正文丨高慧萍.
編輯丨當趙方子所在的國內房地產市場相對低迷時，一群在非洲做房地產的人活躍在社交**上，他們表示，目前非洲的房地產有無限的可能性和機會。
在非洲，一塊土地是有限的，通常不超過2英畝，或者乙個標準足球場的大小，大公司很難看中這項業務，為魯莽的個人投資者留下了空間。
第一批去非洲挖房地的創業者，早已聲名鵲起。成功故事的背後是消失的藍海和深不可測的非洲市場。 但總有中國商人不願意征服這片充滿機遇和想象力的非洲大陸。
在東非的肯亞，100多家中國房地產開發商聚集在這裡。 2018年，35歲的安迪有生以來第一次登上了出國的航班，只帶了乙個裝有日用藥品和幾件夏衣的隨身行李箱。 作為乙個即將出海的淘金者，他覺得自己不需要帶太多東西，除了賺錢的慾望和勇氣。
這次飛行的目的地是東非經濟領袖肯亞首都奈洛比。 當時，安迪剛剛在中國經歷了職業生涯的滑鐵盧，決心來非洲爭取轉機。 飛機降落時，我看到道路兩旁的房屋大多只有兩三層樓高，和當時中國的小鎮差不多。 安迪立即意識到了這個機會：非洲的房地產確實比該國其他地區落後了二三十年。
在非洲房地產市場的藍海中，預計中國商人將複製過去二十年中國房地產的輝煌——這是大多數中國企業家在非洲所期待的。 在商業中，這被稱為時間機器效應：將乙個成功驗證的商業模式移植到乙個有需求的未開發市場。
從1998年取消福利住房開始，我國房地產在20年中走過了一條完整的市場化道路。 2007年，Andy進入這個行業，遏制房價快速上漲仍是首要目標**，大量房企湧入校園招聘，原本學物流的他也一頭紮進了這個朝陽行業，成為了一名房地產營銷策劃師。
這是房地產的第乙個時代。 趁著時代之勢，Andy在入職第三年就成為了公司的專案主管。 他也夢想著抓住自己的機會——2014年，他與同學共同創辦了一家營銷公司，在貴州獨立出售房產，但以失敗告終：那兩年，市場上出現的房子太多了，市場趨勢已經悄然改變。 到2016年，安迪的專案銷售緩慢。
最終，大股東的資金被打破，此事無可挽回。 安迪解散了銷售團隊，幾十萬的投資也白費了。
2018年，當一位熟人丟擲橄欖枝，邀請安迪去肯亞做房地產時，他已經休假一年了。 安迪毫不猶豫地答應了。
熟人是他現在的老闆，在肯亞從事房地產開發10年。 老闆說得很乾脆，總結了兩點：第一，風險與機遇並存，但機遇大於風險; 其次，投資回報率優於國內，即使是普通員工，同崗位的工資也比國內高出30%-50%。
安迪在心裡盤算著未來：留在中國，房地產時代已經過去，乙個房地產規劃師的年薪只有兩三十萬元; 但在非洲，1000萬元可以開發乙個專案，幾十萬元可以投資股票，投資）收益可能是中國的10倍。
他還認為，只有在非洲，他才有機會獨立開發專案，因為鄧長武是中國本土開發商的標桿，他前半生的軌跡與安迪的軌跡緊密重疊：乙個同樣出身於四川省乙個小山村的大學生，到了中年就遇到了職業瓶頸。 但與安迪不同的是，在2000年代，鄧長成為最早在非洲發展房地產業務的中國商人之一，40歲時，他還是一名普通的公司經理，但非洲的淘金熱徹底改變了他的命運：20年後，他成為了住在別墅裡的重要人物， 娶當地妻子，送女兒去英美留學，促進中肯交流。
這樣的成功故事激勵了許多來到非洲創業的中國人。 在非創業的華人圈子裡，鄧長是乙個“傳遞幫助”的角色——多年來，他帶了不少於50名中國個體開發者，通過“親親相親”、朋友相親，越來越多的華人聚集在肯亞。
不是每個人都注意到了當鄧進入非洲時，市場上只有兩三個中國開發商：由於非洲一塊土地的面積有限，通常不超過2英畝，或者乙個標準足球場的大小，中國大公司很難看中這項業務。 這為魯莽的個人投資者留下了空間。 當年，隨著購買 1在2英畝（不到5000平方公尺）的土地上建了七八十棟房屋，鄧長成功賺到了第一桶金。
但今天，根據鄧長的統計，現在肯亞有100多家中國房地產開發商。 市場的逐步發展和演進給運營帶來了更高的複雜性，但當創業者們第一次踏上這片土地時，他們滿懷著事業成功和財富的夢想，對這一切完全沒有準備。
從建築工地眺望肯亞首都奈洛比。 受訪者鄧長武在非洲學到的第一課是要有耐心，隨時準備應對不確定性。
我第一次買地，並不順利。 這也是一項由土地和鋼筋混凝土組成的業務，但在非洲，房地產的幾乎每個方面都與中國不同。
在中國，城市土地歸國家所有，企業通過“招標、拍賣、掛牌”制度取得土地。 但在土地私有的非洲，通常的做法是通過房東指定的律師辦理轉讓手續——當時鄧聘請的律師是熟人警察的妻子，自以為靠譜，但對方沒有按時赴約， 而移交原定在兩個月內完成，但三個月過去了，沒有任何進展。手續終於辦妥了，對方要求增加律師費，她對增加多少有最終決定權。
在混亂的市場中，規則尚未建立，但有相應的好處。 在我國，獲得土地後的審批過程漫長而嚴格：關於房地產的一切，包括立面、建築間距、層高等，都需要事先得到規劃、土地、環保、交通、消防等部門的審批。 然而，在肯亞，程式要簡單得多，除了某些地區的高度指示器外，沒有任何限制。
除此之外，人類情感的力量也非常有效。 對於鄧長長武開發的第乙個專案，相關部門原本批准了四層的高度，他想加大跳度並報批，但設計師的工作效率太慢，審批被拖延，導致專案被舉報違章施工，被迫停工。 後來，鄧長描述說，有副主任幫忙，然後發出了復工通知。
與副主任等當地社會重要人物相比，在非洲這樣的落後國家，有時候與普通人相處是專案成敗的關鍵。
安迪在肯亞的第乙份工作是建築工地施工經理。 當專案進入施工階段時，他管理的施工隊將開始運作：在安迪的管理下，幾個中國人負責水管工、磚瓦等環節，每個中國人負責幾十個當地工人——在肯亞，當地乙個工頭乙個月掙600元左右——這麼低的成本，如果管理得好的話， 將是許多房地產專案的利潤**。
但爭議幾乎永無止境：鄰居們報告說，建築工地正在加班加點製造噪音; **該部門表示無法閱讀檔案，並指責該專案非法逮捕了現場施工的師傅; 木匠拿走了三個月前的受傷報告，並要求賠償。 這些矛盾最終都指向同乙個結果——要錢。
除了敲詐勒索外，當地盜竊也司空見慣。 企業家黃海江這一切都歸咎於貧困：在當地，乙個普通工人的月薪只有兩三百元，而建築倉庫裡堆積的貨物有時價值數十萬元，對於一些非洲工人來說太大了。 」為此，安迪不得不讓保安每天在建築工地上巡邏，在工人下班時對他們進行搜查，此外，保安作為重要職位必須有人擔保，萬一出現問題，擔保人也需要坐在一起。
黃海曾因15輛電單車被盜而差點破產。 當時，他在奈及利亞創業做配送，找當地擔保人推薦當地員工，但擔保人帶著員工騎電單車跑了，他也顧不上報警。
這可能是每個非洲建築工地的日常工作。 安迪從前期的忐忑不安，到後期逐漸變得越來越奇怪，和一些中國建築工地一樣，乾脆把偷竊的成本提前放進了預算。
當然，與不穩定的政治局勢相比，這些困難可以忽略不計。 儘管非洲肯亞政局穩定，但鄧長20年來經歷了兩場驚心動魄的戰爭。
第一次發生在2007年12月，當時鄧長長武的第乙個專案即將封頂，當時肯亞爆發了選舉暴力衝突。 工人冒著生命危險來工作，這些貧困家庭需要薪水來維持生計，而不是戰爭。 手頭沒有現金，鄧長設法弄了一些麵包，每人只夠半袋，很多工人都捨不得吃，就餓了，帶回家給孩子吃。
在為期六周的騷亂中，有1,300多名肯亞人喪生。 鄧長看到了非洲大陸生存的殘酷：空蕩蕩的街道上瀰漫著輪胎燃燒的刺鼻氣味，槍聲不時響起，石頭被扔在汽車上。 冒著危險，鄧長武去了城市合作銀行，他想取錢支付工人的工資。
2017年，肯亞又來了，鄧長有經驗，提前停工。 騷亂再次爆發，該專案在反覆選舉中暫停了一年。 鄧長武能做的就是耐心等待，就像他在非洲學到的第一課一樣，“永遠不要想守時”。
2017 年 8 月，肯亞奈洛比** 因對計票結果產生懷疑而引亂。 在過去的二十年裡，很難說非洲房地產市場發生了多大的變化，尤其是與中國相比。
在同一時間跨度內，在激烈的市場競爭和強大的購買力的推動下，中國的住宅建築已經不止一次地發展，外牆採用石材和鋁板，住宅區建有游泳池和俱樂部。
但在非洲，它仍然是乙個簡單得多的建築行業，購買了半個足球場的土地，建造了數十到數百棟房屋。 一般來說，乙個好的多層住宅容積率（地上建築總面積與乙個社群的淨用地面積之比）不應超過3，容積率越低，居住體驗越好。 在中國，即使搬遷房屋的容積率通常不超過3，但非洲房地產的容積率可以達到4甚至更高——即便如此，也只有中高收入人群才能買得起。
事實上，到目前為止，在房地產業務中幾乎不可能賺到普通人的錢。 沒有大學畢業就來到非洲創業的黃海，用一次次的失敗驗證了這一點。
自稱“中學生”的黃海，2015年懷揣著“改變100萬人生活”的夢想來到非洲。 到2019年，在西非經濟領頭羊奈及利亞，他將目光投向了當地的租賃市場，模仿聯家的標誌和店面裝飾，建立了租賃平台X-Home。
他有很多創業經歷，而且有資本支援，一開始他很有野心，在他的願景中，這個生意不僅會通過中介費賺錢，還會引入物業管理和金融，從增值服務中賺錢。 他們的客戶將覆蓋整個奈及利亞前首都拉各斯。 拉各斯人口超過2000萬，是非洲人口最多的城市，在非洲的地位相當於中國上海。
但專案一啟動，黃海就意識到有些不對勁。 大多數普通人，比如超市收銀員和服務員，全家年薪四五千元，對住房的要求很低。 唯一的要求是它便宜，便宜到中介費不值得看一看。
下層的人們睡在橋上和貧民窟裡。 貧民窟的房間很小，有兩三平方公尺，用生鏽的鐵磚砌床，一旁掛著乙個鍋算是廚房。 沒有衣櫃，衣服直接掛在牆上。
且不說物業管理，X-Home提供國內公寓式的管家服務，普通人根本住不起。 金融服務也沒用，因為當地法律保護租客，房東不能隨意驅逐租客，有幾次租客還不清貸款，中介就不能帶他，有時甚至被趕走偷偷溜進去住。
由於賺不到普通人的錢，黃海逐漸將目標受眾轉移到在奈及利亞工作的中國人和印度人身上。 向他們推銷要容易得多，簽署合同只需幾分鐘。 但最終，X-Home還是沒開始——疫情來了，外國人陸續回國，房子空置，專案泛黃。
在今天的非洲，上層中產階級和富人是主要的消費力量。 這是企業家遲早會知道的真相。 鄧長武的專案，無論是公寓還是別墅，最終都吸引了來自富裕階層和新興中產階級的客戶。
兩年前，安迪從建築管理轉型為銷售，把當地頂級富豪的生活看在乙個完全不同的層次上：開著最好的車，送孩子去美國讀書，一場派對可以花10萬元- 然而，這些人並不是安迪的目標賣家。 安迪建造的高密度房產，看起來像是國內搬遷的房子，就算有錢人買，也只是為了收租。 這些房產的客戶是當地新的中產階級，如律師和設計師，其中一些人來自貧民窟，在階級跳躍後需要更安全、更舒適的房屋。
安迪嘗試了移動國內銷售的方式。 在餐廳吃飯會見食客，修車見車主和老闆，去銀行見櫃員，他不厭其煩地自我介紹，希望他們能推薦客戶，但幾乎沒有收穫。
最好保持有限的上層社會關係以增加銷售額。 每次回國，他都會記得給上流社會的顧客帶禮物，比如一罐好茶，以換取顧客的讚賞。
市場並非完全沒有變化。 鄧長武說，2005年他進入這個行業時，當地的房地產行業剛剛起步，當時賣房相對容易。 到2017年，市場變得更加火爆，不僅有中國開發商，還有印度人、巴基斯坦人和肯亞當地投資者。
2018年來到肯亞的安迪，碰巧見證了新時代的變化：土地交易金額為**; 銷售週期也延長了; 開發商的內捲使得賣得不好**。
但目標受眾沒有改變。 安迪說，就像20年前鄧長長武的客戶一樣，擁有財富的階層仍然是主要買家。 唯一的變化是，富人手中的房產更多，購買慾望在下降，開發商需要做出更好的產品來給對方留下深刻印象。
如智慧型門鎖、監控和安全門的引入。 安迪說。 僅此而已，游泳池、花園、陽台，這些都不需要——肯亞作為乙個整體，人口比雲南省還多，但其GDP只有1 4——而且他們中的大多數人都買不起更好的房子。
中國房地產開發商在非洲的高密度開發。 圖源：與六年前剛到非洲時的束縛相比，安迪現在已經學會了一邊烤羊，一邊和當地工人跳舞。 當他高興的時候，他拍下了向他聲稱跳舞的木匠，覺得他們也相當自由和快樂。
他攢錢，開始萌生新的抱負，夢想著將來像鄧長武一樣獨立開發房地產，送孩子去英美讀書。 但對於安迪來說，離這樣的夢想還有一段距離。
在此之前，他也考慮過是否要回國。 每個週末，當他看到鄰居們出去敬拜時，他都會想念家鄉的妻子和孩子。 因為疫情，他錯過了女兒的出生。 他堅持每年給兒子寫信，寄出七八封信，卻沒有回信。 最後，當我回到中國見面時，兒子問我是否不能去非洲，但他不知道如何回答。
時間和距離發生了很大的變化，他發現與妻子的關係正在逐漸淡出，生活就像兩條平行線，更多的是法律關係。 他的妻子曾經花了22萬元投資買了一套房子，但他多次都擋不住。
是留在中國還是回國，是中國商人一直面臨的抉擇。 轉眼間，黃海已經在非洲待了將近十年，他告訴工作室，如果再給他一次機會，他就不會來非洲了。
黃海在大學時就開始創業，2015年，還在讀書的時候，通過教育和培訓賺到了人生第一桶金——100萬元。 那時，我在財富方面感到相對自由，應該追求一些更理想化的目標。 有一次，輔導員和他談起他的人生抱負，問他：“你想成為什麼樣的人？ 作為乙個年輕人，他立即被點燃了，他想起了他在中文橋社群結交的一些非洲朋友，當他了解到非洲的貧困時，我想改變非洲人民的生活。 於是，黃海來到了非洲。
在非洲的9年裡，黃海的創業基本上失敗了。 他今年31歲，家人總是催促他回家結婚。 但他還不打算回去，他必須為自己出點名才能回去。 這就像在牌桌上玩遊戲，他輸了眼前的錢，他相信自己可以在下一場比賽中拿回來。 去年5月，他又開始投身於農業，他有信心這次能成功。
在某種程度上，我的家鄉是完全陌生的。 回國參加晚宴時，黃海舉起酒杯，卻不知道該怎麼說話。 他發現自己更適應非洲，乙個簡單得多的社會。
鄧長對這種感覺很熟悉。 過去，每次回到成都，他都覺得自己彷彿從鄉下回到了城市。 當他坐公交車時，發現大家都在用電子支付，他也無法操作，於是尷尬地站在那裡，不知道該怎麼辦。 他也不好意思提在非洲做地產，大家都以為是大生意，但他在非洲的專案太小了，炫耀不出來，有時候乾脆說會做一點小**。
當時，鄧長武也會糾結是留在非洲還是回國，但多年後，當再次被問到這個問題時，他給出了乙個看似完美的答案：以開放的心態將自己置身於兩個國家，不必擔心哪乙個是真正的家。 」
在非洲，他娶了另乙個妻子並生了孩子（在非洲，多個妻子是合法的）。 在中國，他也買了一棟別墅，他說，兩邊都可以住，等國內氣候好的時候，你就回中國了。
他已經到了退休年齡，他的大女兒也逐漸開始接手他的生意。 近兩年，全球經濟下滑，本幣貶值30%，購買力下降，他放慢了房地產開發的步伐，專注於出租現有房產。 不變的是，客戶群仍然是當地的中上層階級和外國人。 100平公尺的房子月租三四千，只有月薪1萬元以上的人才能租得起。
儘管非洲的房地產已今非昔比**，但企業家們相信未來仍然充滿想象力。
2018年，肯亞首都奈洛比的航拍。 來源：視覺中國 （應受訪者要求，Andy為化名。 ）
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