近日，中國證監會發布《監管規則適用指引——會計第4號》（以下簡稱《新規》），指出，如果滿足相關條件，REITs其他方持有的股份應當在合併財務報表層面作為權益列報。 就其他投資者在REITs中的會計處理而言，其持有的股份屬於權益工具投資性質。 對此，中航工業**總經理劉健表示，REITs在會計處理中的權益屬性已經明確，這對REITs的所有參與者都產生了很大的影響。 從長遠來看，這將對引導市場回歸長期價值投資的邏輯，改善整體市場生態大有裨益。
推動REITs市場加速擴張。
從融資角度來看，劉健認為，新規的實施可能會促進中國REITs市場的加速擴張。 在新規發布之前，合併報表的原始股東在合併財務報表層面將房地產投資信託基金其他各方持有的股份作為權益進行報告並無明確的法律依據。 新規出台後，可以消除原股東對REITs會計處理的分歧，明確列報為股權可以有效降低原股東的資產負債率，增加原股東發行公開REITs的積極性。
他表示，中國公募REITs市場近三年執行，首次發行和擴容總規模已超過1000億元，與中國基礎設施建設規模相比，市場提公升空間巨大。 新規的出台有望進一步鼓勵民營企業拓寬融資渠道，參與公募REITs的發行。
從投資角度來看，新規的實施將使REITs的長期配置價值更加凸顯。 劉健表示，REITs作為權益工具投資的會計處理滿足了其被認定為FVOCI的前提條件，這可能有利於REITs的長期投資者。 《企業會計準則第22號——金融工具的確認與計量》規定，企業在初始確認時，可以將非交易性權益工具的投資指定為以公允價值計量且變動於其他綜合收益的金融資產。 可以看出，被指定為FVOCI的REITs必須滿足兩個條件：“權益工具”和“不可交易”。 準則中“交易性”的認定主要考慮了持有目的和盈利模式，表明以長期持有獲得紅利收益為主要目的的REITs投資者可以在後續投資中將REITs指定為FVOCI。
提公升房地產投資信託基金的資產配置價值。
具體而言，劉健表示，新規實施的影響是：一是穩定REITs市場的投資邏輯，提公升資產配置價值。 近期，REITs市場經歷了較動，不少投資者損益表受到影響，被動交易行為被觸發，長期價值投資的邏輯受到影響。 明確REITs的股權屬性，將提高投資者對短期產品波動的承受能力，引導投資者向長期持有方向發展。 同時，長期投資者將在資本市場發揮壓艙石作用，在穩定REITs**二級市場方面發揮積極作用，提公升REITs資產的配置價值。
二是吸引更多潛在投資者進入市場，為市場注入流動性。 股權屬性的明確不僅基於會計處理，而且在監管層面重新明確了REITs的特徵，REITs被定義為特殊股權產品。 新規出台前，市場對REITs產品的定位存在爭議，認為REITs產品兼具債權資產和權益資產的特點。 新規則發布後，可能會增強房地產投資信託基金對喜歡股票產品的投資者的吸引力。
三是完善REITs市場的投資者結構，促進市場的穩定和完善。 新規的出台可以減緩長期持資期的業績波動，有利於追求產業投資、保險、社保**、經紀自營交易等長期穩定價值的非交易投資者。
同時，劉健認為，考慮到各類投資者解讀新規和調整內部投資結構需要時間，投資者在本輪REITs市場應保持理性，更加關注標的資產的執行和REITs產品的表現， 避免上下追逐等偏離價值的短期投機。公募REITs管理者要加快投研體系建設，做好投資者的培育和引導工作，共同挖掘市場的合理投資價值。 相信監管機構也會密切關注新規的落實情況，並及時對分紅方式給予指導。 同時，管理人也應不斷提高資訊披露質量，重視投資者關係，與各方共同努力，促進中國REITs市場健康有序發展。