意建設，既要滿足城市規劃的要求，還要對小區改造專案進行相應的專案工作。 閆躍進表示，規劃設計、取得建設專案施工許可證、完成社群人防消防、辦理竣工驗收手續等，不僅需要相關部門的指導和協助，還需要引入相應的設計單位、施工單位、勘察單位等進行具體的設計、施工和監理。
在改造全過程中，如何確保改造資金得到妥善、適當的使用，尋求相關部門的協助，對新建商品房預售資金引入類似的監管制度，對自籌資金進行監管，確保業主籌集的改造資金能夠得到有效利用， 從而推動重建的實施。“閆月瑾說。
老舊房市量大，自建風險高
根據住房和城鄉建設部的資料，截至 2019 年 5 月，據報道，已有 170,000 個老舊城市社群進行了翻新。 浙公新村社群重建啟動後，其他地區的一些居民希望從規劃中學習。 對此，王宇辰表示：“浙公新村小區改造的做法，確實是改造破舊房屋的新興方式，但不僅起步難、落實難，而且存在一定的法律風險。 ”
浙公新村社群在建資料**。
據了解，浙公新村社群改建工程將於2023年4月啟動，樁基和地下室圍護結構的建設將於當年11月28日正式開工。 王宇辰認為，在專案正式交付之前，還有很多問題。
王昱辰表示，雖然部分地區已經出台了相關檔案，但要想在全國範圍內推廣這種模式，就必須完善專門的法律法規。 老舊住宅區自籌資金改造全過程應有相應的規範，如設立相關委員會，提高徵求業主意見的效率，部分業主不同意時引入調解機制。 對於重建基金，將引入專項監管賬戶，由相關部門全程監管。 此外，對於以這種方式改造破舊房屋，還可以出台配套政策，如提供專項資金、簡化相應審批流程等。
王宇辰認為，在法律層面，只有將專案作為示範樣板，才能進一步完善相關法律規定，形成規範化流程，進而全面推廣，從而更好地保證示範的普遍性和可行性。 此外，雖然自籌資金改造社群可以提高住房安全和社群質量，但在產權有效期內，業主在買房後會自籌資金重建房屋，這將給業主帶來更大的經濟壓力。 因此，進一步加強新建房屋質量監管，提高新建房屋質量，可以從源頭上避免重建帶來的相應法律風險，同時可以減輕業主的經濟壓力，更好地保護業主的權益。
編輯：曲陽。
責任編輯：惠寧寧
校對：張波、張學輝。
* 《法人》雜誌，第240期，2024年2月。