銷售疲軟抑制了房地產公司的現金流。
01 觸發交叉保護條款。
3月4日，上海寶龍實業發展（集團）**以下簡稱“寶龍實業”發布關於觸發“19寶龍MTN寶龍MTN001和21寶龍MTN001”交叉保護條款的公告。
觸發。 觸發交叉保護條款情況的公告。
公告顯示，寶龍實業未能於2024年2月27日全額償還“20寶龍MTN001”債券本金3500萬元及相應利息，構成重大違約。
目前，此事已觸發“19寶龍MTN002”、“20寶龍MTN001”和“21寶龍MTN001”的交叉保護條款。
寶龍實業表示，公司將繼續與相關債券投資者協商和解方案，盡快向投資者支付本息，從根本上保護債權人的權益。
此外，寶龍實業將配合主承銷商盡快召開“19寶龍MTN002”、“20寶龍MTN001”和“21寶龍MTN001”持有人會議，參與後續救濟措施的討論，維護持有人權益。
值得注意的是，寶隆實業此前宣布，其在滬深兩所的所有債券均已免除加速還款條款和交叉違約條款，“20寶龍MTN001”未能按時足額支付本息，不會觸發公司未償債券在交易所交叉違約或加速到期。
此外，這已經不是寶龍實業第一次違約了，今年1月29日"H 寶龍 B1"0.12億美元的本金和利息也沒有按時全額償還。
據“小額債市”統計，寶龍實業目前有13只未償債，現有規模為72只73億元，其中931億元。
未來償債現金流。
海外債務方面，主要由寶隆置業（01238.港股）發行，目前存在6只美元債券，現有規模為20只74億美元。
2022年7月初，寶龍置業首次對當年7月及11月到期的兩份美元優先票據提出交換要約，但交換要約完成後，公司仍無法支付剩餘的美元債券份額，構成違約。
與此同時，寶隆地產再次合計435億美元的債務交換要約。
交換要約完成後，寶龍地產最晚的美元債務償還日期為2024年7月，債務償還高峰推遲至2025年。
2024年2月23日，寶龍地產在聯交所宣布，海外債務整體解決方案取得重大進展。
02 財務狀況惡化 據官網介紹，寶龍地產於1990年在澳門成立，已形成地產、商業、酒店、文化藝術等多產業協同發展的格局。2009年，寶龍地產在香港聯交所主機板上市，2019年，其物業管理子公司寶龍商業在香港聯交所主機板上市。
寶隆地產官網。
從股權結構來看，寶龍地產控股股東為天龍控股，持股比例為4359%，公司實際控制人為徐健康。
2021年，寶龍地產完成合同銷售額1012億元，同比增長24%1%，首次進入千億俱樂部; 2022年，公司僅取得409合同銷售額5億元，同比下降6%。
2023年，寶龍地產將實現275的銷售額24億元，同比減少3279%；2024年前兩個月銷售額23億元，同比減少571%，這表明銷售疲軟扼殺了公司的現金流。
截至2023年6月30日，寶隆地產總土地儲備為2367萬平方公尺，總土地平均成本價為3523平方公尺，長三角地區土地儲備佔642%，土地儲備總可售價值約為2324億元。
業績方面，2023年上半年，寶龍地產將實現總收益11713億元，同比下降28%16%；歸屬於母公司的淨利潤為94227億元，同比大幅下降86%5%。
歸屬於母公司的淨利潤。
從盈利能力來看，寶隆地產毛利率為2884%，較2022年底繼續下降; 其淨利率大幅下降至237%。
銷售毛利率。
截至2023年6月底，寶龍地產總資產為2,25897億元，負債總額163623億元，淨資產62274億元，資產負債率7243%。
值得注意的是，寶隆地產還有5個5億永續債，如果永續債調整為債務，其財務槓桿率將上公升。
資產負債率。
《小額債務行情觀察》債務結構分析發現，寶隆地產以流動負債為主，佔總債務的64%。
截至報告期，寶隆地產流動負債為105527億元，主要是其他流動負債，一年內到期的短期債務共計130元8億元。
與短期債務壓力相比，寶隆地產的流動性極度緊張，其賬面上的現金及現金等價物為8947億元，較2022年底進一步下降，現金短期負債率為068、公司短期償債壓力較大。
儲備資金方面，截至2020年底，寶龍地產銀行總授信額度為973億元，未使用授信額度為674元49億元，從表面上看，其財務彈性還算可以接受。
銀行信貸。 此外，寶隆地產還擁有580家非流動負債96億美元，主要是長期借款，共有478項長期計息負債39億元。
整體來看，寶隆地產有609個剛性債務19億元，以長期有息債務為主，有息債務比率為37%。
從融資渠道來看，寶隆地產擁有多元化的融資渠道，除了發債借款外，還通過股權、股權質押、信託和非規範渠道進行融資。
然而，2022年，寶龍地產融資現金流淨額首次由淨流入轉為淨流出，2022年及2023年上半年指標為-12552 億和 -377億元，說明公司融資渠道不暢通，面臨較大再融資壓力。
為現金流融資。
值得注意的是，由於小股東利益飆公升，寶隆地產一直被質疑存在“明股實債”。
2021年，寶龍地產的少數股權較2020年底的150股有所增加6億元增至21194億元，但中小股東盈虧增加2671億降至136億元，中小股東權益佔比與損益不匹配。
資產質量方面，寶隆地產其他應收賬款近300億元，應收賬款31個3億元，不僅形成了一定的占用資金，而且風險最大。
在銷售和融資障礙疲軟的壓力下，寶隆地產通過處置資產來償還債務，但與到期債務相比，這只是杯水車薪。
整體來看，寶龍地產銷售疲軟，業績和盈利能力大幅下滑; 債務負擔沉重，流動性緊張，短期內償債壓力較大。
03 《北萬達南寶龍》。
許建康出生於福建省晉江的乙個儒家醫生家庭，十幾歲時，他選擇“繼承父親的生意”，開始學醫。
成年後，徐建行跟著朋友在澳門打拼，在廈沙灣街邊做無牌小商販，靠著泉州人“愛打贏”的氣勢，積攢了第一筆積蓄，開了人生第一家傘公司。
徐建行很有商業頭腦，後來先後創辦了服裝、雨傘等工廠。
1990年，徐建興和朋友們聯手籌集了5600萬澳元，成立了澳門寶龍集團，開啟了財富之門。
徐建賢，寶龍集團董事局主席。
憑藉準確的入駐時間、10年豐富的澳門經商經驗，以及與創業夥伴的默契合作，寶龍在不到一年的時間裡就脫穎而出，成為澳門房地產行業的一顆冉冉公升起的新星。
隨後，徐健康進入珠寶、金融、娛樂、建築、物業等行業，事業蒸蒸日上。
1992年，徐建興來廈門考察並進入大陸房地產市場，他斥資7500萬元在廈門拿下了4塊土地，並建起了寶龍中心、寶源花園等專案。
在隨後的十年中，寶龍地產主要開發住宅物業，直到2003年後才開始開發和運營綜合性商業地產專案。
2009年10月，寶龍地產在香港主機板掛牌，成為廈門市第一家發行H股的房地產公司，也是第一家真正意義上在香港上市的商業地產公司。
次年，徐建興將寶龍地產總部從廈門遷至上海，並提出了深化以上海為中心的一線城市的新戰略規劃。
當時，業內有"北萬達、南寶龍"說。
2013年，寶龍地產明確提出“以上海為中心，深耕長三角”的發展戰略。
根據2021年富比士全球富豪榜，徐氏家族以31億美元的財富位列榜單第986位。
然而，在行業寒冬之下，民營房企一度瘋狂的擴張卻接連爆發，寶龍地產也逃不掉違約的命運。
