當我們想到南韓時，我們可能仍然有這樣的印象：南韓充斥著財閥，年輕人缺乏向上流動，陷入了普遍的貧困和壓力之中。
從資料來看，2024年南韓人均GDP確實在323萬美元，作為新興發達國家，南韓的人均GDP在眾多發達國家中並不突出，而南韓本身也面臨著嚴重的出生率下降和老齡化問題，南韓也是世界上出生率最低的國家，無人問津。
但即使南韓面臨人口嚴重下降，該國的房價仍然居高不下，尤其是在南韓收入方面，在南韓買房壓力也很大，這也可能間接導致南韓人的生育率極低。
根據南韓最近發布的乙份調查報告，到 2022 年，南韓人需要不吃不喝。在南韓首都首爾購買房產需要2年時間。
該資料是國土交通省12月22日發布的調查結果，該調查抽樣了5對 10,000 個家庭的面對面調查。
按中位數計算，2024年首爾市區購房家庭的房價收入比為93、這意味著首都地區的人需要不吃不喝地存錢才能買房9在3年內，首爾的房價收入比從2024年的14上公升到142022 年上公升至 15 個2， 仁川， 南韓 是 71 至 77。
在平均範圍內，南韓全國平均房價收入比從67 至 63，這意味著普通南韓人需要不吃不喝63年內，你可以在南韓買到一套“普通的房子”。
但和所有發達國家一樣，南韓本身並不特別熱衷於買房。
資料顯示，去年南韓有房家庭比例僅為61戶3%，同比增加07個百分點，但這仍然是自2024年開始相關統計資料以來的最高水平。 其中，首都地區有房戶比例從54戶上公升7% 至 558%，為近14年來的最高值。
他們之所以普遍不熱衷於買房，大概是因為在這些發達經濟體中，租房的權益受到高度保護，幾乎享有同樣的租房和賣房權利。
和我們相比，南韓人可能還面臨買房壓力。
根據《2024年上半年百個城市高房價收入比》，全國平均房價收入比為129 年，這意味著平均每個國家需要將近 13 年不吃不喝才能買得起房子。
在南韓，這個數字是 63. 我們的房價收入比是南韓平均房價收入比的兩倍。
在首爾的南韓人不需要吃喝 15買房需要2年時間，相比之下，我國深圳這樣的大城市需要41花了6年時間，也就是差不多一代人的時間，才在深圳買了一套房產。
房價收入比是由乙個是房價，乙個是收入決定的，如果我們的房價高，收入低，那麼自然房價收入比也更高。
不僅如此，在我國房價收入比越高的情況下，反過來，我國對家庭住房的需求依然旺盛，傳統的需求理論告訴我們，商品越高，需求越低，商品越低，需求越高。
然而，在“婆婆”的要求下，中國房價幾十年來一直在飆公升，但需求並沒有絲毫減少，反而愈演愈烈。
但今天，隨著人口負增長的開始，過去幾十年的剛性需求繼續枯竭，對房地產的需求也開始下降。
據清華大學吳京、徐曼迪等人分析，全國住房需求正在萎縮，從2011-2024年的約974萬套，到2021-2024年的656萬套，再到2026-2024年的455萬套。
在巔峰時期，將房地產稱為中國的支柱產業並不為過，當時有近1400萬到1500萬套房屋，支撐著全球最大的房地產市場，還培育了近10萬家房地產公司，帶動了數千萬個就業崗位。
不僅如此，房地產的繁榮也增加了當地收入。
2024年全國出讓土地收入為87萬億元，到2024年，這個數字將下降到67萬億，下降233%，這也可以解釋，當房地產低迷時，不僅影響巨集觀經濟的好壞，還影響當地收入。
不僅如此，房地產作為一種消費品，也在一定程度上消散了中國居民的消費力。
20年的房貸，還息是消費能力，而房貸30年，則是30年的消費力，這也是為什麼，當房地產開始進入股市，當我們的巨集觀經濟開始依賴消費作為支撐引擎時，消費就會疲軟。
對於剛需的家庭來說，30年的房貸，利息是50萬，30年後會慢慢還清，這是家庭消費力的一部分消耗。
這種趨勢可能會在未來幾年繼續出現。
換句話說，過去巨集觀經濟對房地產的依賴程度有多大，那麼未來房地產會拖累巨集觀經濟的程度。
2018-2024年，房地產對製造業投資增長的貢獻率達到42%，而2020-2024年下降了35%，2024年進一步下降到16%。
在過去的幾十年裡，房地產的資產增值創造了大量的財富，但也產生了大量的債務，財富和債務混合在一起，固化成房屋、基礎設施，而在未來，隨著資產的減少，財富可能會被稀釋，但債務不會。
房地產泡沫，房間裡的大象，是必須談論的一件事。
衡量房地產泡沫水平的方法有兩種，一種是房價收入比，另一種是房地產租金與銷售比率。
房價收入比是指乙個經濟體中人們的收入與房價的比值，如果收入低但房價仍然高，則說明供求之間存在非市場關係，房屋存在一定的泡沫。
房地產的租售比例也能很好地反映泡沫，而租售比例可以反映房地產**，乙個好的房地產值得投資**的租售比例應該在1：200左右，也就是說，200個月的租金等於一套的**。
但是，由於我們收入的普遍性，房地產高，但租金便宜。
目前，我國房地產的租金與出售比例約為1：600，即600個月的租金等於一套的**。
從這兩個角度看，說明中國的房地產高，裡面有一定的水分。
國際合理的房價收入比是3-6倍，即買房3-6年不吃不喝，而在一線城市，房價收入比已經達到了45倍，這也說明房價已經達到了驚人的水平。
最後，高房價已經透支了未來30年人們的部分消費能力，而如今，房地產的影響遠未結束，對於年輕人來說，房子就像一座大山，深深地壓在每乙個年輕人的心上。
它對整個社會的塑造和變化影響正在悄無聲息地發生，這個時間線可能會持續數年。