我再現“免費”送房
邏輯
避免坑
總結
從燕郊21年開始，就有房主無力借貸免費送房，如今到了2024年，全國各地的房主都承受不了了，紛紛效仿，早上在廣東肇慶四惠市讀到一則新聞，“我免費送房， 而且我已經5年了，按月交房，有沒有人有興趣“ 記者從一位房產經紀人口了解到，這種現象也不例外，經紀人自己手裡有5-6套免費房產。
白白放棄的邏輯
免費送貨的邏輯不難理解，當貸款金額超過房產的當前**時，此時不會收取首付"送餐服務"這對賣家有利。
舉個簡單的例子，李先生在2020年買了一套總價100萬元的房子，首付30萬元，貸款70萬元，現在房地產低迷，這套房子的市場價格只有55萬元，也就是45萬元，比首付多了15萬元。
在這種情況下，如果李先生自身的經濟實力允許，則是繼續償還貸款的一種方式"牙齒碎了，吞進了他的肚子裡"選擇，但如果李先生想最大化利益，這房子會不會"傳送出去"價效比高，因為李先生的貸款餘額可能還有58萬元（已經還了5年多），但在市場上只值55萬元"免費送餐服務"相反，他賺了3萬元。
然後有人可能會說，明白了，所有"免費送餐服務"如果貸款餘額低於市場價格，仍然可以考慮，但這種**很少見。
或者就拿上面提到的案例來說，如果李先生買的房子沒有跌到55萬，跌到65萬，而此時的貸款是61萬，李總會因為完全失業和失去收入而不得不把房子賣掉，那麼這個時候，如果房產本身在各個方面都值得考慮， 那你不妨理解一下，不過這種**難得，原因比較簡單，既然房子可以直接還貸，為什麼呢"免費送貨"這？
然而，在現實生活中，我見過個別房屋的貸款餘額低於市場價格"免費送貨"因為房主已經走投無路，二手市場沒有價格，別無選擇，只能嘗試各種渠道。
事實上，陸續傳播“免費房”資訊的城市，不僅僅是鄭州。 2023年以來，有報道稱，國內多個城市都願意“免費贈送房屋”。
從本質上講，這種趨勢的核心原因是房價下跌，對未來的預期普遍不高。 在一些城市，很多二手房經常跌幅超過30%，這相當於一些高層業主的首付。 這個時候，如果丟了工作，失去了收入**，就連每月的房貸還款都會成為問題，所以與其苦惱糾結，不如斷臂求生。
情境比人強，但人性中求利避弊的本能，注定了這些免費送房行為，房主有自己的小算盤。 網上有一種分析，就是從絕對理想狀態出發，從絕對理性行動出發，當房價下跌的時候，是不是該白白送人了？ （償還本金°房屋當前總價？ 很有意思，分享給大家; 或者按照上面的例子：
100萬套房子，首付30萬，商業貸款70萬，有利率。
4.2%計算，假設房價**，在償還房貸5年後，將等到下圖（說幸運貓
如上圖所示，當房價下跌36%左右時，一套總價100萬的房子，在選擇等本息並償還抵押貸款5年後，剩餘還款本金為63520,000; 當房價下跌43%左右時，一套總價100萬的房屋，選擇相同的本金並償還抵押貸款5年後，剩餘的還款本金為58330,000。 此時，還款本金幾乎相當於房價後的二手房。 而相應的房價下跌，也就是所謂的"送房的關鍵點"
換句話說，當房價下跌35%-45%時，就是送房的門檻。 畢竟不能直接斷掉抵押，如果房子被斷了，拍賣的錢就不夠還貸了，銀行就要承擔責任了。 送房也成為一種選擇。
但不管是鄭州還是深圳，這次的房屋免費送貨，顯然還沒有達到這個門檻。 也就是說，真正意義上的負資產並不符合現實情況，當然，與過去一路上漲的房價相比，肯定不一樣，一漲一跌，賬面損失未必達不到送房的門檻， 而是心理賬戶。，這是正常情況的兩倍。 這個世界的有趣之處在於，不同的人可能具有完全不同的心理素養和耐力。
壓力測試是見證和測試性格水平的必要專案，反映了心理素質的差異，以及篩選水平的差異，這就是它的意義所在。 在壓力之下，很明顯，有些人已經失去了能力，選擇了逃避，並試圖逃避。 對於目前的中國樓市來說，這當然不是乙個好訊號：免費送房、割肉規避風險可能並不順利和成功，但這樣的趨勢給市場釋放了乙個非常不好的訊號。
人們的潛力和抗壓能力與預期息息相關，選擇免費送房轉債，不願意堅持，是對當前民眾對樓市後續走向的預期不確定性的明確回應。 不用說，房價都在上漲，只要相對穩定，誰來做呢？ 有人做殺人的生意，沒人問虧本的生意，就是這個意思。
當然，這也是對目前中國房地產市場下行壓力的真正諷刺。 這個訊號非常糟糕，也違背了國家對房地產市場和房地產行業的主要規劃和思考。 理性預測，雖然仍有一場史詩般的救助仍沉迷於市場，在驚天動地的群盤預期中不會有大動作，但接下來，國家必然會更加關注和“特別關注”對樓市預期不足、信心不足的趨勢。
避免坑
免費贈送，直接轉給您，您只需直接支付抵押貸款即可。 從想接手的角度出發，我就談幾個法律問題，給想接手的人一點提示或反思。
首先，“免費禮物”的陷阱是什麼？
從法律上講，贈與其實是贈與，房地產的贈與只有在所有權轉讓後才能完成，否則即使雙方簽訂了《贈與協議》，人們也可以要求取回。
除非，一種方式，經過公證的禮物。
否則，如果不懂法律的人向他人償還貸款，另一方也可以要求撤銷贈與。 但是，前提是你考慮好了，你接受了別人提出的條件，你來銀行還貸款。
第二，“直接轉賬給您”。
2023年4月，市自然資源規劃局會同市住房保障局、房地產管理局聯合印發《鄭州存量住房“按揭轉讓辦理流程”。 這個處理二手房的過程在下圖中詳細描述，這裡就不贅述了。
雙方徵信等貸款條件沒有問題，基本可以進行，用抵押轉讓所有權確實是個好政策，解決了需要墊款才能解決問題的問題。 但是，這種抵押轉讓的前提是房屋的買賣之間存在真實關係，此外，買方和銀行需要重新登記抵押等。 贈送房地產有兩個主要問題：
首先，賣方沒有賣房，而是實際上給了房子，只是想用受贈人代替銀行的還款人，銀行貸款與他無關。
其次，銀行需要審查受贈人的信用和貸款條件，然後才能放貸。
因此，當捐贈人向你說“直接轉賬”時，第乙個實際問題是，這個政策是否可以適用於沒有房貸交易，但實際上是贈與貸款抵押房的行為？ 該操作可以遵循策略嗎？
另外，銀行對受贈人有什麼要求嗎？
這種直接轉賬給你，實際上，對於捐贈人來說，這可能是乙個簡單的想法，對於受贈人來說，可能有一家銀行在那裡對你進行審核。
第三，如果贈與人已經是被執行人或有債務訴訟糾紛，我該怎麼辦？
在現實中，這樣的案例很多，房主已經成為被執行的人，或者被捲入訴訟，為了擺脫訴訟或逃避執行，甚至想解開套路，用貨幣兌換貨幣，方便財產的轉移，很多房主都採取了這一招。
不明真相的人看到了好處，其實以後想成為法院的止贖房，怎麼辦？
總結
結合“止贖房”和“免費送房”趨勢背後的邏輯差異，我們可以看到中國房地產市場的真實現狀。
免費交付房屋的問題應該明確和明確。 說白了，其實並不複雜：為什麼會出現“免費增房”的情況接二連三？主要有兩個原因：一是目前房地產市場的變化，形勢不容樂觀; 二是業主面臨失業或不可抗力等各種可能的風險，抱著“斷臂”生存是無奈之舉。
客觀地說，這種趨勢的問題和風險並不大，與止贖房屋的類似趨勢不同。 檢視一組資料：
2023年1-3月，全國共拍賣住宅70567套; 拍賣金額為63691億美元; 成交量為21,953個單位，成交率為3111%;交易金額為324筆58億美元; 平均交易貼現率為7904%。
與2022年1月至3月相比，全國掛牌拍賣的住宅止贖房屋數量為**3741%，成交量同比**5%，平均成交價格同比下降7倍79%，成交額同比下降1倍39%，平均交易貼現率下降154個百分點。
止贖房屋數量猛增，比免費送房的趨勢更值得關注。 且不說有多少增長，有多少房子進入了止贖過程，光從止贖房的持續增長勢頭來看，就可以解釋2023年中國樓市的很多真實情況。
止贖是房價下行階段最糟糕的選擇，但至少，絕大多數房屋被拍賣的人只是現金流破裂，而不是信心和預期的崩潰。
止贖房屋增加和免費交割趨勢的疊加表明，中國目前的房地產市場可能非常接近臨界狀態。 基於上述邏輯分析，可以得出什麼結論？ 不要看跌，不要低頭，有一句話要說，有證據：乙個不求增值，而是求穩，甚至比虧的買房時代，真的來了！
對於未來的房地產市場，不要抱有幻想，投資房地產賠錢的概率會遠遠大於賺錢的概率。 從行業整體邏輯來看，未來新房需求將逐漸萎縮（人口負增長，城鎮化程序放緩），但住房絕對值將持續提公升，供過於求將成為普遍現象，房價將難以維持**的趨勢。
當然，不可否認的是，未來城市仍有一些地區房價會持續上漲，但如何找到如此優質的房產，需要深厚的專業知識、豐富的行業經驗和雄厚的資金。 簡單來說，它與絕大多數普通人無關。 就像這幾年，一些一線城市的豪宅還是排在第一位的，但就算有這樣的判斷，也很難有這麼充裕的資金去投資，未來投資房地產能夠賺錢還是會成為少數人能玩的遊戲， 而炒房賺錢的時代將永遠一去不復返了。看清現實，把握主線，結合需求，引導行動，才是正確的方式。
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