黨的十八大以來，對農村宅基地改革的重視程度與日俱增，取得了顯著成效。 宅基地改革不僅是農村和土地改革的重中之重，也是農村居民生活的基石和社會穩定的保障。 在此背景下，為宅基地改造提供全面有效的法律服務和法律保障顯得尤為重要。 專業律師作為執業智囊團的重要組成部分，在處理眾多前沿法律問題時，需要充分發揮自身專業優勢，為推進宅基地改革貢獻智慧和力量。 本文旨在深入探討農村宅基地法律層面存在的主要問題，並在此基礎上提出具體的法律和制度改革建議，以期為宅基地制度的完善和發展提供有益的借鑑和啟示。
一是梳理宅基地改革程序。
宅基地制度既是鄉村改革的重要組成部分，也是鄉村振興的重要制度支撐。 從新中國初期對農民宅基地所有權的嚴格管理，到農村探索“三權分立”新路子的改革試點，宅基地土地改革過程是乙個逐步深化、不斷完善的過程。 宅基地的改革過程可以分為以下幾個階段。
1949-1978年：這一階段是集體所有制的逐步建立。 1954年《憲法》規定了農民宅基地的所有權，1962年《農村人民公社工作條例修正案草案》規定，宅基地土地歸生產隊所有，禁止出租和購買。
1978年至2007年：這一階段是對宅基地進行嚴格管理的時期。 **1982年，《村鎮建築用地管理條例》頒布，規定了宅基地的配額要求和使用權。 1999年，中華人民共和國辦公廳發布《關於加強土地出讓管理嚴禁土地投機的通知》，首次禁止城市居民在農村購買宅基地。
從2007年到2018年，這個階段是宅基地改革賦能和擴張的階段。 2007年頒布的《物權法》明確了宅基地使用權屬於用益物權。 2018年，第乙份檔案提出探索宅基地所有權、資質權、使用權“三權分離”的改革方向。
2019年至今：本階段為宅基地規範化管理階段。 現階段在全國範圍內開展宅基地制度改革試點，探討了實現宅基地所有權、農民資格權、農舍使用權“三權分離”的具體途徑。 同時，也提出了進一步完善宅基地“三權分離”的分配、抵押、使用、收入、審批和監管的途徑。
近年來，中國高度重視農村土地制度改革，旨在更好地保護農民宅基地權益，促進農村經濟繁榮和社會穩定。 黨的十八屆三中全會啟動了包括宅基地制度改革試點在內的三個農村土地制度改革試點，標誌著我國農村土地制度改革進入了乙個新階段。
通過實施宅基地制度改革，解決了歷史遺留問題，為農民的土地權益提供了更加堅實的保障。 同時，為滿足農民多樣化的住房需求，我們不斷創新住房保障方式，努力提高農民的生活質量。 此外，按揭貸款、有償提款、農村房屋出讓等機制的實施，也給農民帶來了實實在在的財產效益，進一步激發了農村經濟的活力。
二是宅基地改革背景下的現實困境。
宅基地制度改革的目的和方向明確明確，即依法保障農戶取得、使用和從宅基地土地中獲益的權利，逐步實施宅基地使用權有償使用和流轉制度，發揮市場機制在資源配置中的基礎作用。 然而，自宅基地“三權分離”政策提出以來，對宅基地所有權、農民資格權、農舍使用權的性質和邊界一直沒有達成共識，這無疑增加了改革的複雜性和挑戰性。 考慮到中國社會的多元化和複雜性，這些權利性質的模糊性給宅基地制度的改革帶來了許多現實困難。 因此，為了順利推進宅基地制度改革，我們需要深入研究並明確這些權利的性質，以確保改革順利進行並達到預期目標。 宅基地制度改革面臨多重挑戰，其中權屬不清和產權糾紛問題尤為突出。 由於“三權分立”的權利制度尚未明確，在登記過程中出現了大量違規行為。 這表現在以下幾個方面：一是權利種類的產生缺乏法律依據，如使用現行法律沒有明確界定的權利型別，如“房屋使用權”、“宅基地經營權”等，可能導致權利性質的混淆。 二是各地對“三權分立”中權利性質的統一認識，在實踐中難以統一操作。 這種模稜兩可和不一致。
1、權利的不規範性，嚴重阻礙了宅基地“三權分立”納入房地產統一登記制度。 三是宅基地農民資格權是否納入登記範圍和發證主體缺乏明確規定，導致各試點地區做法不一。 四是流通期不一致給宅基地使用權流通帶來了信用風險，各地區流通期差異較大，缺乏統一標準。 五是現有登記技術體系不能滿足“三權分立”登記的需要，登記冊缺乏相應的權利資訊設定，操作辦法也缺乏具體的登記要求。
此外，農村宅基地閒置率高也不容忽視。 近年來，多項實證研究表明，全國宅基地閒置率相對較高，造成資源浪費。 根據農村農業部的最新資料，全國農村宅基地閒置率高達10%以上。 事實上，由於農村居民的減少和閒置土地的增加，宅基地的實際空置率可能比這個統計數字要高得多。 同時，鄉村建設規劃不合理也是宅基地閒置率高的重要原因之一。 缺乏統一規劃、功能混合等問題，使農村建設用地（主要是宅基地）布局不科學、資源配置不均衡，影響宅基地流通和後期開發利用。 這不僅影響到農戶的生活質量，而且對宅基地的流通、企業家的投資傾向和旅遊業的發展都產生了深遠的影響，進而對農戶的收入水平產生了巨大的影響。
最後，宅基地使用權的撤銷和轉讓也是制約宅基地制度改革的重要因素。 雖然法律規定農村村民“一戶一房”，但由於獨生子女、孤寡老人等人口結構變化，一人可繼承“多套房”，造成“一戶多房”現象，存在違法現象。 但是，合法繼承造成的“多套房”後果與法律規定相悖，“多套房”難以順利合法轉讓。 根據《房屋登記辦法》第八十七條的規定，受讓人不是房屋所在地農村集體經濟組織成員的，不能辦理所有權轉讓登記，因此不能享有宅基地的使用權。 這限制了宅基地使用權的轉讓範圍。 一些地區還對宅基地使用權流轉證書的出具設定了嚴格的條件，進一步限制了宅基地使用權的流通。 綜上所述，宅基地制度改革面臨權屬不清、產權糾紛、閒置率高、使用權出讓等多重問題。 要解決這些問題，需要進一步明確和規範“三權分立”的權利制度，完善登記制度，優化農村建設規劃，放寬宅基地使用權流轉限制。 這些措施有助於推動宅基地制度改革順利推進，實現宅基地資源的合理配置和有效利用，促進農村經濟持續健康發展。
3.宅基地改革的優化路徑。
優化宅基地“三權分離”政策實施，要從多方面全面落實政策，確保法改與實際操作相結合，切實解決農村宅基地發展難題。 首先，建立健全宅基地“三權分立”的法律制度是關鍵。 ** 加快土地權權認定程序，充分保障農民宅基地權益。 通過加強土地權權認定工作，明確宅基地土地的權屬、資質和使用權，為農民提供法律保障，減少產權糾紛。 同時，將宅基地土地“三權分離”納入《土地承包管理法》、《土地管理法》等相關法律法規，確保政策的合法性和規範性。 其次，要借鑑建設用地使用權流轉模式，促進宅基地使用權有序流轉。 **修改《物權法》，增加宅基地“三權分離”的規定，明確權益流轉、操作程式和監管方式。 同時，要建立和規範宅基地流通市場，鼓勵有意願的農民將宅基地使用權轉讓給有需要的人，促進土地資源的合理配置和有效利用。 此外，必須加強監管和法律教育。 ** 加強宅基地管理法律監管，嚴查懲處違法行為，保護農民合法權益。 同時，要加強法律知識的普及，增強農民的自我保護意識，更好地保護自己的宅基地權益。 最後，宅基地制度的優化需要綜合考慮各方利益，確保改革措施能夠得到妥善實施。 **要尊重農民的意願和權利，聽取他們的意見和建議，改革措施要符合農民的實際情況和需求。 同時，統籌各方利益，形成合力，共同推動宅基地制度健康發展。
綜上所述，優化宅基地“三權分離”政策的實施，需要從法制、流通方式、監管、法制教育等方面全面落實。 農村宅基地法改革不應僅僅停留在制定新的法律規定上，更重要的是要在實施層面下功夫，確保相關法律法規得到妥善落實，切實解決農村宅基地發展中遇到的問題，釋放其潛在的社會經濟價值。 只有這樣，才能保證宅基地制度的健康發展，為農村社會的穩定和經濟發展提供有力的支撐。 農村宅基地法制改革是一項系統工程，需要在尊重農民意願和權益的基礎上，全面落實，協調各方利益，實現宅基地管理規定與時俱進，為農村可持續發展奠定堅實基礎。