最近幾天，有粉絲問春節後深圳樓市暴漲的問題，也有專家出來**今年房價會漲，問我怎麼看。
春節過後，深圳樓市確實有所回暖，但並不是季節性小陽春造成的，而是春節前深圳放寬了限購。 由於在深圳落戶幾乎沒有門檻，因此本質上等同於放寬了購買限制。
至於深圳樓市復甦的成交能持續多久，我想可以參考去年10月中旬之後的杭州走勢。 因為杭州在去年10月也出台了類似的政策。
根據杭州的經驗，大約是15 2個月的交易高峰期，然後又回到低迷期。
限購的放開應該是深圳的最後一張牌，所以對於想在深圳賣房的學生來說，也可能是今年唯一的視窗期。
再來聊聊年後專家的看漲，比如中銀國際首席經濟學家徐高，他認為房價是由供需比例決定的，現在新建面積大幅下降，如果需求恢復，房價很有可能是**。
徐高還提醒，自2021年出台房地產融資緊縮政策以來，新屋開工面積下降了2 3個以上。 他**，中國即將迎來自90年代以來最嚴重的房地產市場供應收縮。 當當地房地產行業供給明顯萎縮，市場企穩需求恢復時，房價是高概率事件，尤其是在一二線城市。你如何解釋它？
正如我在上週的文章中提到的，你能看到的就是別人希望你看到的。 誠然，房價是由供求關係決定的，但他錯了。
我們先來統計一下統計局去年全年的房地產開工和銷售統計資料。
我們可以看到，在所有資料中，降幅最大的確實是新住宅開工面積，下降了209%，但這是因為所有資料中最多的是待售房屋面積，有 222%。
換言之，正是因為待售面積明顯**，庫存大幅增加，開發商的新建建築才會下降。 以下是我從大流行前到 2023 年底的待售房屋面積資料。
銷售的同比增長資料可能會更清晰一些。
可以看出，從2021年開始，銷售面積大幅增加，同比增幅也在增加，所以從正常的商業邏輯來看，既然銷售面積持續上公升，也就是庫存上公升，那麼開發商自然會減少新建面積。
這其實是乙個非常自然的業務邏輯，結果呢？ 徐專家拉出新開工指標，卻沒有提及待售面積，從而得出供需失衡、房價會上漲的結論。
當然，我在這裡的重點不是要指出徐專家的問題。 而且我也相信，以徐專家的水平，他不會犯這麼低階的錯誤。
所以，我真正關心的是他為什麼站出來發表這個宣告，以及為什麼我們可以看到它。
我不好贅述，但我想說的是，徐專家的這番話，對於我國房價軟著陸具有積極意義。 市場需要判斷背離，如果對預期達成共識，風險就會比較高。 因此，樓市的言論，無論其背後的邏輯是否可靠，都是對當前市場有利的。
接下來，我們再來討論第二個問題，那就是，如果很多人都說房價要上漲，進一步影響大家的看漲情緒，樓市會不會被提振，變成**？
這取決於目前房地產市場的低迷，原因是什麼。 是因為大家都覺得房價要下跌不敢買，還是真的沒錢買。
如果是前者，有潛在的購買力，那麼提振情緒可能是有用的，如果是後者，則完全無效。
對此，我去年做了乙個判斷，去年4月的**是看漲情緒**，也出現在放寬調控的預期下**。 這是二十年來的第一次。 所以這一次是基於基本面的。 這也符合我們高階管理層的判斷。
即房地產市場供需關係發生重大變化的新形勢。
基於此，我去年8月才得出結論，京滬協會將在房貸實施後推出新一輪**。 因為情緒無法改變基本面。
不過，有粉絲問我，說去年居民存款創下新高，專家也紛紛表示，要解決大家有錢不敢花的問題。 如果這筆錢進入樓市，會促進樓市嗎？
對此，我的回答是：
居民買房的時候，定金不會進入樓市，定金也不會進入樓市，定金也不會減少，只要沒有信用收縮，定金就永遠不會熄滅。
如何理解？ 按照老百姓的思維，居民存錢太多是因為減少了消費。 如果居民增加消費或買房，他們的儲蓄就會減少。
但這個是完全錯誤的。
原因很簡單，存款在交易中是保守的。
例如，如果你買了一塊豬肉，你的儲蓄會因為你買豬肉而減少，但豬肉賣家的存款會因為你賣豬肉而增加。 也就是說，您的存款將轉入豬肉販子的賬戶。 但是，當算上居民存款的整體統計時，存款保持不變。
買房也一樣，你付100萬給賣家，賣家把房子交給你，你100萬的定金轉入賣家的賬戶。 那麼，當是居民存款的整體統計時，存款保持不變。
也就是說，定金在交易中是守恆的，你買了房子**，沒有錢進入樓市**，資金只在買賣雙方之間轉移。
那麼存款與它有什麼關係，信用。
當你付了30萬的首付，向賣家貸款70萬買房時，你只付了30萬，但賣家卻收到了100萬。 其中，700,000是銀行根據債務衍生的新貨幣。
此時，當統計居民存款的整體統計資料時，增加了70萬。
如果賣家也有100萬的債務，他把你的30萬和70萬的貸款全部歸還給他的100萬債務，那麼這100萬就會從市場上消失。 也就是說，當統計居民存款的整體統計資料時，與房地產交易前相比減少了30萬。
我們也可以說，賣家用你的30萬還了30萬的債務（居民存款減少了30萬），然後把剩下的70萬債務轉移給你。
綜上所述，居民存款的增加或減少與買房和消費的交易行為無關，而只與還貸有關。
如果居民增加新貸款的槓桿率，存款就會增加，如果居民償還貸款去槓桿化，存款就會減少。
那麼得出什麼結論呢？
居民存款的增加反映了居民債務壓力的增加。 而這限制了人口的購買力（嚴格來說，還有一部分**和企業部門的負債將轉化為家庭存款，但這並不影響結論）。
當然，我們在衡量居民購買力的時候，一般不使用存款資料，而是直接使用居民負債資料。
這裡的邏輯只是為了證明居民的儲蓄量與居民的購買力沒有正相關。
撇開邏輯不談，讓我們來看看真實的存款資料。
如上圖所示，2014年是房地產熊市，而2015年和2016年是房地產牛市，2017年是房地產監管。
可以看出，無論是房地產牛市還是熊市，居民存款都在穩步增加。 2016年，居民買房最瘋狂的時候，居民的存款不僅沒有因為大量購房而減少，反而增幅最大。
也就是說，在2016年，由於買房槓桿大幅增加，居民的債務壓力增加了，但與此同時，他們的存款也在增加。
如果我們更進一步，把居民、企業和**部門的存款加起來，加上現金，就是M2。
換句話說，M2的主要成分也是一種負債。 下圖顯示了過去一年的M2資料，以及債務與債務的比率。
看好房價的博主普遍表示，通脹，而通脹的基礎是印鈔票，而印鈔票的依據是M2的大幅上公升。
如果徐專家的言論在邏輯上可以反駁，那麼一些博主其實根本不值得反駁，他們甚至可能不了解M2的組成。 大部分 M2 不是由中央銀行印製的，而是由居民和參與市場的公司根據自己的需要放貸而建立的。
在任何國家和地區，M2總是在上公升。 其底層邏輯是，勞動生產率總是會提高的。 增加需要相應的貨幣進行套期保值。 通貨膨脹反映在勞動生產率過剩上。
正是因為世界上所有國家的M2總是會上公升，但房價有漲跌週期，所以M2的漲並不一定與房價的漲跌有關。
只有M2的增長率與房價的漲跌有關。 而我們過去一年的M2增長率仍在下降。
因此，從貨幣的角度來看，不可能得出房價會上漲的結論。
而一些人提出的通過印鈔放水來稀釋債務的邏輯，是弄巧成拙的。 因為脫水是通過增加新債務來創造貨幣，所以放水只會讓債務比率越來越高。
所以這個問題背後的真相是，別人增加了他們的債務，而我不增加他們，所以我的債務被稀釋了，別人的債務被加重了。
這就是我們過去說過的，在別人擴大資產負債表之前擴大你的資產負債表，你可以通過債務吸收別人的財富。
目前居民都在穩槓桿去槓桿，如果增加債務，就是在通過增加自己的債務來幫助別人稀釋債務，那麼你就是活生生的雷鋒。 既然願意做雷鋒的人很少，大家都希望國家加大債務。
在我國居民槓桿率停滯不前之後，行業槓桿率確實在提高以穩定經濟。
但這僅用於穩定經濟，距離提振房地產市場所需的規模還很遙遠。 M2的整體增速仍在下降。
後記：從房價的下行趨勢和高層的做法來看，高層並沒有像2016年那樣說他們希望居民增加槓桿和去庫存。 相反，這意味著房地產市場的供需關係發生了重大變化，據說該行業應該公升級。 一線城市的購貸限制也在慢慢放開市場，因此我們推斷未來房地產軟著陸應該仍是主旋律。 未來，重點仍應放在產業公升級和新經濟上。 我認為這也是對的，如果我們堅持產業公升級，也將有利於中國經濟的光明前景。
所以在這篇文章的後半部分，我本來打算談談產業公升級，但是我寫的時候發現篇幅不夠，就留著留著下次再說。
最後，我們來談談對當前房地產市場的預測。 由於深圳放寬了購買限制，高成交量應該會維持一段時間，但香港突然開放爭奪股票購買力確實在意料之中。 我們希望深圳還能挺進一段時間，提振信心。 因為北京和上海的春天很小，所以從目前來看，似乎比預期的要少一些。
如果北京和上海小陽春倒閉，深圳的高成交不強，那麼預計它可能會再次向下傾斜，悲劇時刻已經不遠了。 因此，也希望市場能夠使樓市更加穩定平穩，實現軟著陸。