雖然萬科的銷售額同比下降了41%65%，但同期房企前100家整體跌幅為51與6%的結果相比，效能相當令人滿意。
作者 |劉亞杰
編輯 |關東昇
這兩天，二級市場對房地產板塊的信心開始動搖，從萬科A的跌宕起伏中不難找到蛛絲馬跡。
3月1日，深圳成指整體上漲，截至***112%；同期，萬科A的股價從開盤時的9上漲一路99元**，最後989元，下跌149%結束; 很多人認為，這只是各版塊乙個階段輪動調整的結果，如何期待周一（3月4日）9日的開盤7元股價繼續下滑192% 和 9 在同一天**價格為43元，同比下降465%。
3月5日，萬科A股價企穩反彈，948元**價格**053%，但就債券市場表現而言，“2000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 你也想體驗雷霆的洗禮嗎？
一 |悲慘的演繹
信任危機源於乙個悲劇性的推論。
2月底，有傳言稱萬科正在與一些貸款機構（主要是保險公司）就非標債務展期進行談判。 高階管理團隊原定於2023年12月屆滿，但延長了三個月至2024年3月，隨著到期日的臨近，高階管理團隊前往北京與相關機構負責人會面。
談什麼，怎麼談，下一步做什麼......具體資訊誰也不知道，但這擋不住外界無限的遐想：
2023年12月，悅榕控股在新加坡交易所發布公告稱，旗下兩家子公司悅榕服務及悅榕中國已與萬科旗下兩家子公司Tritonia Company、China Voyage簽署協議，收購萬科A子公司在中國多家公司的股權，**共4家8億元。
當時，已經有不少輿論認為萬科A此舉是為了補充本已不充裕的流動性，看跌情緒隨之而來。 從A**油田的表現來看，萬科A12月股價從1144元（12月1日）降至1046元（12月29日），同比減少8元57%，進一步證實了相關猜測。
2月9日，萬科以23收官84億元**，將上海七寶萬科廣場50%股權轉讓給領展地產**，領展地產將成為標的獨資擁有人。 值得一提的是，市場估值認為目標值在70左右6億元，最終協議價格為52億元。 換言之，萬科為Link Properties**提供了相當大的折扣。
出售酒店股份，處理商業資產，現在與債權人談論債務問題。 按照這個邏輯，我們可以得出乙個非常悲觀的結論：萬科處於危險之中，可能會造成不可逆轉的結果，而關聯方也難以保全，所以才造成了現在的資本市場。
針對這些觀點，3月3日，新華資產管理股份有限公司立即發表公開宣告稱，近期已關注有關其和萬科的虛假資訊。 相關人士肯定了萬科在行業中的地位及其對房地產市場健康發展的信心，因此堅信不會有風險。
3月5日，萬科管理層還宣布，即將到期的美元債券VNKRLE 535 03 11 24 （xs1917548247） 所有資金已到位，償債工作正在有條不紊地安排，盡一切努力平息各方的不安情緒。 只不過，從股債雙殺的結果來看，還有很多工作要做。
二 |真相是什麼？
客觀地說，投資者擔心萬科的償付能力，萬科的口頭否認顯然是功虧一簣。 打消各方疑慮，最有效的辦法就是拿出足夠的現金，按時還清約定的債務，那麼萬科有本事嗎？
我們先來看看總賬：公開資料顯示，萬科目前有6只未償美元債券，餘額為29只53 億美元，餘額為 63億美元《萬科5》35 2024-03-11“即將到期;國內債券多達32只，規模達546只9億元，其中120億元將在一年內到期，其中“2100萬MTN002”和“2100萬MTN003”將在年內到期。 這樣一來，懷疑萬科存在一定的現金流壓力也不是沒有根據的。
然而，這種假設是基於萬科現有資金不足以償還其所有到期債務的假設，當然事實並非如此。 綜上2022年一季度至2023年第三季度財報資料，不難發現，萬科在房地產行業深度調整階段始終保持著絕對充裕的現金流。 即使在 2023 年第三季度 103695億元的資金已經成為階段性最低點，還能實現2短期債務的 2 倍保險。 這樣一來，“萬科將走上償還短期債務之路”的信念就無法得到充分的資料支援。
從賬面資料到經營資料，萬科的風險也是可控的。 根據CRIC發布的統計資料，2024年前兩個月，公司實現了334臺的全口徑銷售額5億元，銷售規模在行業內僅次於保利發展（359億元）。 雖然同比下降了41家65%，但同期房企前100家整體跌幅為51與6%的結果相比，效能相當令人滿意。
萬科處於如此相對穩定的狀態，就算是長遠來看，也已經是非常難得的了。 綜上2022年一季度至2023年三季度財報資料，雖然營收規模和非淨利潤均有不同程度下滑，但基本穩定。
從資產價值來看，萬科的重點物流專案也為其抗風險能力提供了一定的支撐。 3月1日，萬科萬維物流旗下三個物流園區的REIT計畫募集1159億，被深交所接納，部分機構給予綜合評估增值率3967%。隨著時間的推移，這些資產的價值可能會逐漸釋放。
正因為如此，萬科在行業整體調整階段的業績一直比較穩定，業績給了股東充分的信心。
目前，流通股持有27股深圳地鐵董事長辛傑是萬科2%的大股東，同時也是萬科董事會副主席，這在一定程度上體現了國有大股東對萬科的堅定樂觀和支援，有利於萬科與深圳地鐵在業務層面的持續深入合作。
深圳地鐵集團堅持長遠原則，將長期持有萬科股權，對萬科的長遠發展前景堅定不移看好。 有了辛傑的肯定，再加上房地產行業逐步走上正軌，也可以看出萬科目前的危機應該是乙個高概率事件。
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