2024年1月的銷售資料有點難以忍受，據CRIC監測資料顯示，30個重點城市成交新房888萬平方公尺，環比下降43%。 看來房地產市場更糟了！
沒錯，從表面上看。 但這是新的家居市場。
二手房市場明顯好於新房市場。 二手房成交量同比增長**、環比**
購房市場正逐漸從新房轉向二手房，這一趨勢在2023年尤為明顯，在大多數重點城市，二手房交易量超過了新房。
新房成交量的下降，一方面是由於新房增速放緩，房企推出市場的步伐有所放緩，也與年底衝刺提前消化部分新房需求有關。
另一方面，房企的財務壓力也不同程度地減輕了，不再傾向於大刀闊斧地賣肉，之前也曾做出過較大的讓步，進一步降價的空間非常有限。
同時，二手房數量不斷增加，議價空間不斷擴大，進一步轉移了新房市場的客戶來源。
越來越多的購房者正在考慮二手房，這不僅與新房供需的結構性錯配有關，也與對新房缺乏信任的原因有關，也與二手房凸顯的價效比優勢有關。
因此，目前整體市場狀態是新房市場低迷，二手房市場日趨活躍。
但這兩個市場的共同點是它們仍處於下行趨勢。
那麼，樓市處於什麼階段呢？ 最困難的時期過去了嗎？
經濟發展、政策影響、人心因素等，都會對房地產的短期走勢產生深遠的影響。
在衰退、復甦、繁榮和衰退的迴圈中，最困難的時期不是在底部，而恰恰是在加速衰退中，在絕望的絕望局面下。
顯然，目前的房地產形勢不再是浩瀚無垠的黑暗，而是隱約察覺到，底部已經不遠了。
從三個角度來看。
01 政策端
飽受詬病的滴灌救助措施，猶如泥牛入海，卻實在是一步步行動起來。
“以時換空”的長期策略，最終將產生從量變到質變的效果。
從今年1月26日開始，進入了新的救助模式，即賦予地方政府完全的調控自主權。
隨後，廣州、上海、北京、深圳四大一線城市相繼大規模放寬限購限。
其中，寬闊而深邃的幾乎都向門檻敞開。 可以預見，北京和上海全面放鬆只是時間問題。
在這一輪樓市調整中，限購或將成為過去，首付比例和樓市交易稅也有可能降至歷史低位。
也就是說，消除房地產市場交易的所有障礙。
總理最近在一次重要會議上的講話”。做有利於提振信心和期望的事，保持政策制定和執行的一致性和穩定性，採取務實有力的行動來提振全社會的信心。
在房地產中實施的一致性和穩定性，這意味著什麼，是顯而易見的。
我們來看看當地的拍賣情況。
過去一年，重點城市的土地拍賣逐漸向傳統城區靠攏。
一方面，由於現在房企在收購土地方面比較保守，更願意把有限的資金押在傳統的核心區，郊區的地塊很難溢價交易，核心區的土地仍然成為房企的競爭物件， 導致許多城市頻繁出現高溢價土地國王。
在新的土地供應戰略下，土地價格穩定，土地價格穩定，預期穩定，房價得到支撐。
另乙個是三大工程建設加快您的努力。 它不僅將帶動新一輪開發建設，助力建立雙軌住房體系，而且將有效激發經濟活力，促進就業，增加居民收入。
今年1月，PSL重新開放、租賃住房支援計畫落地、城中村改造貨幣化和安置等一系列重磅舉措，將進一步增加住房需求，減少物業庫存。
這些積極影響將在未來 3-6 個月內顯現出來。
02 財務方面
房地產市場的起起落落本質上是一種貨幣現象，與金融市場有著千絲萬縷的聯絡。
金融對房地產的影響無非兩點。
首先是房地產市場的信貸額度。
二是資金成本，即利率。
我們先來看看房地產企業的融資情況。
對於房地產企業貸款來說，目前最重要的是房地產專案“白名單”機制的落實。
200多個城市建立了房地產融資協調機制，分批梳理房地產專案“白名單”並推送至商業銀行，共涉及5349個專案（據《中國房地產報》報道）。
白名單機制無疑將進一步落實，將有效緩解在建專案的資金壓力，保障專案的建設和交付。
同時，也有利於減輕房企在銷售端的壓力，在一定程度上有助於穩定新房銷售體制。
當然，此舉也將提高購房者對房企交割能力的信心，促進新房市場的復甦。
讓我們看看利率。
今年2月20日出人意料的降息，已經風靡全網，大部分房博主都會爭先恐後地互相勸說。
本次不對稱降息（MLF未變），1年期LPR維持不變，與住房貸款直接相關的5年期LPR由42%大幅下調25個基點至395%，創歷史最大單跌幅，釋放出支撐樓市的強烈訊號。
客觀來看，雖然降息超出預期，震動市場，但實際效果不應過於樂觀。
畢竟，目前的房地產市場無法通過這種有限的降息來解決。 但這是乙個明確的訊號，龍年救助策略將進一步修正，規模和密度將大幅加強，利率將進一步下降。
保護樓市，穩住經濟，雙手抓，雙手同力。
03 市場
春節期間，旅遊業創下新高峰，大家都在玩，逛街，旅遊，買房，看房，所以春節假期的行情資料乏善可陳。
節後，從一線市場的反應來看，出租房源較多，但看房的人也較多，網路上有關房產的資訊關注度也大幅回公升。
去年下半年，大部分搶跑**被清倉。
其中，有對房地產完全失去信心，害怕進一步發展的，有急需現金流的，有掏空國內資產用完的，有在大城市賣了房產回老家的。
這一批人先砸後賣，也是在買盤軟體上成交價格比對方低。
這部分庫存**正在逐步減少，雖然會出現新的低價**，但增速明顯放緩。
當然，接下來可能會有一波上市。 2020年和2021年是樓市成交的大年，其中相當一部分將陸續接手房屋，滿足限售條件。
不過，由於這段時間買房成本較高，再加上樓齡相對較新，業主可以割肉，但若不是不得已，也不會太狠，這也會給觸底增加一定的支撐。
此外，在後口罩時代休養生息一年多後，雖然居民收入受到一定程度的影響，但支出也有所縮水，家庭儲蓄仍在增長，槓桿率持續下降，被壓抑了一年的剛性需求今年將進一步釋放。
因此，今年的市場應該比去年好得多。
總結
樓市尚未觸底，但似乎已經度過了最困難、最黑暗的時期。 紓困的方向和可持續性已經非常明確，供需關係正處於有效的市場自我調節過程中，期待已久的市場底部已經逼近。
買家們，請走走，多看看，拭目以待。
3月和4月的市場動態，首先是乙個有經驗的購房者，然後選擇機會成為乙個真正的購房者。
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